מדריך לבעלי הדירות בפרויקטים להתחדשות עירונית שספגו פגיעה ישירה

לאורך השנים התרגלנו לדבר על התחדשות עירונית כפתרון מיגוני לבניינים מסוכנים ומתפוררים, ללא ממ"ד ולא מעט פעמים גם ללא מקלט, שמעמידים את הדיירים בסכנת חיים ממשית. אך כאשר בניין המיועד לפרויקט התחדשות עירונית נפגע באופן פתאומי, כמו מפגיעת טיל, המציאות משתנה ברגע. הדיירים מוצאים את עצמם מתמודדים עם שאלות שלא היו בתכנון: מי אמור לדאוג עכשיו לשיקום? מה יעלה בגורל ההסכם שנחתם עם היזם? והאם אפשר להמשיך באותו מסלול? 

גם כשנדמה שהכול נעצר, יש מסלולים משפטיים המאפשרים להניע תהליכים ולפעמים אפילו לקצר אותם לעומת מה שתוכנן במקור.

אחריות לנזק: בעלי הדירות או היזם
השאלה מי אחראי על תיקון הנזק שנגרם לבניין, הדיירים או היזם, נקבעת לפי השלב שבו נמצא הפרויקט בעת הפגיעה. כלומר, האם מדובר עדיין בבניין מאוכלס שלא התחילו בו עבודות, או בפרויקט שכבר יצא לדרך והבעלות עברה ליזם.

אחריות הדיירים: אם הפרויקט עדיין לא יצא לדרך כלומר, הדיירים עדיין גרים בדירות והבנייה עוד לא החלה, האחריות על הנזק שנגרם לבניין מוטלת על הדיירים. זה משום שהיזם עוד לא קיבל חזקה על המבנה, ולכן הוא לא נושא באחריות הישירה לנזקים הנגרמים לו. במצב כזה, המדינה היא זו שתפצה את הדיירים באמצעות קרן מס רכוש, שמיועדת בדיוק למקרים של נזקי מלחמה.

אחריות היזם: אם מדובר בפרויקט שכבר יצא לדרך והבניין נהרס או הדיירים כבר עברו לדירות שכורות, האחריות לתיקון ולשיקום הבניין חלה על היזם. הוא זה שיבצע את התיקונים או ישלים את ההריסה, תוך שימוש בביטוחים מתאימים או בכספי פיצויים מהמדינה. בנוסף, בעלי הדירות המוגדרים כ"רוכשי דירה עתידית" נהנים מהגנה באמצעות ערבויות לפי חוק המכר, כלומר, מובטח להם סכום כסף בשווי הדירה שאמורה להיבנות עבורם.

איפה מס רכוש נכנס לתמונה?
בנוסף, חשוב לדעת כי במקרים של נזק ישיר למבנה כתוצאה מפגיעת טיל, בעלי הדירות זכאים להגיש בקשה לפיצוי מקרן מס רכוש. הקרן, הפועלת תחת רשות המיסים, מפצה על נזקים ישירים שנגרמו לרכוש כתוצאה מפעולות מלחמה, בהתאם להוראות חוק מס רכוש וקרן פיצויים. הפיצוי מוענק רק בגין נזקים שניתן להוכיח אותם בצורה ברורה, ולכן מומלץ לתעד את הנזק מיידית ולהגיש את הבקשה בהתאם להנחיות הרשות. במידה ומדובר בבניין בתהליך התחדשות עירונית, יש חשיבות גם לתיאום בין הדיירים, היזם ורשויות המדינה לצורך מימוש זכויותיהם בצורה מסודרת.

במקרים מסוימים, דווקא עצם הריסת הבניין עשויה לזרז את הליך ההתחדשות. כשאין עוד מבנה ראוי למגורים, ולא נותר צורך להמתין להיתרי חיזוק, ייתכן שהרשויות והיזם יפעלו יחד להנעת הבנייה החדשה בהקדם. עם זאת, חשוב לציין כי קיימים גם מקרים שבהם יזם עלול לשקול לפרוש מהפרויקט בעקבות הנזק. העלויות הבלתי צפויות, החשיפה לסיכונים נוספים ולעיתים גם היעדר ביטוח רלוונטי לנזקי מלחמה עשויים להוביל לכך שיזם יבחן מחדש את כדאיות ההשקעה. מצב כזה עלול להשאיר את בעלי הדירות במצב של חוסר ודאות, במיוחד אם הבניין כבר אינו ראוי למגורים. לכן, חשוב לוודא שההסכם כולל מנגנונים ברורים להתמודדות עם נסיגה אפשרית של היזם, וכן פתרונות ישימים לדיירים במקרה כזה.

מה קורה עם זכויות הבנייה וההיתרים שכבר היו בתהליך?
אם הבניין שנפגע היה מיועד לפרויקט תמ"א 38 במסלול של חיזוק מבנה קיים, הרי שפגיעה חמורה או הריסה של המבנה עלולה לשלול את האפשרות לממש את הזכויות מכוח אותה תוכנית. זאת כיוון שתמ"א 38 במסלול חיזוק מבוססת על שימור המבנה הקיים, ולא ניתן להחיל אותה אם המבנה נהרס כליל. לעומת זאת, במקרים בהם מדובר בפרויקט במסלול הריסה ובנייה מחדש לפי תמ"א 38/2, האפשרות לקידום הפרויקט תלויה בכך שהבקשה להיתר בנייה כבר הוגשה לפני ההריסה. אם הבקשה לא הוגשה והמבנה נהרס, תידרש בחינה מחדש מול הרשות המקומית בהתאם למדיניות החלה.

לעומת זאת, פרויקטים המבוססים על פינוי-בינוי ותב"ע (תוכנית בניין עיר) מציעים יציבות רבה יותר. בתב"ע, הזכויות נקבעות בהתאם לתוכנית התכנונית המאושרת ולא לפי המצב הפיזי של המבנה. לכן, גם אם הבניין נהרס, ניתן להמשיך את התהליך על בסיס התוכנית המאושרת, ואף להגיש בקשה לעדכון בהתאם לנסיבות. 

במלחמה האחרונה, ראינו שהעיריות והוועדות המקומיות פעלו להאיץ את מתן ההיתרים דווקא בגלל הנזק, מתוך רצון לשקם במהירות ולקדם את הפרויקט לשלב הבא, כך שהדיירים יוכלו לדעת לאן ממשיכים מכאן, עם תכנון מעודכן והמשך ברור מבחינת לוחות הזמנים וההיתרים.

המדינה, מצידה, בדרך כלל לא תבחר להשקיע בשיקום זמני של מבנה שנהרס, כאשר יש כבר יזם שהתחייב להרוס את הבניין ולבנות אותו מחדש במסגרת הפרויקט. לכן, במצבים כאלה, קרן מס רכוש יכולה לאפשר שימוש בכספי הפיצוי לצורך קידום הפרויקט בשלמותו, ולא רק לתיקון זמני.

ובמקרים שבהם לא קיים יזם פעיל, או שהפרויקט טרם הבשיל, עומדת לרשות הדיירים אפשרות משפטית חשובה שנקבעה כבר בתקופת מלחמת המפרץ: פסיקת בית המשפט העליון מאפשרת לדיירי בניין שנהרס כתוצאה מפעולת מלחמה להחליט, ברוב של 75% לפחות, על בנייה מחדש, גם אם לא מתקיימת הסכמה פה אחד. מדובר בכלי משפטי משמעותי המאפשר לקדם פרויקט שיקום גם כאשר קיימים חילוקי דעות בתוך קהילת הדיירים.

ומה לגבי ההסכם עם היזם? האם המלחמה משנה את החוזה?
כשבניין המיועד לפינוי פינוי, נפגע מפגיעת טיל או כשיש עיכובים משמעותיים בגלל מצב חירום, עולות שאלות מצד הדיירים והיזמים: האם ההסכם שנחתם עדיין תקף? האם ניתן לצאת ממנו? ומה הגבול בין התחייבות חוזית לבין המציאות שהשתנתה ?

לרוב, הסכמי ההתחדשות העירונית כוללים סעיף המתייחס ל"כוח עליון", מצב חירום בלתי צפוי, דוגמת מלחמה. סעיף זה מעניק ליזם ארכה סבירה להשלמת הפרויקט מבלי להיחשב כמפר את ההסכם. החוק מכיר בצורך לגמישות במקרים כאלו, ומאפשר דחיית מועדי מסירה כאשר האיחור נובע מנסיבות בלתי נשלטות.

עם זאת, תיקוני חקיקה שנכנסו לתוקף לאחרונה, מקנים לדיירים זכות לבטל את ההסכם עם היזם, אם זה לא עמד בלוחות הזמנים ברורים לדוגמה, אם לא הוגשה בקשה להיתר בנייה בפרק הזמן שנקבע. גם כאשר מדובר במציאות ביטחונית מורכבת, עומדת לרשות הדיירים האפשרות לבחון את המשך ההתקשרות על פי החוק, ולשקול את טובתם לטווח ארוך.

ההתחדשות העירונית: פתרון מחייב במציאות של איומים
המציאות הביטחונית שנכפתה על אזרחים בשבועות האחרונים מדגישה עד כמה הפער בין מגורים בבניין ישן ללא ממ"ד לבין מגורים בדירה חדשה וממוגנת הוא לא רק עניין של נוחות – אלא עניין של חיים וביטחון אישי. ההתחדשות העירונית, בהקשר הזה, כבר מזמן איננה מותרות – אלא צורך ממשי.

ההתמודדות עם פרויקט של התחדשות עירונית היא לא פשוטה, ודורשת תיאום בין אנשי מקצוע, רשויות ודיירים. אך לאורך השנים התבססה מעטפת משפטית של הסכמים, ערבויות ופיקוח  המאפשרת להבטיח לדיירים ביטחון גם ברגעים לא צפויים.

אין פתרון אחיד לכל מקרה. כל פרויקט מלווה באתגרים משלו: משפטיים, תכנוניים והסכמה בין דיירים. כשמתברר שהאיומים הביטחוניים לא חולפים אלא חוזרים שוב ושוב, אי אפשר להתעלם מהצורך בחידוש התשתיות והמגורים. במציאות כזו, התחדשות עירונית כבר אינה נובעת משיקולים של איכות חיים, היא הפכה לצעד שמגן על חיי התושבים ומשפר את רמת המוכנות לסכנות עתידיות.

*הכותב, עו"ד אלעד אריאל, מתמחה בייצוג בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן