זכויות הבנייה מצומצמות מאוד ומאפשרות רק חיזוק ולא הריסה ובנייה. עו"ד זיו גרומן: "לבעלי הדירות אין כאן בשורה ממשית"
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב־יפו צפויה בקרוב לאשר את תוכנית הרובעים 5 ו-6 ולדבריה התוכנית תכלול הוספה של מעל ל-7,000 דירות, רובן במסגרת התחדשות עירונית. תוכנית הרובעים 5 ו-6 מוצגת כמהלך תכנוני משמעותי, עם יעד מרשים של הוספת אלפי דירות בלב העיר. העירייה מציגה חזון להתחדשות עירונית תוך שמירה על המרקם ההסטורי, אך מבט מעמיק אל התוכנית מגלה פער משמעותי בין הציפיות לבין מה שניתן יהיה לממש בפועל.
הבעיה המרכזית בתוכנית היא לא הכוונה אלא הכלים לממשה. זכויות הבנייה שהתוכנית מעניקה ברובעים אלה הן מצומצמות מאוד ואינן שונות באופן מהותי מהיקפי הזכויות שנקבעו כבר בתוכנית רובע 3. גם שם ראינו בפועל, כי מרבית הפרויקטים שהתממשו היו פרויקטים של חיזוק ותוספות בלבד ולא של הריסה ובנייה. כל עוד אין הגדלה ממשית של זכויות הבנייה, אין תמריץ כלכלי שיאפשר ליזמים להיכנס לפרויקטים מורכבים כאלה.
רוב המבנים באזורים אלה הם ישנים מאוד, לעיתים בני יותר מ-70 שנה, ולוקים בחוסר תשתיות בסיסיות כמו חניה, מעליות ומערכות מים וחשמל תקינות. הפיתרון הנכון מבחינה תכנונית הוא הריסה ובנייה מחדש, אך התוכנית אינה מאפשרת זאת ברוב המקרים. מקדמי הצפיפות שנקבעו בתוכנית אינם מספקים (80 למגורים ו-65 למסחר) וביחד עם הגבלות גובה, מגבלות שימור, מגרשים קטנים ובעלויות מפוצלות, קשה לראות כיצד ניתן יהיה להוציא אל הפועל פרויקטים של הריסה ובנייה.
חשוב להבין, שמאחורי כל פרויקט כזה יש גם שורת עלויות כבדות, כגון: פינוי דיירים זמני, עבודות תשתית, היטלים, מסים, עלויות מימון וכמובן סיכון יזמי. כאשר הזכויות הניתנות אינן מייצרות רווח סביר, פרויקטים פשוט לא יוצאים לדרך. במקום לראות התחדשות של ממש, אנחנו צפויים לראות המשך מגמה של חיזוק ותוספות בנייה בלבד, שברוב המקרים לא נותנים מענה לצרכים האמיתיים של בעלי הדירות.
לטעמי, יש מקום להבחין בין אזורים שהשימור בהם הוא חיוני לבין אזורים שבהם נכון וראוי לאפשר הריסה ובנייה מחדש, תוך תוספת משמעותית של זכויות. בלב תל אביב לא כל מבנה ישן הוא נכס לשימור. לעיתים ההתחדשות היא זו שיכולה לשמר את חיוניותו של המרחב העירוני.
בסופו של דבר, תוכנית הרובעים 5 ו-6 היא מהלך נכון, אך במתכונת שהעירייה מובילה היא משדרת רצון חיובי מבלי לתת את הכלים הממשיים להיתכנות שלו ולמימושו. בעלי הדירות עשויים למצוא את עצמם ממשיכים להמתין להתחדשות אמיתית, כשהמציאות תאפשר להם לכל היותר תוספת של קומה או שתיים בבניין הישן שלהם.
*הכותב, עו"ד זיו גרומן, הינו בעלים ומייסד של משרד עורכי דין גרומן ושות', המתמחה בנדל"ן והתחדשות עירונית
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
