מי מכיר את תמ"א 65?

אשתקד פורסמה תכנית תמ"א 70 לעירוב שימושים, מגורים, תעסוקה ומסחר. כזכור מדובר בתכנית לקדם מתחמים כאלה במרחב ההתחדשות העירונית והבנייה החדשה שתהיה סביב 109 תחנות המטרו שיקודמו בגוש דן במהלך ה-20 השנים הקרובות.

תכנית זו מהווה ללא ספק פוטנציאל עתידי למאות אלפי יחידות דיור ומיליוני מ"ר מסחר, משרדים ותעסוקה והיא תהווה לא רק תוספת משמעותית להיצע הדיור, אלא גם ובעיקר תיצור תיקון עיוות מתמשך של העדר דירות קטנות וקומפקטיות שלהן קיימת דרישה גבוהה במיוחד בגוש דן.

לצד תמ"א 70, אני רואה חשיבות משנה גם בתוכנית פחות מוכרת, תמ"א 65, שאושרה ב-2022 על ידי כל רשויות התכנון, כולל המועצה הארצית לתכנון ובנייה, ופועלת לקידום 7 מרכזי תחבורה משולבים לאורך צירי "נתיבי איילון", הרכבת הכבדה, הרכבת הקלה ובהמשך גם המטרו.

מדובר במרכזי תחבורה שוקקים הממוקמים מצפון לדרום, בצמות גלילות שברמת השרון, תחנות סבידור, השלום, ההגנה ובן צבי בתל אביב, יוספטל בחולון בואכה בת ים, סמוך לתחנת המוצא של הרכבת הקלה.

להערכתי מרכזי תחבורה אלה, מעבר לחשיבותם בנושא התחבורתי פרופר, ייצרו מפה חדשה לחלוטין של ביקושים בגוש דן, יטשטשו באופן משמעותי את פערי המחירים הביקושים בין תל אביב לבין ערי הלווין, ובד בבד יפעלו כמנוף חשוב נוסף בדרך לעירוב שימושים.

בעשרות מטרופולינים ברחבי העולם, כולל ניו יורק, סן פרנציסקו, לונדון, פאריז, ברלין מדריד ורומא, התברר כי היכן שהוקמו מרכזי תחבורה משולבים, עלו באופן דרמטי הביקושים לא רק לעסקים ולמסחר, אלא גם למגורים.

עיקר הביקושים באותן ערי עולם שאותן בדקנו, התמקדו בדיוק באותן אוכלוסיות הזקוקות כעת באופן נואש למגורים זמינים ובמחירים ברי השגה במרחב גוש דן, מה שמכונה "מדינת תל אביב", ביניהם צעירים עד גיל 40, חד מיניים, משפחות חד הוריות, רווקים-רווקות וגם מצמצמי דיור מבוגרים.

ובמילים אחרות, גם אם הכוונה הייתה בראש וראשונה לתעל ולשלב יחדיו את כל מערכות התחבורה העתידיות ההולכות ונרקמות כבר בימים אלה בגוש דן, תהיה לתמ"א 65 השפעה לא פחות דרמטית בכל מה שקשור למיקום ואופי המגורים בגוש דן בעוד שנים לא רבות.

כבר היום ניתן לראות בתחנת המוצא הדרומית של הרכבת הקלה במרכז בת ים, מגמה ברורה של אישור מספר רב של מגדלים, בהיקף גדול פי כמה וכמה יותר מזה שבמגדלי עזריאלי בתל אביב. באותם מגדלים ישולבו באופן הטבעי ביותר, משרדים, מסחר, מגורים, דיור מוגן, בתי מלון ומוסדות ציבור החל ממרפאות וכלה בגני ילדים ובתי ספר, והיריעה עוד ארוכה. דוגמא לכך מהווה מתחם הסיטי סנטר שאנו בונים בבת-ים הכולל 260,000 מ"ר ובו 4 מגדלים בני 50 קומות כל אחד.

העובדה שהתחנות יהיו ממושקות ביניהן במגוון רחב ביותר של אמצעי תחבורה זמינים, תהפוך בפועל את הציר הזה החוצה את המטרופולין מצפון לדרום, למרקם אורבני אחיד שיאפשר לאותן אוכלוסיות עירוניות מובהקות לגור, לעבוד, לקנות ולבלות בממשק מידי של אותן ממתם או לחלופין בנסיעה קצרה ומהירה בין התחנות והמוקדי התחבורה השונים.

להערכתי עוד הרבה לפני שפרויקט המטרו יושלם ומרכזי התחבורה העתידיים יוקמו, תתחיל מגמה הן בקרב העיריות המעורבות בפרויקט הענק והן בקרב יזמי הנדל"ן, להתחיל ולקדם את אותם פרויקטים בעלי שימושים מעורבים, מה שישנה לחלוטין את מפת גוש דן העתידי!

*כותב המאמר רוני מזרחי, הוא יו"ר ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו"

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן