המשימה עוד לפנינו

בשנת 2024 נשבר שיא ישראלי. לפי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בשנה זו ניתנו היתרי בנייה לכ-30,350 יחידות דיור (פינוי-בינוי ותמ״א 38 גם יחד), המספר הגבוה ביותר שנרשם עד היום. נתוני הלמ"ס הראו כי תל-אביב, העיר המבוקשת בישראל, היא גם העיר המובילה בהיבט הזה: מתוך 6,363 יחידות דיור שהחלו להיבנות בעיר, 3,949 נבנו במסגרת התחדשות עירונית, כלומר – 62% מכלל הבנייה בעיר. הנתונים הללו התקבלו בסיפוק בציבור; אלא שהתחושה שלי, שכנראה משותפת לרבים בענף, היא שזה עדין לא מספיק. אנחנו רחוקים מאוד ממיצוי הפוטנציאל – אפשר וצריך הרבה יותר.

הגידול בהיתרי הבניה הוא חדשות טובות, אלא שהפער בין הביצוע בשטח לבין הצורך האמיתי עדיין גדול. מחירי הדיור שוברים שיאים, במרכז הארץ צעירים מתקשים למצוא דירה, ובו בזמן – מאות אלפי יחידות דיור ישנות אינן ממוגנות מפני רעידות אדמה או טילים. בישראל ישנן כ-1.5 מיליון דירות ללא ממ״ד ומיליוני אזרחים נמצאים בסכנה מפני שהם מתגוררים בבניינים ישנים שלא ישרדו רעידת אדמה. בשביל ביטחון האזרחים ופתרון מצוקת הדיור, עלינו להאיץ עוד יותר את קצב ההתחדשות העירונית.

פרויקטים של התחדשות עירונית נתפסו בעבר כסאגה ממושכת ומורכבת. לאורך הדרך ניצבו חסמים רגולטוריים ובירוקרטיים רבים: הליכי תכנון ממושכים, ועדות מקומיות ומחוזיות שדרשו אישורים והתאמות, דיירים סרבנים שקשה להגיע איתם להסכמות, חוסר ודאות מתסכל לגבי לוחות הזמנים​ ועוד. כל אלה גרמו לכך שעד לפני שנים ספורות, התחדשות עירונית נחשבה ל״שחקן שולי״ יחסית בשוק הנדל״ן. בשנים האחרונות התחולל שינוי מבורך במישור הזה. המדינה הפנימה שההתחדשות העירונית היא אינטרס לאומי ופעלה להסרת חלק מהחסמים. קודם כל, תוקנו חוקים כדי לקצר ולהקל על התהליכים. כך למשל הופחת הרוב הדרוש של דיירים להסכמה לפרויקט פינוי-בינוי (צעד זה לבדו מקצר את משך מימוש הפרויקט בכשנתיים), תקנות שקיפות חדשות אושרו להגנה על הדיירים, הליכי התכנון התקצרו דרמטית, ועדות מחוזיות לתכנון ובניה הפכו יעילות יותר ולצידן הוקמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שתפקידה לדחוף ולסנכרן פרויקטים ברחבי הארץ. 

השיפורים נכונים – אבל לא מספיקים
אם רוצים להגדיל את קצב ההתחדשות העירונית, יש כמה צעדים שיכולים לחולל האצה משמעותית, למשל פישוט נוסף של הבירוקרטיה באמצעות מסלולים מהירים יותר ויצירת הסכמים שבהם המדינה תממן חלק ניכר מהתשתיות בשכונות המתחדשות כך שהערים והיזמים לא יישאו לבד במעמסה. לגבי הפריפריה ושכונות מוחלשות, ראוי להוסיף מענקים נוספים בכדי שהפרויקט יהפוך לרווחי – גם אם ערך הדירות החדשות יהיה נמוך יחסית. פתרון נוסף יכול להתבצע באמצעות "החלפת קרקעות", כך שיזם שייקח על עצמו התחדשות עירונית באזור פחות מבוקש יוכל לקבל זכויות לבנייה במקום בו הביקוש גבוה יותר. לטעמי יש גם מקום להגביר את הכדאיות של הגופים המוסדיים (בנקים, חברות ביטוח וקרנות הפנסיה) להשקיע ולממן פרויקטים של התחדשות עירונית.

היתרונות הגדולים
מאחורי כל תמונת דחפור שהורס בנין ישן מסתתרת תרומה אדירה לרווחת הציבור. הפרויקטים הללו מייצרים בנייה חדשה, מודרנית ובטוחה יותר עבור התושבים. במקום 20 דירות ישנות נבנות עשרות דירות חדשות ומודרניות, על אותה חלקת קרקע. כך מנוצל השטח העירוני בצורה יעילה יותר, מבלי לגזול שטחים פתוחים נוספים. הגדלת ההיצע בגוש דן עשויה לסייע בהורדת הלחץ מעל מחירי הדיור בטווח הארוך. בנוסף, הרשויות דואגות כיום שבתמהיל הדירות החדשות תהיינה גם דירות קטנות ברות-השגה לצעירים ולמשפחות בתחילת דרכן. בהיבט הסביבתי, מבנים ישנים רבים במרכז הארץ סבלו מבידוד תרמי לקוי, מתקני חשמל ומים מיושנים ומבזבזי אנרגיה; המבנים החדשים נבנים בתקני בנייה ירוקה עדכניים, עם מעטפת מבודדת, מערכות חכמות לניהול אנרגיה, חימום מים סולארי, תאורה חסכונית ועוד. כל פרויקט התחדשות כולל שיפור במרחב הציבורי, למשל כבישים ומדרכות משודרגים, גינות ציבוריות, גני משחקים, שבילי אופניים, שטחי מסחר ושירותים לטובת התושבים. שכונות שקפאו על שמריהן מאז שנות ה-60 מתעוררות לחיים חדשים – רואים זאת כיום בתל אביב, ברמת גן, גבעתיים, בת-ים, פתח תקווה ובערים נוספות במרכז ששכונותיהן משנות לגמרי את פניהן.

2024 הוכיחה לנו מה ניתן להשיג כאשר מדיניות ממשלתית, יוזמה פרטית ותמיכת הציבור נפגשים – אך היא גם הזכירה לנו את גודל המשימה שעוד לפנינו. ההתחדשות העירונית היא המפתח לשילוב בין פתרון משבר הדיור לבין חיזוק בטיחות המבנים ואיכות החיים. אם מדינת ישראל תמשיך לפרוץ חסמים ולחשוב באופן יצירתי נבטיח שבכל שנה נשבור שיאים חדשים של התחדשות, עד שהמלאכה תושלם וכל משפחה בישראל תתגורר בבית בטוח, איכותי ומתאים למאה ה-21. 

*הכותב, צורי סעדה, הינו מנכ"ל מייסד ובעלים של חברת הנדל"ן היזמית "יפו תל אביב"  

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן