שורש הבעיה בתוכנית הרובעים של תל אביב: שימור שאינו מאפשר מיגון

בימים האחרונים, אנו עדים לפגיעות טילים בבנייני מגורים באזורים שונים בישראל, לרבות במרכז, אשר חשפו פער מסוכן בין מבנים מחוזקים לבין בניינים ישנים ללא מיגון.  אלפי דירות נותרות ללא ממ"ד דווקא באזורים הצפופים והוותיקים ביותר בליבה של תל-אביב, בה המדיניות התכנונית עצמה מונעת את ההתחדשות שלהן.

שורש הבעיה מצוי בתוכנית הרובעים 3 ו־4, שנועדה לאפשר התחדשות תוך שמירה על המרקם ההיסטורי של העיר הלבנה ועיר הגנים של פטריק גדס משנת 1925. תכנית הרבעים קובעת סל זכויות אחיד לבנייה חדשה ולתוספות, במטרה לשמור על קנה מידה נמוך ואחיד. אלא שהמרקם ההיסטורי עצמו מאופיין במגרשים קטנים ובבנייה נמוכה, ולכן גם הזכויות שניתנו מותאמות לבינוי מוגבל.

מאז אישור התוכנית השתנו דרישות הבנייה באופן דרמטי: מרחבים מוגנים, תקני בטיחות ונגישות מודרנים, שטחי שירות וחניה – כל אלו הגדילו משמעותית את שטחי החובה בבניין החדשה, אך הזכויות אינן מעודכנות  בהתאם. התוצאה היא שתקרת הזכויות שנקבעה בעבר, אינה תואמת עוד את כלכלת ההתחדשות במגרשים קטנים, וכך נוצר קונפליקט מובנה בין שימור המירקם לבין אפשרות לבנות בניינים מודרנים וממוגנים.

במציאות זו, מגרש טיפוסי ברובעים הוותיקים, לרוב בשטח 200 עד 400 מ"ר ובו מספר קטן של דירות בסדר גודל בינוני, אינו מאפשר, במקרים רבים, פרויקט הריסה ובנייה עצמאי. 

שטחי השירות והמיגון גדלים, גובה הבנייה מוגבל לחמש, שש או שבע קומות, ועלויות הבנייה  גבוהות במיוחד בעיר שצפופה ממילא. לכן מספר הדירות הנוסף שניתן לייצר מוגבל, והכדאיות הכלכלית נשחקת.  בפועל, רק מגרשים גדולים יותר יכולים לשאת פרויקט התחדשות.

כאן נכנס הכלי התכנוני המרכזי המאפשר התחדשות באזורים היסטוריים צפופים בעולם: איחוד מגרשים.  ניתן להגדיל את מספר הדירות, להשיב שטחים לדיירים ולהשיג כדאיות כאשר חלקות קטנות מתאחדות, אלא שאיחוד חלקות – ברובעים 3 ו־ 4  –  נתפס כפגיעה בקנה המידה של המרקם ההיסטורי, ולכן בקשות רבות לאיחוד חלקות נדחות, כך נוצר מצב שבו מגרשים שהם קטנים מדי  – לפרויקט עצמאי – אינם רשאים להתאחד לפרויקט משותף והתוצאה הישירה היא חסימת ההתחדשות לחלק ניכר מהמגרשים.

שימור קנה המידה העירוני מונע הגדלת זכויות וזו מונעת כדאיות. היעדר כדאיות מונע התחדשות של אותם בניינים וזה מונע מיגון ומשמר פגיעות מבנית.

התחדשות העירונית נועדה לשפר בטיחות ומיגון מבנים, אך זו  קשה במיוחד למימוש דווקא ברובעים שבהם המבנים הישנים והפגיעים ביותר. בקשות לאיחוד נדחות, גבהים מוגבלים והיתכנות כלכלית נשחקת.  אלפי דיירים נותרים ללא מיגון משום שהמגרש שלהם קטן מדי לפרויקט יחיד, אך חיבור למגרש שכן אינו מתאפשר.

זו  כבר אינה עוד סוגיה תכנונית במציאות של איום טילים אזורי מצד איראן  כי עם סוגיית חוסן אזרחי. כל פרויקט התחדשות שנחסם משמעו בניין נוסף שנותר ללא מיגון. המדיניות שנועדה לשמר מרקם עירוני משמרת בפועל פגיעות אזרחית.

תקרת הזכויות הקיימת אינה תואמת תקני בנייה מודרניים, והפער בין מדיניות להתנהלות רישוי יוצר תקיעת פרויקטים רחבה.  אלפי דירות תישארנה ללא מיגון גם בעשור הקרוב,  כל עוד מגרשים קטנים אינם יכולים להתאחד.

כדי לשחרר את החסם נדרש עדכון ממוקד של מדיניות הרבעים: לאפשר איחוד מגרשים כאשר מגרש בודד אינו בר היתכנות, להתאים זכויות כאשר לא ניתן להשיב שטחים קיימים לדיירי התמורה, וליצור מסלול מואץ להתחדשות מבנים חסרי מיגון ברבעים הוותיקים.

שימור העיר הלבנה ותוכניתו של  פטריק גדס (שנהגתה לפני 100 שנה) הם ערך חשוב. אך שימור שאינו מאפשר חיזוק ומיגון מבנים אינו שימור עירוני אלא שימור סיכון.  הגיעה העת לעדכן את עקרונות התוכנית של גדס, כך שיאוזנו עם צרכי הבניה המודרנית תוך שמירה על הגריד , המקצב  ורוח העיר המעצבים את זהות המרקם העירוני. 

*הכותב, אדריכל קובי גל, שותף מנהל ב-GMA – גל מצליח אדריכלים

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן