כלים קריטיים לניהול פרויקט התחדשות עירונית גם במצבי קיצון

המציאות הביטחונית, שבאה לביטוי בשבועות האחרונים עם פרוץ מבצע "עם כלביא", המחישה את החשיבות בקידום תהליכי התחדשות עירונית, ובהחלפת דירות ישנות בדירות חדשות וממוגנות. בתהליכי התחדשות עירונית – בין אם התחדשות בניינית (תמ"א 38 על נגזרותיה השונות) או פינוי בינוי, בעלי הדירות הם שחקנים עיקריים בהנעת התהליך.

והשלב המשמעותי והחשוב ביותר בהנעת התהליך הוא בחירת עורך דין שמייצג את הדיירים. זהו אחד מבעלי התפקידים הראשונים שיש לבחור, לפני בחירה של יזם. 

למה אסור לדלג או לדחות את השלב הזה?
רבים מבעלי הדירות שואלים את עצמם בשלב כלשהו איך מתחילים בכלל תהליך של התחדשות עירונית, התשובה הפשוטה היא: מתחילים עם עורך דין. לא יזם, ולא גורם אחר – אלא עו"ד מנוסה ומומחה בתחום ההתחדשות העירונית, שמייצג אך ורק את הדיירים – ויודע להגן עליהם, כבר מהצעד הראשון.

שלב ההתנעה הוא הבסיס שעליו נבנה כל הפרויקט. בשלב הזה נבנה האמון בין הדיירים, מתגבש רצון משותף, ובעיקר מתקבלות ההחלטות שיקבעו לאן ילך התהליך. עורך דין שמייצג את הדיירים בלבד ולא את היזם, הוא הפונקציה המרכזית שמנצחת על כל התהליך – מהשלב הראשוני ועד למסירת הדירות.

היתרון המרכזי בליווי משפטי מוקדם הוא שמירה על האינטרסים של הדיירים, שקיפות, יצירת שיח מאוזן, מניעת התחייבויות מסוכנות, והנחת יסודות יציבים לפרויקט. תפקידיו של עוה"ד בשלבים הראשונים של תהליך ההתחדשות הם: גיבוש והדרכת הדיירים – בשקיפות והוגנות; הקמת נציגות דיירים חוקית ומוסדרת; תיאום ציפיות והסברה מקצועית על הצעדים להמשך; מניעת טעויות קריטיות בשלב המוקדם; הכנה למפגשים עם יזמים – מתוך עמדה של דיירים מגובשים המלווים באנשי מקצוע מהתחום.

למה חשוב שעורך הדין ייצג אך ורק את הדיירים?
עו"ד שמייצג את היזם מחויב בראש ובראשונה ליזם. זה טבעי, ולכן הדיירים צריכים עורך דין שמחויב אך ורק אליהם. עורך הדין שמייצג את בעלי הזכויות פועל בשקיפות, בוחן הצעות, מנהל משא ומתן, ודואג לקבל עבורם את התמורות וההגנות הטובות ביותר – כולל ערבויות, בטוחות, לוחות זמנים וכיוצ"ב.

בניגוד לתחומים אחרים במקרקעין – בהתחדשות עירונית הדיירים הם אלה שמניעים את התהליך. הם אלה שמחזיקים בזכויות, והם אלה שצריכים מישהו שייקח אותם יד ביד לעסקה טובה עבורם. אחד החששות שמלווים דיירים הוא פשיטת רגל של יזם. זו בדיוק הסיבה שצריך עו"ד מקצועי כבר בתחילת הדרך. פרויקטים שבהם לא נבחנה האיתנות הפיננסית של היזם כראוי, לא ניתנו ערבויות מספקות, או שלא ניתנו התחייבויות ברורות מצד היזם – עלולים לקרוס במקרה של כשל מצד היזם. ליווי משפטי נכון מבטיח הגנות חוזיות, ערבויות חוק מכר, מנגנוני יציאה ומינוי יזם חלופי – כלים קריטיים להמשכיות גם במצב קיצון.

ומה לגבי נציגות הדיירים?
עורך הדין יהיה מעורב גם בבחירת נציגות מטעם הדיירים. בבחירת הנציגות, מזמנים אסיפת דיירים עם הודעה מראש על כוונה לבחור נציגות לצורך בדיקה וקידום פרויקט התחדשות עירונית בבניין. במהלך האסיפה עורכים הצבעה בנוכחות עורך הדין, כדי להבטיח תקינות ושקיפות, ומתעדים בפרוטוקול את ההצבעה והתוצאה, כולל שמות הנציגים שנבחרו. הליך כזה נותן לנציגות סמכות ברורה לפעול ומאפשר המשך תהליך תקין מול יזמים ויועצים.

דיירים לא צריכים להתמודד לבד. אנחנו נמצאים שם בשביל הדיירים – ברגעים הפשוטים וגם כשדברים מסתבכים. כשיש ליווי מקצועי כבר מההתחלה, הדיירים לא רק מצליחים להתקדם – אלא עושים זאת בביטחון ובידיעה שיש מי ששומר עליהם לאורך כל הדרך. 

*הכותב, עו"ד חן אזנקוט ממשרד עו"ד חן אזנקוט ושות', הינו מומחה בליווי דיירים בהתחדשות עירונית

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן