מפקח מטעם הדיירים – כיצד בוחרים?

בעוד אלפי דירות חדשות מוקמות מדי שנה בפרויקטי תמ"א 38 והתחדשות עירונית, בעלי הדירות לא תמיד מבינים את החשיבות של מי שמייצג את האינטרסים שלהם מול היזם והקבלן: מפקח הדיירים. בתחום שעדיין נטול רגולציה, מסתובבים גורמים לא מוסמכים שמציעים שירותי פיקוח – ויוצרים בלבול בקרב הדיירים. בריאיון לאתר "מגדילים" מסביר ערן ג'רפי, מהנדס בניין ומייסד משותף בחברת PRO הנדסה, מדוע תפקיד מפקח הדיירים כה חשוב, מי יכול למלא אותו – ואיך בעלי הדירות אמורים לבחור את המפקח הנכון.

 PRO הנדסה היא חברה פרטית שמתמחה בליווי הנדסי ופיקוח מטעם דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית. החברה נוסדה ומנוהלת על-ידי המהנדסים ערן ג'רפי ואלון ברקוביץ, בעלי תואר  B.S.cהנדסה אזרחית וניסיון עשיר בתחום הביצוע, הפיקוח והניהול בדגש על פרויקטים של התחדשות עירונית. הצוות כולל מהנדסים, אדריכלית, ואחראי קשרי דיירים – כולם תחת קורת גג אחת.

"המטרה שלנו היא פשוטה" אומר ג'רפי "להיות העיניים, האוזניים – וההגנה – של הדיירים בכל שלב בפרויקט."

אז מיהו בעצם מפקח דיירים?
"מפקח דיירים הוא איש המקצוע שמייצג את בעלי הדירות בלבד – לא את היזם ולא את הקבלן. הוא אחראי לוודא שהתכנון, הביצוע והמפרט עומדים בכל הדרישות והתקנים, ושכל דייר יקבל את מה שהובטח לו. בלי מפקח מטעם הדיירים, אין להם הגנה אמיתית מול השחקנים החזקים בפרויקט. זה כמו ללכת לבית משפט בלי עורך דין. אתה חותם על הסכם בלי להבין מה אתה מקבל בפועל – ויכול לגלות את זה רק כשהבניין כבר עומד על תלו".

אז מה צריך לבדוק לפני שבוחרים מפקח? 
"יש צורך לבחון את הפרמטרים הבאים כדי לוודא שמי שעומד מולכם אכן כשיר ללוות את הפרויקט. ראשית, ההשכלה – מפקח חייב להיות מהנדס אזרחי או הנדסאי בניין מוסמך, עם רישיון בתוקף. מעבר לכך, חשוב מאוד שהמפקח יגיע עם ניסיון מעשי – לא מספיק להכיר את התיאוריה; מי שלא ניהל ולא ביצע בעצמו פרויקטים, לא יבין את המורכבויות שבשטח.

עוד נקודה חשובה היא עצמאות מוחלטת. מפקח דיירים מייצג אך ורק את בעלי הדירות, ולכן הוא לא יכול להיות קשור לקבלן או ליזם בשום דרך שהיא. בנוסף, דרוש ידע מקצועי מקיף – שליטה בתקני הבנייה, בחוק המכר, יכולת קריאת תוכניות והבנה בסיסית של הסכמים משפטיים.

לא פחות חשוב מזה – שקיפות ודיווח. המפקח צריך להיות זמין לשאלות, להוציא דו"חות תקופתיים ברורים ולהסביר גם לדיירים שאין להם רקע טכני מה קורה בכל שלב בפרויקט. ולבסוף, אל תוותרו על בדיקה של ביטוח מקצועי בתוקף – כי בלי זה, לא יהיה לכם כיסוי במקרה של רשלנות או טעות מהותית של המפקח במהלך הביצוע."

מדוע למעשה אין רגולציה בתחום?
"זו בדיוק הבעיה – כל אחד יכול להציג את עצמו כמפקח, גם אם אין לו השכלה מתאימה או ניסיון רלוונטי. ראיתי אנשים בלי תואר בכלל שעובדים כמפקחים. זה פשוט מסוכן. אני חושב שקיימים פערי ידע אדירים בתחום שלנו, בעוד שבעלי דירות יודעים מה תפקידו של עורך הדין לדוגמא, אני מגלה בכל פעם מחדש שהם לא מודעים לחשיבות תפקידו של מפקח מטעמם. למה לא להכניס בעל מקצוע מטעמך שידאג לאינטרסים שלך בפרויקט?".

מה עושה בפועל מפקח הדיירים?
"הוא בודק את החוזים והתוכניות, סוגר מפרטים מול היזם, מגיע לשטח, מתעד ליקויים, מגיש דוחות לדיירים – ומוודא שהכול עומד בלוח זמנים וסטנדרט הביצוע. המפקח הוא ה"חיץ המקצועי ההנדסי" בין הדיירים לבין המבצעים בשטח, זה שמבין גם את השפה ההנדסית – וגם יודע לתרגם אותה לבעל הדירה".

ומה עלול לקרות כשאין מפקח דיירים מיומן?
"הדבר הכי גרוע שיכול לקרות לבעל דירה זה לגלות שאין לו מפרט כשהוא חותם על ההסכם. הוא יקבל פחות ממה שמגיע לו, לא יהיה לו עם מי לדבר, והוא פשוט נתון לחסדי היזם ולרצון הטוב שלו במקום לנהל משא ומתן על התמורה שלך. המפקח מונע את זה. הוא מכין את הדיירים, מזהה מוקשים, ודואג שכל פרט – מהגמרים בדירה ועד לחניון – יתבצע לפי ההתחייבות."

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן