מהות היטל ההשבחה היא חלוקת ההתעשרות שנגרמת לבעל קרקע עקב פעולות תכנוניות ונראה כי בעניין זה לא ניתנה הדעת עד הסוף – ויהיה על שמאי המקרקעין להשלים את התמונה // פרשנות
בעקבות המסמך שפרסמה עו"ד כרמית יוליס, המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, בנושא החבות בהיטל השבחה במימוש זכויות בדרך של מכר וההתייחסות לשווי הנובע מתחולתה של תמ"א 38 בחישוב שווי מצב קודם בשומת היטל השבחה, ניתן לראות כי חוות הדעת של היועצת המשפטית לממשלה מחזקת למעשה את ההחלטה של ועדת ערר מחוז תל אביב בנושא.
כזכור ועדות הערר של תל אביב וירושלים פרסמו החלטות סותרות בשאלת החבות בהיטלי השבחה בתוכניות על פי סעיף 23 לתמ"א 38.
ועדת ערר מחוז תל אביב בראשותה של עו"ד סילביה רביד קבעה כי תוכנית הרבעים מעניקה זכויות מוקנות וקונקרטיות לנכס ולכן יש חבות בהיטל השבחה בעת מכר. ועדת ערר מחוז ירושלים הסכימה כי רק כאשר יש תוכנית עם זכויות מוקנות יש לגבות היטלי השבחה (בירושלים אין עדיין תוכנית כזאת) אבל הוסיפה כי ההשבחה של הנכסים החלה כבר בעת אישור תמ"א 38.
בחוות הדעת של היועצת המשפטית לממשלה נקבע כי ההשבחה נוצרת רק כאשר יש תוכנית עם זכויות קונקרטיות, כלומר למרות שבפועל עצם אישור תמ"א 38 העלה את השווי של הנכסים הרי שעל פי דין היא לא נחשבת לתוכנית משביחה.
למרות שהמסמך נועד לייצר בהירות וודאות, עדיין נותרת פתוחה השאלה האם במצב קודם יש לקבוע כי הזכויות מכוח תמ"א 38 היו קונקרטיות, למשל עקב קיומו של מסמך מדיניות מפורט (טענה שנדחתה על ידי ועדת הערר במחוז ת"א ביחס למסמך המדיניות של הוועדה המקומית שקדם לתכנית הרבעים).
נראה שמדובר בעוד מקרה בו מבקש הדין לגבור על השומה. בדומה לסוגית הפוטנציאל בשומות מקרקעין של קרקע חקלאית, בעוד ששווי השוק במצב קודם פעמים רבות משקף את הפוטנציאל לתוספת הזכויות מכוח תמ"א 38, מבקשת המשנה ליועץ המשפטי לקבוע כי אין להתחשב בעליית שווי זו. בין היתר בשל העובדה שעל פי הדין מתעלמים מעליית השווי שנגרמת כתוצאה מאישור תמ"א 38 במצב חדש, בעת מכר (בשל היעדר קונקרטיות).
עמדת המשנה ליועמ"ש היא זו שתוצג כעמדת המדינה בכל תיק שיגיע לבית המשפט בסוגיה זו. כך שמי שכבר נמצא בהליכים משפטיים, יוכל לבחון את מצבו בהם בהתחשב בעמדה זו וגם בהתחשב בכך שבתי המשפט נוטים לכבד ולאמץ את עמדת היועמ"ש.
עם זאת, חשוב לזכור שמהות היטל ההשבחה היא חלוקת ההתעשרות שנגרמת לבעל קרקע עקב פעולות תכנוניות. כלומר תנאי לגבייתו הוא התעשרות. מתוך הבנה שלא כל בניין שזכאי לתמריצים מכוח תכנית לפי סעיף 23 (למשל בשל היעדר הסכמות של הדיירים) אכן יזכה לממש את אותם תמריצים, עולה השאלה האם כל מי שמוכר דירה בבניין שזכאי לתמריצים מכוח תכנית לפי סעיף 23 אכן נהנה מההשבחה הפוטנציאלית? ואם כן, האם ניתן לטעון שהוא נהנה מכל ההשבחה הפוטנציאלית או שמא מושבח רק בגובה התמורה האפשרית לבעל דירה? נראה כי בעניין זה לא ניתנה הדעת עד הסוף בעמדתה, ויהיה על שמאי המקרקעין המכינים את השומות והערכאות המכריעות בהן, להשלים את התמונה ולקבוע מהי ההשבחה האמיתית ממנה נהנה בעל דירה בבניין עקב אישור תכנית לפי סעיף 23, אם בכלל.
*כותבת המאמר, עו"ד דקלה מוסרי טל, הנה מומחית בדיני תכנון ובנייה ויו"ר ועד ערר מחוז חיפה לשעבר
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
