ההכרה בשכר טרחת המארגנים: "עוגן ודאות בענף שממעט ליהנות ממנו"

עדכון ההנחיות שכר טרחת מארגנים יוכר במסגרת תקן 21 בהתאם למחירי השוק בפועל, ועד לתקרה של 2% מהכנסות הפרויקט. מדובר במהלך בעל משמעות רוחבית לענף, שכן תקן 21 מהווה בסיס מרכזי לבחינת הכדאיות הכלכלית של פרויקטי התחדשות עירונית.

מדובר במהלך שמייצר "עוגן ודאות" בענף המתנהל תדיר בין חוסר ודאות תכנוני, מימוני ומשפטי. עצם הבחינה המחודשת והנכונות לעדכן הנחיה רגולטורית משדרות קשב למתרחש בשטח והבנה של האופן שבו השוק פועל בפועל.

צמצום הפער מייצר יציבות
כאשר התקינה משקפת את המציאות הכלכלית האמיתית, ולא ניסיון לעצב אותה מלמעלה, היא מאפשרת לשחקנים לפעול בצורה אחראית, מדויקת ומקצועית יותר. הפער בין הוצאה שמוכרת בדוח השמאי לבין הוצאה שמשולמת בפועל יוצר חוסר איזון. צמצום הפער הזה מייצר יציבות. 

הבהירות משרתת את כולם
שוק ההתחדשות העירונית מבוסס על שרשרת מורכבת של גורמים, כאשר המארגן המקצועי מהווה שלב יסוד בתהליך – לעיתים עוד בטרם כניסת היזם. המארגן הוא זה שמייצר את התשתית החברתית והארגונית לפרויקט. הכרה שמבוססת על מחירי שוק יוצרת סדר ענפי ברור – הן מול גורמים שתמחרו בחסר והן מול כאלה שפעלו באגרסיביות יתרה.

בהירות רגולטורית אינה משרתת רק את המארגנים, אלא את כלל השחקנים בפרויקט – יזמים, עורכי דין, נותני שירותים ובסופו של דבר גם את בעלי הדירות. כשכללי המשחק ידועים מראש, ניתן לתכנן קדימה. ודאות מימונית ותכנונית משפיעה ישירות על החלטת היזם אם להיכנס לפרויקט, במיוחד במציאות של שחיקת רווחיות ועלויות מימון גבוהות.

ההבדל בין פרויקט שייצא לדרך לבין כזה שייעצר
המהלך אינו עוסק בהגדלת שכר הטרחה כשלעצמו, אלא באופן ההכרה בו במסגרת בדיקת הכדאיות הכלכלית. ההוצאה קיימת בשוק גם היום. השאלה היא אם היא מוכרת כחלק מחישוב הכדאיות. בפרויקטים גבוליים, שבהם אחוז בודד משפיע על שורת הרווח, ההכרה הזו עשויה להיות ההבדל בין פרויקט שייצא לדרך לבין כזה שייעצר. 

בסופו של דבר, תקינה כלכלית צריכה לשקף את תנאי השוק בפועל. כאשר יש התאמה בין המציאות לבין האופן שבו היא נבחנת רגולטורית – הענף כולו מתייצב, והיכולת לקדם פרויקטים גדלה. 

 *הכותבת, עורכת – דין ונוטריון קרן כהן בלחרסקי, הנה שותפה מייסדת במשרד עורכי הדין קרן כהן בלחרסקי ושות', ומחלוצות תחום ההתחדשות העירונית בישרא.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן