במקום למהר ולשפר את ביטחונם – בעלי הדירות מוצאים עצמם שקועים בוויכוחים אינסופיים, לרוב בינם לבין עצמם. איך אפשר לעשות את זה אחרת?
בשנים האחרונות אנחנו עדים לעשרות מיזמים של פינוי בינוי והתחדשות עירונית שמתקדמים בקצב איטי להחריד, או שלא מתקדמים כלל. חלקם אף נתקעים עוד לפני שנבחר יזם, ועוד לפני שהוגשה בקשה ראשונה לוועדה המקומית. הסיבה? לא תמיד היזם, לא תמיד רשויות התכנון או הרשויות המקומיות, ולא תמיד משרדי הממשלה – אלא לעיתים קרובות דווקא בעלי הדירות עצמם.
התחדשות עירונית היא תהליך ממושך, מורכב, ארוך שנים -אישור התוכניות לוקח מספר שנים, גם הרישוי וקבלת ההיתר, לצד קבלת ליווי פיננסי מגופי מימון, ולבסוף ההריסה והביצוע. מדובר על תקופה של יותר מעשור במקרים רבים. אבל את התקופה הקודמת לתהליך, הכוללת את התארגנות בעלי הדירות, לא מביאים בחשבון.
במקום לנצל, למהר ולקדם את ההזדמנות לשיפור ביטחונם האישי והמשפחתי, לשפר את איכות חייהם ולהגדיל דרמטית את שווי הדירות שלהם – בוודאי על רקע האיומים הביטחוניים, לצד החשש מרעידות אדמה מזה עשרות שנים – בעלי הדירות מוצאים עצמם שקועים בוויכוחים אינסופיים, לרוב בינם לבין עצמם. כל קבלת החלטה לוקחת חודשים רבים מאוד, ובמצטבר, עוד לפני שכף רגלו של היזם הנבחר דורכת במשרדי וועדות התכנון, יכולים לעבור שנים רבות.
אני רואה את זה בשטח לעיתים קרובות, בחירת נציגות לוקחת חודשים, וגם לאחר בחירת הנציגות טוענים בעלי דירות שהנציגות נבחרה שלא בהתאם לחוק. בחירת בעלי מקצוע מצריכה לעיתים ראיונות של 3–5 בעלי מקצוע. רק תיאום עם בעלי המקצוע הרלוונטיים (עו"ד, שמאי, מפקח ומארגן) לוקחים חודשים רבים, ובוודאי ההחלטה על זהות בעל המקצוע הנבחר (שגם כלפיו יופנו טענות בהמשך שלא נבחר בנוהל תקין…). הכנת מסמכי מכרז היזמים, קבלת הערות מצד בעלי המקצוע, פנייה לכמה יזמים רלוונטיים (לעיתים חודשים עוברים רק בוויכוחים למי ולכמה לפנות), מכרז יזמים (קבלת מסמכים, מיון וסינון יזמים, ערב מצגות יזמים ובחירת יזם). וכאשר סוף סוף נבחר יזם, מתחיל מו"מ על הסכם מסחרי שלוקח חודשים ולעיתים כשנה – שגם הוא מתמקד לא פעם בסוגיות שבין כה לא ניתן לענות עליהן בשלב המו"מ המסחרי, שהרי אין תב"ע ואין כל נתון תכנוני ודאי. האם התוספת תהיה 12 מ"ר או 13, ומה בדיוק כולל המפרט עד רמת גודל האריחים – כאשר בסופו של יום התמורות הסופיות יקבעו במועד קבלת החלטת הוועדה, על בסיס עלויות/תקבולים וזכויות בנייה שיהיו רלוונטיים כ־3 שנים ממועד חתימת ההסכם המסחרי.
התוצאה: שנים רבות של עיכובים, שבמהלכן הכל נשאר כפי שהיה – רק יותר רעוע, פחות בטוח, ויותר יקר למדינה במקרה של נזק למבנה, ובוודאי בגוף ובנפש.
לכן, בכל הקשור לתחום התחדשות עירונית, בוודאי בהקשר של בעלי דירות כפי שהיא מתנהלת כיום – דרוש שינוי עמוק. במדינה שבה כל עיכוב בפרויקט עלול לעלות בחיי אדם – לא ייתכן שנאפשר לתהליך להיתקע בגלל חוסר החלטיות, הבנה, ריבים, חשדות הדדיים או הכל גם יחד. הגיע הזמן לקבוע גבולות ברורים – גם אם זה אומר מעט פחות דמוקרטיה בתהליך, הקטנת אחוז החותמים הדרוש, ויותר משילות ויעילות.
ברור שלא כל פרויקט מתאים לכל דייר, וברור שיש אוכלוסיות מבוגרות שזקוקות לליווי, סיוע כספי והבנה. אבל לצד ההכלה וההבנה – חייבים גם להציב גבולות. אותם בעלי דירות שמתנגדים לכל הליך, בסופו של יום, עלולים לאבד את חייהם, כי לרדת 4 קומות ברגל למקלט (אם לא נעול) – פחות רלוונטי באמצע הלילה לדיירים בני 80. לא ניתן להשאיר את גורל המיזמים בידיהם של קומץ מתנגדים, לעיתים אינטרסנטיים (מישהו אמר חברי נציגות שבנו ללא היתר ולא מוכנים להתקדם במו"מ עד שלא יובטחו זכויותיהם – הלא חוקיות?…), תוך התעלמות מהשלכות רוחב – חברתיות, כלכליות וביטחוניות.
הדרך הנכונה ביותר לקדם פרויקט התחדשות עירונית מתחילה בהתארגנות מסודרת של בעלי הדירות:
ייתכן ויש צורך במעורבות גדולה יותר של מנהלות ההתחדשות העירונית ברשויות. לא רק לתת מענה לבעלי דירות שפנו, אלא גם להיות מעורבים בפרויקטים שנמצאים בשלבים הראשוניים ולסייע להם בהתארגנות הראשונית – גם כשמדובר בפרויקטים שאינם במסלול רשויות.
בנוסף, לאחר שכבר יש הסכמות, הדיירים חתמו, והתוכנית אושרה – מגיעים לשלב הרישוי, ושם מתחילה בירוקרטיה חדשה לגמרי. במציאות הנוכחית, פרויקטים של התחדשות עירונית עומדים בתור יחד עם פרויקטים חדשים ביזמות, תוספות בנייה, מסחר ומשרדים. לכן, יש לקבוע מסלול רישוי ייעודי ומקוצר להתחדשות עירונית, עם לוחות זמנים ברורים, קדימות ותעדוף – בדיוק כפי שנהוג בתחומים אחרים בעלי חשיבות לאומית.
לסיכום : המדינה משקיעה הון עתק בפיצוי על נזקי מבנים, טיפול רפואי, וסיוע בדיור זמני – כשבפועל ניתן היה למנוע את רוב המקרים האלו אם המבנים היו מחודשים בזמן. פרויקטי התחדשות שנתקעים עוד לפני שיצאו לדרך – הם לא רק כישלון תכנוני הם כישלון מוסרי.
*הכותב, שמוליק כהן, הינו שמאי מקרקעין, מנכ"ל ובעלים של חברת אס.קי SK שמאות
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
