כיצד שמאי דיירים מגן על האינטרסים של בעלי הדירות?

בשבועות האחרונים, היינו עדים שוב למציאות הקשה שנכפתה עלינו: טילים נוחתים בערים, בניינים ישנים נפגעים, ותחושת הביטחון הבסיסית, זו שכל אדם זכאי לה – מתערערת. דווקא עכשיו, יותר מתמיד, ברור מדוע התחדשות עירונית היא לא מותרות אלא הכרח. 

אבל בתוך גל הדחיפות, רבים מבעלי הדירות נותרים חשופים, ללא ליווי אמיתי, ללא מידע מלא, וללא גורם שמאיר להם את הדרך. וכאן נכנס לתמונה תפקידו הקריטי של שמאי דיירים עצמאי – מומחה אובייקטיבי ומקצועי שמגן על האינטרסים של בעלי הדירות, מייצג אותם, ומבטיח שהקול שלהם יישמע. שמאי הדיירים הוא הגורם שיאיר עיניים, ישאל שאלות, וידרוש שקיפות והוגנות לכל אורך הדרך. הוא ילווה גם את בעלי המקצוע מטעמם – עו"ד, מפקח, אדריכל וכד', על מנת להגיע לפרויקט המיטבי. 

המצב הביטחוני מציף את החולשות של הבניינים הישנים
רבים מהבניינים הנמצאים כיום בתהליכי פינוי-בינוי או תמ"א 38 נבנו לפני עשרות שנים, ללא מיגון ראוי, ולעיתים גם ללא תכנון הנדסי שמתאים למציאות הביטחונית של ימינו. 

בזמן שמדברים על כדאיות כלכלית או שווי דירות, שוכחים את הפן הבסיסי ביותר – בטחון הדיירים בכלל, ובתהליך בפרט. האם מישהו עצר להסביר לדיירים מה באמת מגיע להם?

האם מישהו ייצג אותם מול היזם או הרשות המקומית כשהובטחו הבטחות ונקבעו התמורות? האם הדיירים יודעים שמגיע להם לא רק מיגון, אלא גם שווי כלכלי מלא של זכויותיהם?

חשוב לזכור ולשנן – בעלי הדירות הם בעלי הקרקע
בתוך מבול האינטרסים, הלחצים, ההבטחות והחתימות, שכחנו עובדה יסודית מדהימה:

ללא הקרקע אין פרויקט, ומי שבעלי הקרקע הם הדיירים עצמם. התהפכו היוצרות – במקום שיזמים יחזרו אחר בעלי הדירות, שהם בעלי הקרקע, הדיירים מוצאים עצמם מתחננים על זכויותיהם… כאן נכנס תפקיד שמאי הדיירים, שינתח ויבדוק כמה הדיירים "שווים" באמת ומהם מלוא זכויותיהם, כגון: תמורות, דמי שכירות עתידיים, וערבויות שונות. 

שמאי הדיירים – לא רק כלכלן, אלא שומר הסף הראשי
שמאי הדיירים הוא לא עוד יועץ. הוא הגורם המקצועי העיקרי שמחויב לדיירים בלבד – לא ליזם ולא לעירייה. תפקידו לעבור איתם שלב אחר שלב, לנתח את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט, לבדוק את מצב הדירות, להעריך את שווי התמורות המוצעות, ולוודא שהדיירים אינם מופלים או מנוצלים. הוא בודק מה מציע היזם – ומה באמת מגיע לדיירים.

הוא מסביר בשפה פשוטה מהם הסיכונים ומהן הדרכים להבטיח שהזכויות של הדיירים נשמרות. ובעיקר – הוא נותן תחושת ביטחון ושקט בתוך ים של מושגים משפטיים, תכנוניים וכלכליים שהדייר הפשוט לא מכיר – ולא אמור להכיר.

המידע החסר – והמחיר שהדיירים משלמים
אחד האתגרים המרכזיים של בעלי הדירות הוא פערי מידע. היזמים מגיעים מלווים בצוותי מקצוענים: עורכי דין, אדריכלים, שמאים ויועצים. ומה בצד של הדיירים? פעמים רבות – כלום. הדיירים מקבלים מצגות, הבטחות ומסמכים מעורפלים, אבל בפועל אין מי שיבדוק לעומק אם התמורות הוגנות, אם התכנית באמת משתלמת להם, או אולי ניתן היה לקבל יותר. במציאות הזו – השמאי העצמאי הוא האור. הוא לא רק בודק את התמורה שהובטחה מול הדירה הקיימת – הוא חושב גם על העתיד: תכנון נכון של המתחם החדש, סטנדרטים ביטחוניים, והזדמנויות שאולי הוסתרו מהדיירים. אגב, את שכר השמאי משלם הבנק, מתוך חשבון הליווי, ולא ע"י הדיירים.

ליווי אמיתי – הדרך לביטחון פיזי וכלכלי
כשבעלי דירות יוצאים לדרך של התחדשות עירונית, הם לא רק בונים בית חדש – הם בונים עתיד חדש. תהליך כזה חייב להיעשות בזהירות, מתוך הבנה מלאה של זכויותיהם.שמאי הדיירים הוא הגורם שמוודא שכל שקל ששווה הדירה – ינוצל לטובת הדיירים. הוא ישאל, ידרוש, ויבטיח שקיפות והוגנות לכל אורך הדרך.

לסיכום:
דווקא עכשיו, כשאנחנו חיים במציאות שבה בית לא בטוח הוא סכנת חיים – חשוב לזכור: לא כל תכנית היא טובה, לא כל הבטחה היא מציאות, ולא כל תמורה היא ראויה. אבל עם ליווי נאמן של שמאי דיירים – אתם לא לבד. יש מי שמבין, בודק – ומגן. ליווי נאמן, הוגן ושקוף – זו הזכות שלכם, עד למפתח, ויפה שעה אחת קודם. 

*הכותב, חזקיה העצני, הינו כלכלן ושמאי מקרקעין מוסמך.  מומחה כשמאי מלווה מטעם בעלי הדירות בפרויקטים של פינוי בינוי.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן