"התחכמויות זמניות": מדוע מבצעי המימון לא ימשכו לעוד הרבה זמן?

באמצע חודש מרץ, סימן בנק ישראל נקודת מפנה חדה בשוק הנדל"ן המקומי. אחרי תקופה ממושכת שבה מבצעי מימון אגרסיביים, בעיקר מודלים של 90/10 ו-80/20, הפכו לכלי שיווק פופולרי ולעיתים אף הכרחי מצד הקבלנים, המפקח על הבנקים החליט לשים לזה סוף. המגבלות החדשות, שמצמצמות את האפשרות להעמיד הלוואות בלון ליותר מ-10% מהיקף המשכנתאות החודשיות, ומחייבות הקצאת הון גבוהה בהרבה לפרויקטים שבהם נדחים התשלומים לסוף הבנייה, מטרתן המוצהרת היא אחת: להקטין את רמת הסיכון של מערכת האשראי ולצנן את השוק.

אלא שכפי שקורה לעיתים קרובות בשווקים דינמיים, ההשפעה בפועל מורכבת יותר. בטווח הקצר, הקבלנים לא מוותרים. חלקם פונים למסלולי מימון חוץ־בנקאיים, אחרים מציעים סבסוד ריבית לתקופה ארוכה של 20 שנה, שיטה שמצליחה לעקוף את המגבלות מבלי להיחשב הלוואת בלון, ויש גם מי שפשוט מזיז את מועדי החתימה של לקוחות חדשים לתחילת החודש הבא, כדי להישאר בתוך מכסת האשראי המותרת. עם זאת, התחכמויות אלו הן זמניות. ברור לחלוטין שהמגמה היא להקשיח את תנאי המימון, להעלות את רף הסף לרוכשים, ולבסס את השוק על בסיס איתן ושמרני יותר.

ככל שהתנאים מתהדקים, כך מצטמצם מעגל הזכאים ליהנות מהם. הרוכשים שהתרגלו להיכנס לעסקאות נדל"ן עם הון עצמי מינימלי מוצאים עצמם בבעיה. המשמעות הישירה היא עלייה במחסום הכניסה לשוק, לא רק בגלל המחירים, אלא בעיקר בגלל הדרישות החדשות של הבנקים והצורך להעמיד מקורות מימון עצמיים. מגבלות המימון אינן פוגעות רק באוכלוסיות מוחלשות או זוגות צעירים, אלא גם במשקיעים קטנים שבנו על מינוף גבוה כדי להניע מהלך של צבירת נכסים. הקלות המימון שהיוו עבורם קרש קפיצה, מתאדות אט־אט. גם פרופיל המשקיע משתנה: במקום הנגישות הרחבה שהייתה מנת חלקם של רבים, אנחנו צפויים לראות יותר ויותר שחקנים מתוחכמים ובעלי גיבוי פיננסי משמעותי, שנשארים לבד במגרש.

יחד עם זאת, אנחנו נמצאים בדיוק בנקודת ביניים: בין עידן המימון החופשי לעידן ההגבלות המחמירות. פרויקטים שכבר יצאו לדרך ממשיכים להציע חלק מההטבות, חלקם מסיבות שיווקיות וחלקם כפתרון לטובת השלמת מכסות מכירה. אך פרויקטים חדשים כמעט שאינם מציעים את אותם תנאים. ככל שחולפים השבועות, גם הפרויקטים הקיימים מסיימים את מלאי ההטבות, במיוחד לאור מגבלות של עד 25% מכלל הדירות בפרויקט שבהן ניתן להחיל תשלום דחוי. המשמעות היא פשוטה: מה שנראה היום כ"מבצע קבוע" יהפוך בקרוב לאנקדוטה של תקופה.

לא מדובר בתחזית דרמטית או קריאת פאניקה, אלא בהבנה מקצועית של מגמת השוק. הקשחת הרגולציה תחלחל בהדרגה לכל שכבות השוק. המימון יתייקר, האפשרויות להיכנס עם הון עצמי נמוך יצומצמו, והסיכון לרוכשים יישאר דומה, אך עם פחות הגנות ופחות גמישות. כל אלה יגרמו לשוק הנדל"ן להתייצב, אך במחיר של נגישות נמוכה יותר לרבים.

דווקא עכשיו, כאשר השוק עוד לא התאפס לחלוטין על כללי המשחק החדשים, נוצר חלון הזדמנויות. מי שיפעל בחודשים הקרובים יוכל ליהנות מתנאי מימון שאולי לא יחזרו, ולמנף את עמדת הביניים בין רגולציה חדשה ליישום מלא בשטח. לא כל מבצע שווה קנייה, אך כל עסקה טובה שנבחנת בליווי מקצועי, שווה בדיקה. בעוד חצי שנה מהיום, אותם תנאים בדיוק כבר לא יהיו זמינים, או שידרשו הון עצמי גבוה בהרבה.

בעולם השקעות הנדל"ן, תזמון הוא לא פחות חשוב ממיקום. בנקודת הזמן הזו, למי שמתכנן מהלך, זה בדיוק הזמן לפעול.

*הכותבת, חני שטיגליץ, מכהנת כיו"ר חברת שטיגליץ גרופ

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן