המפתח להצלחת מכרז יזמים בפרויקטי התחדשות עירונית

תחום ההתחדשות העירונית בישראל מתפתח מאוד בשנים האחרונות, כשאחד התהליכים המרכזיים ביותר הוא מכרז היזמים (הזמנה לקבלת הצעות) לביצוע הפרויקטים עירונית עבור בעלי הזכויות. כמשרד המלווה הן יזמים והן בעלי זכויות בפרויקטי התחדשות עירונית, נציג במאמר זה מספר נקודות מפתח מרכזיות להצלחה של מכרז יזמים בפרויקטים אלה.

הכרת המדיניות התכנונית העירונית ומאפייני הבניין הייחודיים
לכל עיר ולכל אזור ישנה מדיניות תכנונית המגדירה את האפשרויות לקידום פרויקט של התחדשות עירונית, ולכן חשוב להיכנס לתהליך רק לאחר שמבינים כי ישנה היתכנות לפרויקט. חשוב להכיר מושגים כגון: תוכנית נפחית, רח"ק, ייעודים ושימושים, קווי בניין ונסיגות, תקן חנייה וכו'.

כמו כן, בכל בניין ישנה ייחודיות משלו. ישנם סוגי יחידות שונים (דירות/חנויות/משרדים), דירות מגוונות (דירות גג, דירות גן, דופלקסים) והצמדות שונות (חניות, מחסנים, גגות, גינות, זכויות בנייה וכו'), חריגות בנייה וכיוצ"ב. הכרת המצב בשטח והכנת המכרז בהתאם לנסח הטאבו, למסמכי הבית המשותף והיתרי הבנייה, תסייע בשיפור סיכויי הצלחת הפרויקט ומתן הצעות מדויקות במכרז היזמים לטובת מיקסום הזכויות של היזם ושל הבעלים בפרויקט.

זכויות בנייה להרחבה שלא נוצלו
בפרויקטים מסוימים ישנם בעלי זכויות שבנו והרחיבו את דירותיהם מכוח זכויות בנייה נוספות שהתב"ע הקנתה להם, אך מנגד ישנם בעלי זכויות שלא הרחיבו את דירותיהם מכוח אותה תוכנית, ולכן עולה השאלה מאיזה שטח היזם יוסיף את תוספת הבנייה שהוא נותן ליחידות התמורה – האם מהשטח של הדירה בפועל או שמא מהשטח של הדירה בפועל ובתוספת זכויות הבנייה להרחבת הדירה שהתב"ע הקנתה לה. בטרם ניגשים למכרז, יש לדון על הסוגייה ולהגיע להסכמות בנושא.

סל זכויות צפוי
סל הזכויות הצפוי מתאר את סך השטחים שהיזם צפוי לבנות בפרויקט. נתון זה חשוב, משום שפערים בסל הזכויות יכולים להעיד על אי בדיקת הדברים לעומק על ידי היזם, או שמרנות, ולהשפיע על ההצעות המסחריות של היזמים.

יזם שהוא גם קבלן מבצע לעומת יזם שהוא לא קבלן מבצע
יזם שהוא גם קבלן מבצע נהנה משליטה גדולה יותר על כל שלב בפרויקט, מה שאמור לפשט את התהליך, לחסוך בעלויות ולהפחית עיכובים. הוא יכול לבצע שינויים בצורה גמישה, לקצר את זמן הביצוע ולקחת אחריות כוללת על הפרויקט, דבר העשוי להפחית את הסיכון ולייעל את העבודה.

מנגד, בדרך כלל יזם שאינו קבלן מבצע יכול להתמקד יותר בפרויקט (במאקרו) עצמו וקצת להסתכל מלמעלה על הדברים, ולא בכל פרט ופרט בביצוע עצמו (מיקרו). כמו כן, ע"י מכרז קבלני ביצוע שיערוך היזם ניתן להגיע לשולי רווח גבוהים יותר בפרויקט, וכן לשפר את איכות הביצוע. בחירת בעלי מקצוע שונים (כגון קבלנים, אדריכלים, מפקחים) יכולה לגרום לפרויקט להיות יותר מוצלח, חדשני ומדויק. 

טיפול בתחזוקת הבניין ובהסרת צו מבנה מסוכן
מכיוון שהבניינים המיועדים להתחדשות עירונית הם לרוב ישנים מאוד, ניתן לבקש במכרז היזמים כי במצב בו יהיו ליקויים תחזוקתיים ברכוש המשותף ו/או יינתן צו מבנה מסוכן, היזם הוא זה שיהיה צריך לקחת אחריות על תיקון ליקויים שיתגלו במהלך התהליך, וכן לפעול להסיר את הצו, או לחילופין לשאת בעלויות של הבעלים (שיתקשרו ישירות עם קבלן מתאים) לטיפול באמור. 

ערבות למימוש ערבות חוק מכר (ערבות לניהול הליך משפטי)
מעבר לערבויות הנפוצות/שכיחות שמקבלים הבעלים בפרויקט התחדשות עירונית (כגון ערבות חוק מכר, ערבות להבטחת שכ"ד, ערבות מיסים, ערבות בדק וערבות רישום), הרי שקיימת ערבות בנקאית אוטונומית חשובה נוספת שנקראת ערבות למימוש ערבות חוק המכר (ערבות לניהול הליך משפטי), שנדרשת במצב שבו נדרש לממש את ערבות חוק המכר ולכן יש צורך להגיש תביעה לבית המשפט המוסמך וליטול שירותיו של עו"ד המתמחה בתחום – וערבות זו יכולה לממן את שכר טרחת העו"ד באותו הליך. 

עלות הובלה נוספת
מעבר לדמי הובלה שמקבלים הבעלים בפרויקטים להתחדשות עירונית, הרי שתנאי מסחרי נוסף שבעלי הזכויות יכולים לבקש במכרז יזמים, הוא נשיאת היזם בעלות הובלה נוספת. מדובר על מקרה בו בעלי הזכויות נדרשים לעבור לדירה אחרת נוספת במהלך ביצוע הפרויקט.

מע"מ
יש לבדוק שלסכומים או לתשלומים המגיעים לבעלים מהיזם במסגרת הפרויקט (כגון דמי הובלה, רכיבי זיכוי/מחירי יסוד של חומרי גמר ביחידות החדשות של הבעלים במפרט הטכני וכו') המופיעים בהצעת היזם במכרז, יתווסף מע"מ.

קביעת גובה דמי השכירות
חשוב להקפיד שבדיקת השמאי המוסכם לגבי גובה דמי השכירות לבעלי הזכויות תתבצע קרוב ככל הניתן למועד הפינוי. כמו כן, חשוב לקבוע מנגנון עדכון דמי השכירות בתקופת עבודות הביצוע.

הצמדה למדד
בשל העלייה הניכרת במדד המחירים לצרכן בשנים האחרונות, חשוב להבטיח שהסכומים במכרז יוצמדו למדד. לדוגמה, הערבויות (רישום, בדק, מימוש ערבות חוק מכר וכו'), רכיבי זיכוי/מחירי יסוד של חומרי הגמר ביחידות החדשות של הבעלים במפרט הטכני, ודמי ההובלה, צריכים להיות מוצמדים למדד המחירים לצרכן כדי למנוע פערים בערך הכסף שנוצרים במשך הזמן הממושך שחולף ממועד קבלת הצעת היזם במכרז ועד קבלת הכספים או מימוש הזכאות לסכומים הנ"ל.

מפרט טכני
המפרט הטכני של חומרי הגמר ביחידות הבעלים החדשות וכן ברכוש המשותף הוא מרכיב חשוב מאוד במכרז, ולעיתים היזם שמספק את המפרט הטכני היוקרתי ביותר זוכה במכרז. על בעלי הזכויות לשים לב ולהקפיד על איכות המפרט המוצע, ולכן מומלץ להתקשר עם מפקח הנדסי מטעם הבעלים טרם מכרז היזמים, וכן להכניס את העקרונות של המפרט הטכני כחלק ממסמכי המכרז.

חלוקה ברווחיות
בחלק מהפרויקטים של התחדשות עירונית ניתן לשלב במכרז סעיף בו מתבקש שבעלי הזכויות יתחלקו ברווח היזמי בפרויקט, ככל שליזם יגדלו זכויות הבנייה בפרויקט וכו'. בדרך כלל החלוקה מתבצעת בהתאם ליחס הקומבינציה בין בעלי הזכויות ליזם, ומועד חלוקת הרווח משתנה מפרויקט לפרויקט.

כמות היזמים שמשתתפים במכרז
חשוב להשקיע מחשבה בכמות היזמים שבעלי הזכויות מחליטים שישתתפו במכרז, שהרי רצוי שתהיה תחרותיות מספקת בין היזמים, תוך שמירה על תהליך מכרז נגיש ויעיל. העיקרון הבסיסי הוא שמספר קטן יותר של יזמים יכול להקשות על תחרות ולגרום לכך שההצעות לא יהיו מגוונות. מנגד, מספר רב מדי עלול להקשות על ניהול התהליך ולגרום להרבה יזמים איכותיים להבין שהסיכוי שלהם קטן ולכן לא שווה להם לבזבז משאבים וזמן על מכרז שהסיכוי שלהם לזכות בו הוא יחסית קטן. 

*הכותב הוא עו"ד אופיר ברם, ממשרד ענת בירן – משרד עורכי דין, המתמחה בדיני תכנון ובנייה ובהתחדשות עירונית ונדל"ן

**כל האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי וכל המידע המצוי בכתבה משמש כמידע כללי בלבד 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן