לא רק שתכנית מחיר למשתכן אולי הופסקה אלא גם שמקבלי ההחלטות לא החליטו כלל על שום אלטרנטיבה ראויה שתייצר דיור זמין במחירים מופחתים. והפתרון? תוספת של 30 אחוז בדירות לכל מכרזי המנהל לשיווק חופשי ומתוכן 30 אחוז דירות במחיר מסובסד למשתכן // דעה
מאת: רוני מזרחי*
משום מה מקבלי ההחלטות, מתחת לרדאר, אינם מפסיקים להתאהב בתכנית מחיר למשתכן, שכידוע לכל נכשלה כשלון חרוץ. מי שסבר כי התכנית הופסקה לחלוטין, וכי במקומה מכינים לנו אלטרנטיבה טובה הרבה יותר של דיור במחירים מופחתים, טעה טעות מרה. יש לכך 3 דוגמאות אופייניות:
האחת, למי שאינו יודע, עדיין צפויים לצאת עוד כ-50 מכרזים במסגרת מחיר למשתכן. העובדה שלא יצאו עד כה, אינה קשורה להפסקת התכנית, אלא למצב החירום בעקבות מגיפת הקורונה.
השנייה, בעצם ימים אלה יצאו שני מכרזים חדשים של דיור מופחת, על פי הכרזת שר הבינוי והשיכון יעקב ליצמן, האחד בשכונת הפארק בבאר שבע והשני בשכונת פרס במעלות. מי שיבדוק את שני המכרזים, ימצא בהם דמיון מפליא לשיטת מחיר למשתכן.
השלישית, כידוע עשרות אלפי דירות שיצאו במסגרת מחיר למשתכן, רובן דירות גדולות יחסית בפריפריה, עדיין תקועות כאבן שאין לה הופכין, מה שגם מנציח את המשך החייאת תכנית הנפל.
3 דוגמאות אלה, ונוספות, ממחישות אל נכון לא רק את העובדה שתכנית מחיר למשתכן אולי הופסקה דה יורה, אולם דה פקטו עודנה שרירה וקיימת, אלא גם שבעצם מקבלי ההחלטות לא החליטו כלל על שום אלטרנטיבה ראויה שתייצר דיור זמין במחירים מופחתים.
הבעיה, לטעמי, הינה כפולה ומכופלת. מעבר לעובדה שיהיו ללא ספק פלחי אוכלוסייה משמעותיים במדינת ישראל שלא יצליחו לעולם להגיע לדירה הנכספת, המצב הנוכחי של "בין השמשות" הינו בפועל הרע מכל העולמות, שכן לא רק שאין אלטרנטיבה, אסור לשכוח שיתרונה של מחיר למשתכן היה בכל זאת בכך שהיא ייצרה כמות דירות משמעותית שהגדילה באופן כזה או אחר את התחלות הבנייה. כעת גם היתרון המסוים הזה אינו קיים.
על כן, הצעתי הינה לאחד את שתי הבעיות לפתרון משולב, שיעניק גם אלטרנטיבה ראויה לדיור במחירים מופחתים ובד בבד גם יגדיל משמעותית את התחלות הבנייה בשוק וגם יעניק הרבה יותר תעסוקה הן לאלפי קבלנים והן למאות אלפי המועסקים בענף הבנייה.
הנני מציע תוספת של 30 אחוזים דירות לכל מכרזי המנהל לשיווק חופשי ומתוכן 30 אחוזים דירות במחיר מסובסד למשתכן מבלי שהמדינה תכניס יד לכיס.
הפתרון הזה הינו פשוט בתכלית: שהמדינה תעניק אוטומטית לכל קבלן שיזכה במכרז, ובמיוחד באיזור הביקוש, תוספת של 30 אחוזים בנייה(מה שמכונה "שבס-כחלון). בתמורה יתחייב אותו קבלן לשווק 30 אחוז מהדירות במחירים מופחתים. כך, באופן הפשוט ביותר, יגדלו משמעותית התחלות הבנייה ובד בבד יווצר פתרון ראוי למחוסרי הדיור ולבעלי תקציב מוגבל. ויספק כ- 15,000 יח"ד בשנה בדיוק לפי צרכי השוק השנתי כדירות לזכאים במחיר מסובסד ובהנחה של לפחות 20 אחוזים או 200 אלף שקלים הנחה.
מן הראוי לזכור גם שאחת הסיבות העיקריות לכישלון מחיר למשתכן, אם לא הסיבה החשובה ביותר, היתה העובדה שרוב הפרויקטים נבנו בפריפריה ופשוט לא התאימו לצרכים של הרוכשים הפוטנציאלים, שלמרות המחירים המופחתים הצביעו ברגליים, לא רצו להתרחק ממקומות העבודה, מהמשפחה הגרעינית, מהחברים, וממקומות הבילוי והקניות.
בד בבד, העובדה שבניגוד למחיר למשתכן, שהייתה בינה לבין ליבת שוק הדיור הפרדה דיכוטומית, ההצעה לעיל לא רק שתגדיל את התחלות הבנייה באיזור הביקוש ותייצר פתרונות דיור מופחתים, יתרונה גם בכך שהיא מגולמת אינהרנטית בתוך משנה סדורה אחת של מדיניות כוללת של שוק דיור, ואין הפרדה מלאכותית ומזיקה בינה לבין עיקר השוק.
על כן, לסיכום, הצעתי למקבלי ההחלטות, אנא היפרדו סופית מסיפור האהבה הנכזבת למחיר למשתכן, עיזבו אותה לאנחות ובמקומה תייצרו, כמה שיותר מהר, מודל חדש ונכון לשוק דיור שיתאים לצרכים של מדינת ישראל לדורות הבאים!
*כותב המאמר, רוני מזרחי, הינו נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו"
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
