רעידת האדמה: איך אפשר לקדם התחדשות עירונית בערי הפריפריה?

רעידת האדמה המזעזעת הבוקר בתורכיה ובסוריה הינה איתות אזהרה לישראל על החשיבות שיש בקידום התחדשות עירונית ברחבי הארץ. למעשה, אסונות טבע ואירועים ביטחוניים היו התמריץ הראשוני לקידום של פינוי-בינוי וחיזוק בישראל. באזורים רבים בהם ישנם בתים שנבנו בשנות ה-50 וה-60, או אזורי הפריפריה, עולה החשיבות לקידום ההתחדשות העירונית ומתחזקת גם החשיבות בהעלאת המודעות לחסמים שקיימים עדיין בשוק ולנחיצות התערבות המדינה. כך למשל, פרויקטים רבים של פינוי-בינוי בפריפריה נתקלים בבעיית המכפילים, בין השאר כי ערכי הקרקע הם עדיין נמוכים ביחס למרכז. 

בכדי שפרויקט התחדשות עירונית יהיה כלכלי יש צורך במכפילים אשר יאפשרו ליזם לממן את כל ההוצאות הכרוכות בהוצאתו לפועל של הפרויקט, דבר שלא תמיד ניתן ליישם בתא השטח של הפרויקט. אחד הפתרונות לכך הוא הקצאת קרקע משלימה אשר מאפשרת ליזם לקבל יחידות דיור נוספות ושבאמצעותן ניתן "לגשר" על הפער הכלכלי שתא השטח המקורי מוגבל בו. יחד עם זאת, יישום מתן קרקע משלימה מחייב הירתמותם של גורמים רבים, ביניהם, היזם, הרשות המקומית, מנהל התכנון והמדינה (רמ"י) – דבר שהוביל לכך שמרבית הפרויקטים שחייבו קרקע משלימה לא התקדמו. במסגרת ניהול הסיכונים שמנהלת המדינה עבור אזרחיה ותושביה, פתרון אפשרי למימון קרקע משלימה יכול לבוא באמצעות "מימון ביניים" על ידי המדינה אשר יוחזר בהמשך מהכנסות המיסים, המע"מ והארנונה לאחר שיושלם הפרויקט. פתרון נוסף יכול להיעשות באמצעות מתן זכויות ליזם בערים אחרות בהן הוא פועל בכדי לייצר כדאיות כלכלית ולעודד את היזם להוביל התחדשות עירונית בפריפריה.

כמו כן, היכולת של התחדשות עירונית לשגשג בפריפריה תלויה במידה רבה ברצון, בנכונות ובידע המקצועי של ראשי העיריות ומחלקות ההנדסה בקידום התחדשות עירונית. זה נכון שבמידה מסוימת המרחק מהמרכז וקיומן של תשתיות משפיע על ההיתכנות הכלכלית של קידום פרויקטי התחדשות עירונית אבל עדיין, הרבה מאוד תלוי ברצון ובנכונות של ראשי הערים ומחלקות ההנדסה בעיריות. כך למשל, יש מקומות במרכז עם פוטנציאל גבוה מאוד שאין בהם התחדשות עירונית כי העירייה לא דוחפת לזה ומעדיפה לשמור על צביון כפרי, ומצד שני, במקומות מרוחקים כמו אשקלון או טירת הכרמל, ההיקפים של התחדשות עירונים רק הולכים ומתרחבים כל הזמן בגלל ההבנה והנכונות של ראשי הערים לקדם התחדשות עירונית. כאמור, לא מעט מזה תלוי ברצון וביכולת של העיריות ומחלקות ההנדסה שלהן לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית. באופן טבעי, במקומות שבהם אין ניסיון עבר בקידום פרויקטי התחדשות עירונית, יש קושי אמיתי ומקצועי לקדם פרויקטים מסוג זה. זאת פעם ראשונה שאותן עיריות מתמודדות עם מגוון אתגרים שצצים באופן טבעי בהתחדשות עירונית, ואז דרוש ניסיון וגם יצירתיות – היכולת להקצות מבני ציבור, לפתח תשתיות במקביל להקמת הפרויקט של היזם, הסדרות משפטיות לבעלות על השטח ועוד.

לבסוף,  אין ספק כי החוק ההסדרים האחרון שעבר הציב את החשיבות שבהתחדשות העירונית בקדמת הבמה. יחד עם זאת, בחוק ההסדרים החדש חסרה התייחסות לנושאים רבים שעדיין עומדים על הפרק ועלולים לעכב את התקדמותם של פרויקטי ההתחדשות הבאים. כך למשל, במתחמים בהם קיים מסחר, עולה בעיה אמיתית  ומהותית אל מול בעלי העסקים אשר אין מענה עבורם ועבור עסקיהם בתקופת הפינוי. תקופה שבה הם עלולים להפסיד את לקוחותיהם והכנסותיהם בכל תקופת ההמתנה. אלה דורשים התייחסות מעמיקה כשאר הדיירים בפרויקטי פינוי בינוי והמדינה אינה נותנת מענה לכך כיום.

כותב המאמר, איל טישל, מכהן כסמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת אזורים

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן