מנכ"ל חברת תב"ע קפיטל מותח ביקורת על תקן 21, ודורש כי יכלול מנגנון של גמישות: "בירושלים מבינים את זה, ולכן הם מובילים בהתחדשות"
יש צורך לייצר גמישות רבה יותר בתקן 21. כך אומר ינון מגזימוף, מנכ"ל החברה היזמית תב"ע קפיטל. לדברי מגזימוף, המקדם תכניות בהיקף של אלפי יח"ד בירושלים, התקן אינו מכיר בצרכים הייחודיים של כל פרויקט, ולכן הוא אינו רלוונטי במקרים לא מעטים.
"תקן 21 חשוב כדי לייצר איזון בין הצרכים של היזם לבין הצרכים של העיר ובין הצרכים של הדיירים", אומר מגזימוף. "אבל עם זאת, חייבים להבין שלכל פרויקט יש צרכים משלו, ובעיקר לדיירים. לכן, יש פרויקטים שהתמורה הגנרית שהתקן הנוכחי מכיר בה, לא רלוונטית, ולכן צריך לייצר הרבה יותר גמישות".
אחת הסוגיות שאליהן מתייחס מגזימוף היא שכר טרחת מארגני הדיירים. הרשות להתחדשות עירונית פרסמה את השכר המומלץ למארגנים, שיכול להגיע עד ל-30,000 שקל ליחידת דיור קיימת. השכר הזה אף הוכר בתקן 21, הקובע את רווחיות הפרויקט עבור היזם. מגזימוף מבקר את המדיניות של הרשות להתחדשות סביב שכר המארגנים.
מגזימוף: "מה שנקבע בתקן לגבי שכר המארגנים פשוט לא רלוונטי. הם לא יודעים על מה מדברים, הם לא מבינים מה הכוחות של המארגנים בכלל, ומה היכולות שלהם, ומה היקף הפעילות שלהם, זה פשוט בדיחה. ואני אומר לך שלמרות זאת, המארגנים ימשיכו לגבות סכומים גבוהים יותר, אז מה עשית בזה? פשוט מונעים מהפרויקט להתקדם. תקן 21 יכיר ליזם ב-30,000 שקל לדירה, ובסוף המארגן יגבה 2.5% מהכנסות. אז מה עשית בזה? היזמים ימשיכו לשלם את אותו מחיר, ומי שנפגע זה היזמים, שיוכלו לתת פחות לדיירים. אז ההגבלה של תקן 21 בעלויות לא ריאליות, בסוף פוגעת בדייר. הרשות הממשלתית ממש מבקשת להטביע את ההנחיות החדשות בעניין הזה, אבל זה לא שבלונה, זה לא תבנית. יש פה פרויקט, יש פה דיירים, יש פה עסקה עם אנשים, יש צרכים שונים, ויש פרויקטים מיוחדים".
איזו גמישות התקן צריך להכיל?
"אני מדבר על ההכרה בעלויות לפי מדיניות העיר. יש הרבה עלויות בפרויקטים שלנו, שהתקן הנוכחי לא מכיר בהם, ואז אתה פשוט שובר את הראש איך להתמודד עם זה. מה שצריך, זה שהתקן יהיה יותר דינמי ויעיל. זה מנגנון שכל עיר צריכה לקבוע לעצמה, כמה היא רוצה לאפשר את הגמישות הזאת. ערים שאפשרו יותר גמישות, הן ערים שההתחדשות עירונית שם יותר תצליח, והערים שירצו להיות לפי שבלונה, אז ההתחדשות עירונית שם רק תתמוסס ותיפול".
מגזימוף מציג את עיריית ירושלים, כעיר שמאפשרת גמישות שכזו, דבר שבא לדבריו לידי ביטוי בהיקפי ההתחדשות בעיר. על פי דוח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שפורסם בימים אלה, ירושלים הובילה את 2024 מבחינת התחדשות, עם היתרים ל-31,200 יח"ד בפינוי בינוי ותמ"א 38: "בירושלים ראש העיר ומהנדס העיר מבינים היטב את הצורך בגמישות כי הם מבינים היטב מה העיר צריכה, ולכן ההתחדשות העירונית שם שוברת שיאים, כפי שניתן לראות מהדוח השנתי האחרון של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. מקום ראשון, מובילה. היא מבינה שצריך לכל פרויקט לייצר לו את הייחודיות שלו ואת החליפה שלו. היא מבינה את זה, ורואים את זה, כי היא גם העיר שמאפשרת הכי הרבה תמורות, היחידה היום בארץ שמאפשרת תוספת של 25 מ"ר".
עד כמה התקן צריך להיות גמיש?
"הגבול הוא להיות הגיוני, ולא לקבוע איזה כלל שרירותי. אני לא ראיתי שום מחקר, שום משאל, שום חוות דעת מבוססות שהרשות הממשלתית קבעה כשהיא באה וקבעה את שכר טרחת המארגנים".
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
