הקמת הרשות להתחדשות עירונית, לפני כשנה וחצי, מהווה לטעמי "סוס טרויאני", תחליף חסר משמעות למדיניות ראויה בנושא ההתחדשות העירונית
מאת: יהודה הרציג
אסטרטגיית הדיור של מדינת ישראל היתה מורכבת מאז ומתמיד מהתווית מדיניות ברורה מלמעלה. כך היה, למשל, בשנות ה-50, ה60 וה-70 של המאה הקודמת, כשבמדינה קולטת עלייה המונית ועתירת מעברות, יישמו שרי האוצר והשיכון של מפא"י ההיסטורית ומפ"ם, משנה ניאו סוציאליסטית סדורה שגרסה בנייה המונית של שיכונים ציבוריים ב"שיטת התותח" המהירה שיובאה מחו"ל, הן במרכז הארץ והן בעיירות הפיתוח שצצו בפריפריה, זאת על מנת למלא את המדינה הצעירה והריקה.
הפרטת שוק הדיור במהלך שנות ה-80 וה-90, הועילה אמנם לשוק הפרטי, אולם יצרה בעיה "הפוכה": עם השנים נוצר מחסור גדל והולך של דיור במחירים עממיים ושווים לכל נפש, מה שכן היה במהלך העשורים הקדומים. היו פתרונות חלקיים דוגמת הלוואות ומענקי מקום, בעיקר בפריפריה ובאזורי עדיפות לאומית, אולם אלה לא הביאו לפתרון המחסור בדיור זול וזמין, בוודאי לא באיזור הביקוש במרכז הארץ.
בעיה זו, ובד בבד המחסור הגדל והולך בהיצע דיור במהלך העשור הקודם, הביאו את שר האוצר משה כחלון לאמץ עם כניסתו לתפקיד לפני כשלוש שנים, תכנית נישה היסטורית, "מחיר למשתכן" ולהפוך אותה לנושאת הדגל של דיור מסובסד. בד בבד, במקביל, קודמו יותר מ-20 הסכמי גג עם עיריות בכל רחבי הארץ, בסך הכל רבע מיליון דירות הנבנות בשכונות ענק חדשות, כשהממשלה מסבסדת לעיריות את עלויות הקמתן.
מחיר למשתכן חוסם את ההתחדשות העירונית
אין זה סוד שהבעייתיות של מחיר למשתכן והסכמי הגג, בכך שהם נבנים במקומות שבהם אין תעסוקה כלל, שעלותם אדירה ותסתכם בסופו של דבר בעשרות מיליארדים, שייקח שנים רבות עד שיקודמו, שבפועל מחירי הדירות לא יהיו זולים יותר, הן בשל תשומות הבנייה שיתווספו במהלך שנות הבנייה, והן עלויות שכר הדירה עד לאיכלוס. אולם קיימת בעיה אסטרטגית עוד יותר גדולה: פרוייקטים אלה חוסמים, בפועל, את מגמת ההתחדשות העירונית, הן תמ"א 38 והן פינוי בינוי, דווקא בזמן שתודעתית הן הפכו להרבה יותר ישימות בשוק הדיור.
ראשית, הן מחיר למשתכן והן הסכמי הגג מתאפיינים בבזבוז אדיר לא רק של כסף ציבורי, אלא גם מאות אלפי דונמים יקרים מפז שהולכים לטמיון במדינה קטנה וצפופה דוגמת ישראל. במקום למצות זכויות בנייה בערים ותיקות, לטפח ולשדרג אותן, נוצרות והולכות בכל רחבי הארץ "שכונות אינסטנט" חדשות ענקיות, דומות אחת לרעותה, חסרות כל צביון וחן, חסרות כל מימד עירוני ראוי, וחלקן הגדול, מן הסתם, ייוותרו בבחינת "פילים לבנים".
הסוס הטרויאני
שנית, דווקא הקמת הרשות להתחדשות עירונית, לפני כשנה וחצי, מהווה לטעמי "סוס טרויאני" , תחליף חסר משמעות למדיניות ראויה בנושא ההתחדשות העירונית, ונמצאת אצל כחלון וגלנט במדרג עדיפויות נמוך בהרבה לעומת ה"בייבי" של מחיר למשתכן והסכמי הגג.
שלישית, האריתמטיקה הפשוטה מלמדת כי שוק הדיור בישראל צורך מידי שנה כ-50-55 אלף דירות, שרובן המכריע נבנות כעת או במסגרת מחיר למשתכן או בנייה חדשה אחרת, כך שלהתחדשות עירונית, בפועל, מותירים אלפים בודדים של דירות, במקרה הטוב. ובמילים אחרות, קיימת סתירה ברורה בין העובדה שביד אחת משרדי האוצר והשיכון מקדמים מחיר למשתכן והסכמי גג, ומצד שני הם מצקצקים, פה ושם, על חשיבות ההתחדשות העירונית. ולא היא.
האוצר מפזר מספרים דמיוניים
רביעית, האבסורד הכי גדול הינו בכך ששרי האוצר והשיכון הכריזו לא מכבר על כוונתם לקדם עוד כ-2.5 מיליון דירות חדשות, מתוך זה כ-800 אלף במסגרת התחדשות עירונית(!), זאת תוך כ-20 שנה. ובמילים אחרות: אם נחלק 800 אלף דירות ל-20 הגיע למספר הפנטסטי של 40 אלף דירות לשנה בהתחדשות עירונית, זאת לעומת אלפים בודדים כיום הנבנים במסגרת תמ"א 38 ופינוי בינוי.
סהדי שבמרומים, איך בכלל ניתן להגיע למספרים הדמיוניים הללו כשתחת כל גבעה ועץ רענן צומחות שכונות מחיר למשתכן אוטוטו גם הסכמי הגג? חומר למחשבה למקבלי ההחלטות.
*הכותב הינו יזם נדל"ן ובעלי "הרציג נדל"ן" המתמחה בהתחדשות עירונית.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
