חזרתו של מס רכוש - תיקון או עוול?

בחוק ההסדרים לשנת 2026 מוצע להחזיר את מס רכוש אשר בוטל בשנת 2000 לאחר שבשנת 2024 ועדה לבחינת יישומו מחדש של מס הרכוש הגיעה למסקנה כי רבות מהסיבות שהובילו לביטול המס בשנת 2000 אינן רלוונטיות עוד. לשיטתה, מטעמי צדק חלוקתי יש מקום להשיב את המס באופן מצומצם ומוגבל, אשר צפוי להגדיל את תקציב המדינה.
כזכור, החוק יחול על כל קרקע “פנויה”, דהיינו קרקע שלא בנוי עליה דבר, או שהבנייה הקיימת עליה מנצלת פחות מ-10% מזכויות הבנייה התקפות במועד החיוב במס. כמו כן יחול החוק על קרקע המהווה מלאי עסקי, וכן על קרקע שאינה משמשת לעסק חקלאי של בעליה. בעל קרקע כאמור יחויב בתשלום מס שנתי בשיעור של 1.5% משווי הקרקע. החוק עשוי להשפיע על קשת רחבה של בעלי קרקעות, לרבות יחידים, יזמים, חברות נדל”ן ובעלי קרקעות המוחזקות כמלאי עסקי.

אין חולק כי קיימת הצדקה להטלת מס על מי ש“יושב” על קרקע זמינה לבנייה, מתוך ציפייה לעליית ערכה ולמימוש רווח עתידי, מבלי לפעול לפיתוחה. ואולם, כפי שיודגם להלן, במקרים רבים הטלת המס לא תסייע בקידום בנייה, אלא תוביל לפגיעה פיסקלית בלתי מוצדקת בבעלי הקרקע.

בשנים האחרונות אנו עדים לתופעה גוברת של יחידים הרוכשים חלקים קטנים בזכויות במקרקעין, אשר עשויות, אולי בעתיד הקרוב או הרחוק, להיות מופשרות לבנייה למגורים. מטרתם של רוכשים אלו היא, במקרים רבים, להגשים חלום בסיסי – דירת מגורים במחיר סביר. מדובר לעיתים בצעירים שאין ביכולתם לרכוש דירה במחירי השוק הנוכחיים, ולעיתים בהורים המבקשים להבטיח לילדיהם אפשרות עתידית לדיור. קרקעות אלו אינן זמינות לבנייה, והדרך למימושן כרוכה בהליכי תכנון, הפשרה וקבלת היתרי בנייה – הליכים האורכים במדינת ישראל שנים רבות, ולעיתים אף עשרות שנים.

שווי הזכויות בקרקעות מסוג זה מגיע לא פעם למאות אלפי ואף למיליוני שקלים לדונם. לפיכך, הפטור הקבוע בחוק – בסך 60,000 ₪ לדונם – אינו מספק מענה ממשי לאותם רוכשים. התוצאה היא חשיפה לחיוב מס שנתי של אלפי שקלים, במשך שנים ארוכות, עבור קרקע שאין ביכולתם לפתח, ושכל תכלית רכישתה הייתה הבטחת פתרון דיור עתידי במחיר שפוי.

קרקעות חקלאיות רבות מצויות באזורי ביקוש. בעליהן רכשו אותן לפני עשרות שנים, ולעיתים אף טרם קום המדינה, וחלקם הם יורשי יורשים של הרוכשים המקוריים. בעלי קרקעות אלו עשויים לשאוף להפשרת הקרקע ולמימוש תשואה, אולם בפועל רבות מהקרקעות אינן נכללות בתכניות המדינה או הרשויות המקומיות להפשרה. זאת, לא אחת, מתוך מדיניות מודעת של שמירה על שטחים חקלאיים – מדיניות אשר חשיבותה אף הודגשה לנוכח אירועי מלחמת 7 באוקטובר. בהתאם לכך, נאלצים בעלי הקרקע להשכיר את השטחים לחקלאים, אשר ממשיכים לעבדם תמורת דמי שכירות נמוכים.

גם בעלי קרקעות אלו מוצאים עצמם לפתע כמי שנדרשים לשאת במס רכוש, חרף העובדה שהיו שמחים לפתח את הקרקע אילו הדבר היה מתאפשר. גם כאן, תקרת הפטור הקבועה בחוק אינה נותנת מענה, והחיוב במס נובע, בין היתר, דווקא מרצון המחוקק לשמר ולפתח את החקלאות בישראל.

אין ספק כי בעלי קרקעות שיש בידם אפשרות מעשית לבנות ולפתח את הקרקע, ואשר נמנעים מלעשות כן אך ורק מתוך ציפייה לעליית ערך עתידית, צריכים לשאת בנטל המס. מקרים אלו מצויים בעיקר בקרב גורמים שמומחיותם ועיסוקם הם בתחום המקרקעין, כגון חברות קבלניות.

עם זאת, גם גורמים אלו נתונים לא אחת לחסדי המדינה, נוכח הליכים בירוקרטיים ממושכים של שינוי ייעוד וקבלת היתרי בנייה, האורכים לעיתים שנים רבות. אין זה ראוי להטיל מס על החזקת קרקע מקום שבו העיכוב בפיתוחה נובע מאוזלת ידה של המדינה עצמה.

לפיכך, מס הרכוש צריך לחול אך ורק על מי שבידו אפשרות ממשית להוציא היתר בנייה מכוח תכנית מאושרת, ואשר בוחר שלא לעשות כן מטעמי השבחת ערך בלבד – ולא בשל חסמים תכנוניים או בירוקרטיים.

מס הרכוש הוטל במקורו ככלי לעידוד בנייה, אלא שבפועל, תכלית המס משתנה – לא עוד עידוד בנייה, אלא מימון תקציב המדינה.
אין הוא אמור לשמש אטם לחורים בתקציב המדינה. לכך יש למצוא פתרונות אחרים.

*הכותב, מוטי ארניה, הינו עו"ד (רו"ח) העוסק במיסוי ישראלי ובינלאומי

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן