למרות פוטנציאל לחיסכון של עשרות עד מאות אלפי שקל, הרבה לווים נרתעים מהמהלך ולא בודקים את תנאי ההלוואה שלהם במשך שנים – כך תעשו את זה
הנחיות בנק ישראל שנכנסו לתוקף ממש בחודש האחרון מקלות משמעותית על העברת הלוואות משכנתה מבנק לבנק. כל הפעילות שקשורה להסכמות בין הבנקים, היא כעת באחריות הבנקים בינם לבין עצמם. והלווה לא אמור להיות איש הקשר בין הבנקים, הנחיה זו צפויה להקל מאוד על הליך המעבר בין הבנקים, אך האם זה יאיץ את מיחזורי המשכנתאות?
אני נתקל לא מעט באנשים שנרתעים מלבצע מחזור משכנתא. מחזור משכנתא הוא תהליך של החלפת הלוואת המשכנתא הנוכחית בהלוואה חדשה, במטרה לשפר את תנאי ההלוואה ולהתאים אותה לשינויים בשוק או לשיפור המצב האישי והכלכלי של הלווה. למרות היתרונות הברורים שבמהלך זה, רבים נמנעים מביצוע מחזור, ולעיתים קרובות מדובר בחששות ובחוסר הבנה של התהליך וההשלכות.
לאחרונה טיפלתי בתיק שבו ללווים היתה הלוואה של כ- 600 אלף שקל מתוך סך משכנתא של כ- 1 מיליון ₪ במסלול של ריבית משתנה צמודה למדד. ביצענו מיחזור לכל המסלולים תוך שינוי התמהיל מן היסוד. נבנה תמהיל שיהיה יציב יותר מבחינת ההחזר החודשי וגם יביא להקטנת הקרן בצורה משמעותית בשנים הבאות. בסופו של התהליך הם נשארו עם החזר חודשי קרוב להחזר הקיים אך, כאמור, ההחזר יהיה יציב וכמעט לא ישתנה לאורך השנים. כמו כן, הם חסכו בתהליך המחזור כ- 300 אלף שקל.
אז מדוע אנשים נרתעים מביצוע מחזור משכנתא?
חששות מהתהליך – הסיבות המרכזיות להימנעות ממיחזור משכנתא הן חששות וחוסר הבנה של התהליך והיתרונות הנלווים לו. אנשים רבים אינם מודעים לכך שמחזור משכנתא יכול להוביל לחיסכון כספי משמעותי בטווח הארוך. חוסר הבנה זה מוביל לחששות מפני התהליך וסיבוכיו האפשריים, ולעיתים תכופות אף מחשש מהעלויות הנלוות לו.
עלויות נלוות ותשלומים נוספים – אחת מהחששות הנפוצות בנוגע למיחזור משכנתא היא העלויות הנלוות לתהליך. לעיתים קרובות, אנשים סבורים שהעלויות הכרוכות במחזור משכנתא – כגון דמי פתיחת תיק, עמלות פירעון מוקדם, וכו' – עשויות לבטל את החיסכון הפוטנציאלי. עם זאת, חשוב להבין כי העלויות הנלוות לתהליך הן חד פעמיות, בעוד שהחיסכון בהחזרים החודשיים הוא תמידי.
חוסר ביטחון לגבי כדאיות המיחזור – לווים לא בטוחים איך לבדוק אם כדאי להם למחזר. הם לא יודעים מה לבדוק ואיך לבדוק. אם הם פועלים לבד, הם צריכים לסמוך על הבנק שלהם וזו ממש לא הדרך הנכונה כדי לבדוק כדאיות מחזור.
מיחזור פנימי או חיצוני?
מיחזור פנימי של משכנתא
מיחזור פנימי הוא תהליך שבו הלווה מבצע מחזור משכנתא בתוך אותו הבנק שבו נלקחה המשכנתא המקורית. בתהליך זה, הלווה עשוי ליהנות מתנאים מועדפים ומפשטות בתהליך, מאחר והבנק מכיר את הלקוח ואת היסטוריית האשראי שלו.
יחד עם זאת, לבנק הקיים קיימת אפשרות מצומצמת יותר מבחינת שיפור התנאים הקיימים. הדבר נובע מסוגיית הקצאת ההון. כאשר נתנה המשכנתא, בהנחה שנתנה כנגד אחוז מימון מקסימלי (75%) הבנק הקצה הון לפי אחוז המימון. לפי הנחיית בנק ישראל, גם שווי הנכס השתבח ואחוז המימון ירד באופן דרמטי, הבנק מחויב עדיין להקצות הון לפי אחוז המימון המקורי (יש פעילות שמטרתה לשנות את ההנחיה הזו). לעומת זאת, בנק חדש יקצה הון לפי אחוז המימון החדש ולכן יוכל להיות תחרותי יותר מול הבנק המקורי, אך לא בהכרח.
מיחזור חיצוני של משכנתא
מיחזור חיצוני הוא תהליך שבו הלווה מעביר את המשכנתא לבנק אחר. תהליך זה יכול להוביל לתנאים טובים יותר ולעיתים אף לחיסכון כספי גדול יותר, מאחר ולקוח חדש עשוי לזכות להצעות מפתות יותר מבנקים המתחרים על לקוחות חדשים. עם זאת, התהליך עשוי להיות מסובך יותר ולכלול עלויות נוספות, כגון פתיחת תיק מחדש והערכות שווי חדשות לנכס.
כאמור בהקשר למיחזור חיצוני ההנחיות החדשות של בנק ישראל צפויות להקל מאוד על הליך המעבר בין הבנקים וזאת עוד סיבה שלכל לווה מומלץ לבדוק את ההלוואה שלו.
סיכום
מחזור משכנתא הוא כלי פיננסי חשוב שיכול להוביל לחיסכון כספי משמעותי ולשיפור תנאי המשכנתא. הבנת המשמעויות ופנייה לגורם מקצועי יבטיחו בדיקה נכונות של כדאיות המיחזור.
מאת : רונן מחלב יועץ משכנתאות זכיין ברשת דרכנו לייעוץ משכנתאות
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
