האם הסכומים שנקבעו להפרת חוזים מצד בעלי הדירות יביאו לקידום ההתחדשות העירונית?

פסח כחג האביב הוא גם חג ההתחדשות. במשרד המשפטים הכינו מתנת חג מעניינת וחשובה, תקנות ההתחדשות העירונית, עליהן חתם שר המשפטים יריב לוין, לאחר עבודה משותפת של המשרד והרשות להתחדשות עירונית. הרעיון לפיו בעלי הדירות יוכלו להשתחרר מעסקאות "תקועות" בתשלום מוגדר מבלי להפר את החוזה עם היזם הוא מצויין ומעיד על החשיבות שהמדינה והממשלה רואות בהתחדשות עירונית כמרכיב מרכזי בפתרון משבר הדיור.

אבל כידוע, הדרך לגיהינום רצופה כוונות טובות ועולה החשש שתקנות שדווקא באות להסדיר את הנושא, יתרמו במישרין או בעקיפין דווקא לכך שלאף צד לא יהיה אינטרס לצאת מעסקה שלא מקודמת.

החלק המרכזי של התקנות עוסק בסכומי ההחזר שיצטרכו לשלם בעלי הזכויות כדי להשתחרר מעסקה בה היזם לא מקדם כראוי את תהליך ההתחדשות העירונית. סכומי ההחזר תלויים מחד בסוג הפרויקט- בנייני, מתחמי וכו'- וכן בסטטוס בו נמצא הפרויקט. אם מדובר בפרויקט שמקודם במסלול רשויות, הרי שהסכומים יחתכו בכמחצית מתוך הרציונאל שהיזם לא השקיע בתכנון. כמו כן ביטול העסקה על פי התקנות דורש תנאי של מחיקת האזהרה. 

בהתקנת התקנות ניכרת החשיבה והמאמץ שהושקעו, כשבפעם הראשונה מגדירים סכומים ברורים ועל פי אמות מידה חד משמעיות. אך נראה שבכל הקשור בהגעה למטרה המוצהרת- הרי שפספסו כאן בגדול. זאת בעיקר בשל הסכומים שנקבעו, שנעים בפרויקטים של פינוי בינוי בין 5000 ל-10,000 ₪.

מדובר בסכומים שנחשבים נמוכים עבור היזם ואין בהם משום תמריץ אמיתי להשתחרר מהעסקה כדי לקדם עסקאות אחרות. מאידך, עבור בעל הזכויות בדירה מדובר בסכום שאינו מבוטל, שעשוי להרחיק אותו מביטול העסקה, וזאת עם לוקחים בחשבון גם את ההשקעה שלו בהליך עד אותו שלב. זאת תופעה מוכרת שנחקרה בפסיכולוגיה חברתית, כאשר אנשים אינם נוטים לצאת מההשקעה, גם כאשר ברור שהם ממשיכים להפסיד.

מעבר לכך שלשני הצדדים- בעלי הזכויות והיזמים- אין אינטרס לצאת מהעסקה בסכומים האלה, מי שצפוי בסופו של דבר לשלם את הסכומים הללו הוא היזם החדש שיכנס לקדם את הפרויקט במקום היזם ש"תקע" אותו. כך בעצם מנסחי החוק תרמו למעשה להסדרת "פרויקטים תקועים" ולא להתרתם ובעקיפין גם פגעו בתימרוץ הכניסה של היזם החדש, שנאלץ לספוג הוצאות נוספות.

זאת ועוד, התקנות החדשות מגינות על היזמים שמחתימים כמות מינימלית, וגוררים רגליים או וכן על "קבלני חתימות" שמימוש הפרויקט לא מעניין אותם.

טוב יעשה מחוקק המשנה אם יוותר על הסכומים שנקבעו ובמקום זה יקבע לוח זמנים קשיח להתקדמות הפרויקט, בהתאם לליווי הפיננסי ולנקודות ציון ברורות.

מעבר לכך, מומלץ לבעלי הדירות לחתום על ההסכמים לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית רק אחרי שיש תב"ע מאושרת לפרויקט. אז יש יותר סימני קריאה מסימני שאלה בכל הקשור לפרויקט, עם לוח זמנים אמיתי וידוע. מצב זה עדיף הן לבעלי הזכויות, שכוחם בידיהם בבחירת היזם ובמעקב אחר התהליך, והן מבחינת היזם, שחוסר הוודאות מבחינתו ורמות הסיכון מצטמצמות משמעותית.

*הכותב, ינון מגזימוף, הינו מנכ"ל ובעלים, תב"ע קפיטל

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן