עדכוני חקיקה: דירת מעטפת תחויב במס רכישה; יוענקו הקלות לקרנות ריט

דירת מעטפת תחויב במס רכישה – עוד כ-40 מיליון שקל בשנה למדינה
ועדת הכספים בראשות ח"כ משה גפני, אישרה  את סעיף 5(1) בעניין דירות מעטפת שבתוך פרק ד' (מיסוי בשוק הדיור) בחוק ההסדרים.

במהלך הדיונים הסבירו נציגי האוצר כי דירות מעטפת ברובן המכריע הינן דירות יוקרה, הנמכרות באופן שכזה על מנת לחסוך מיסוי בגובה של מיליוני שקלים. במסגרת החוק יהיו זכאים רוכשי דירת מעטפת כדירה ראשונה, להטבה הקבועה בחוק בדמות שיעור מס רכישה נמוך יותר, בדומה לרוכשי דירת מגורים כדירה ראשונה  

הצעת החוק מבקשת לקבוע באופן מפורש בלשון חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), כי "דירת מעטפת" (דירה הנמכרת מקבלן בלי שנעשה בה שיפוץ הפנים) תהיה חייבת במס רכישה כדירת מגורים. כן קובעת ההצעה כי גם אם במועד הרכישה טרם נבנתה דירת המעטפת, אך במסגרת הסכם הרכישה התחייב המוכר לספק לרוכש "דירת מעטפת", הזכות לקבלת דירת מעטפת תיחשב לדירת מגורים לעניין מיסוי מקרקעין. 

במסגרת השינוי יוטלו שיעור מס גבוהים יותר, למי שרוכש דירת מעטפת כדירה שנייה, בדומה למי שרוכש דירת מגורים שנייה להשקעה, ומנגד יהיו זכאים רוכשי דירת מעטפת כדירה ראשונה, להטבה הקבועה בחוק בדמות שיעור מס רכישה נמוכים יותר, בדומה למי שרוכשים דירת מגורים כדירה ראשונה. 

בדברי ההסבר להצעה צוין: "בעת מכירת זכות במקרקעין הרוכש חייב במס רכישה, כאשר שיעורי המס החלים ברכישת דירת מגורים, שונים משיעורי המס המשולמים ברכישת זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים. כיום יש מקרים שבהם דירות, בדרך כלל דירות יוקרה, נמכרות בידי הקבלן בלא שנעשה בהן שיפוץ הפנים. דירות אלה נקראות בעגה המקצועית 'דירות מעטפת'. בשל נוסח הסעיף כיום, יש מחלוקת בשאלה אם דירות מעטפת מהוות דירות מגורים לצורכי מיסוי מקרקעין, ובמקרים של רכישת דירת מעטפת לשם השקעה – אם רוכש הדירה חייב בשיעורי מס הרכישה הגבוהים, המוטלים ברכישת דירת מגורים להשקעה". 

עוד מובא בדברי ההסבר כי ההבדלים בין דירות מעטפת לדירות שהושלמה בנייתן "מינוריים, ואינם רלוונטיים לתכלית הסעיף. על כן, מבחינה עניינית, אין הצדקה לכך שרוכשים של דירות מעטפת ייהנו מיתרון המיסוי ויתחמקו מתשלום שיעור מס הרכישה המוטל על דירות מגורים" וכי באותו האופן, "אין הצדקה לכך שאלה שרוכשים דירת מעטפת שהיא דירתם הראשונה, לא ייהנו משיעורי מס הרכישה הנמוכים יותר, המוטלים על מי שרוכש דירה ראשונה". 

באוצר ציינו במהלך הדיונים כי מדובר בעשרות מקרים בשנה של מכירת דירות יוקרה כדירות מעטפת, וכי צפי ההכנסות כתוצאה מהשינוי הוא כ-40 מיליון ₪ בשנה. לבקשת הוועדה החוק יכנס לתוקף בינואר 2024, כן לבקשת הוועדה, הגדירה רשות המיסים בדיון כי דירת מעטפת היא דירה בתוך בניין, שהקבלן סיים את כל העבודות בה, כולל העבודות בשטחים המשותפים, הקמת מעלית וכדומה.

שינויי חקיקה בפעילותן הכלכלית של קרנות ריט
ועדת הכספים, בראשות ח"כ משה גפני, אישרה היום את סעיפים 11(1) ו-14 שבתוך פרק ד' (מיסוי בשוק  הדיור) בחוק ההסדרים, אשר נוגעים לקרנות להשקעות במקרקעין (קרנות ריט) בתחום הדיור להשכרה. בין התיקונים שאושרו בוועדה – קיצור התקופה שבסיומה יתאפשר לקרן למכור את יחידות הדיור; הקטנת מספר יחידות הדיור לרכישה או בנייה בפריפריה וכן פטור ממע"מ בתנאים מסוימים על הכנסות ממכירת מקרקעין לצורכי דיור להשכרה.

עיקרי השינויים
1.קיצור התקופה שבסיומה יתאפשר לקרנות ריט למכור למשכיר ממשיך את יחידות הדיור להשכרה לטווח ארוך מבלי לפגוע בהטבות המס הנלוות לה מ-15 שנים ל-10; הארכת פרק הזמן הניתן לקרן להשלמת בנייה של 20 יחידות דיור ממועד רכישת המקרקעין לתקופה של 7 שנים, במקום 5 שנים, במידה שהוכח כי לא ניתן היה להוציא היתר בנייה תוך 30 חודשים (זאת במקום 36 חודשים בהצעת החוק המקורית לדרישת הוועדה); הקטנת מספר יחידות הדיור המינימלי שהקרן נדרשת לרכוש או לבנות באזורי הפריפריה – מ-20 יחידות ל-15 בלבד. 

2.תיקון של חוק מס ערך מוסף כך שיינתן לקרנות ריט פטור מתשלום מע"מ על הכנסותיהן ממכירת מקרקעין לצורכי דיור להשכרה – בניין להשכרה למגורים, וזאת במידה שאלו הושכרו במשך 5 שנים לפחות בהתאם לתנאים מסוימים, אשר מנויים בחלק ד' לפקודת מס הכנסה.

3.סוכם לדרישת הוועדה על הקלה ברישום מניות למסחר בבורסה של קרנות ריט, כך שתוארך התקופה לרישומה בבורסה ל-42 חודשים במקום 36 חודשים, בתנאים מסוימים, במסגרת פקודת מס הכנסה.

במהלך הדיונים הוצג כי במסגרת 2 הקרנות הקיימות כיום, מושכרות כ-1,500 דירות, לצד כ-2,500 נוספות שנמצאות בהליכים שונים.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן