המחוזית גלגלה מכל המדרגות את תכנית תמ"א 38 של עיריית בני ברק

בני ברק // shutterstock

התוכנית האמורה נקבעה על פי סעיף 23 לתמ"א 38 במטרה לעודד מימוש תמ"א 38 בתחומי העיר,

לרבות התחדשות עירונית באמצעות הריסת מבנים ישנים ובניה מחדש של מבנים עם תוספת זכויות,

המתאים לאופי העיר, כך נטען בהגדרת התוכנית שגיבשה עיריית בני ברק, זאת  "בכדי לאפשר מימוש תמ"א 38 ולתת מענה לחוסר בשטחי ציבור בעיר, כוללת התוכנית תוספת שטחי ציבור בקומת הקרקע של המבנים המתחדשים, דבר אשר ייתן מענה פרוגרמטי לשימושים ציבוריים עירוניים כדוגמת גני ילדים, מרפאות, משרדים עירוניים, ספריות ועוד, בדגש על הצורך בגני ילדים בקרבת הבית. בכך ינתן מענה על צרכים אשר מונעים מימוש תמ"א 38". 

על התוכנית הוגשו התנגדויות, ביניהן של התאחדות הקבלנים בוני הארץ באמצעות משרד עוה"ד אגמון ושות רוזנברג כהן ושות'. ביום ה-  5.6.19 דנה ועדת ההתנגדויות בתוכנית, לאחר שעיינה בכתבי ההתנגדויות, שמעה את המתנגדים ואת הוועדה המקומית, וקיבלה התייחסות מטעם שמאי הועדה המחוזית, קבעה הוועדה כי: "לכל אלו, סברה הועדה כי עולות מספר בעיות בדוח השמאי המלווה את התוכנית. בהחלטתה הורתה הועדה לערוך תיקונים בדוח השמאי, בליווי שמאי הועדה המחוזית ולאחריהם לקיים דיון פנימי באשר להמשך קידום התוכנית". הוועדה מתחה ביקורת על ההקלות שנוהגת עיריית בני ברק להעניק, וקבעה כי: "הועדה סבורה כי לאור הממצאים העולים מחו"ד השמאית המלווה את התוכנית, ניתן ללמוד כי הנוהג בעיריית בני ברק הוא מיסוד הקלות, וכי ראוי שהתוכנית תעגן בתוכה את מנגנון ההקלות הכמותיות הקבוע בתקנות סטייה ניכרת. מהלך זה ייצר ודאות ושקיפות ותואם את מדיניות מנהל התכנון, הדוגלת בביטול מנגנון ההקלות". 

בדיון ההמשך שהתקיים בשבוע שעבר בוועדת משנה להתנגדויות במשרדי הוועדה המחוזית ת"א, קבעה הוועדה כי היא "שוקלת לתקן את התוכנית, כך שבמקום תוספת קומת מגורים 1 וזכויות בניה בהתאם, על כל מבנה שילך למסלול של הריסה ובניה מחדש מכח התוכנית, תתווספנה קומות המגורים והזכויות בהתאם לסעיף 14א לתמא 38 /3א' למבנים בני 2 ו-3 קומות, באופן הבא: ל- 2 קומות בבניין קיים יתווספו 2.5 קומות ול- 3 קומות קיימות יתווספו 3 קומות .   

עוד נקבע כי התוכנית תקבע תוספת של 16% זכויות בניה עיקריות, שניתן היה לתת במסגרת הקלות כמותיות מותרות, הכוללות 6% בגין שיפור איכות, 5% בגין התקנת מעלית, 5.2%  לכל קומה נוספת: "זכויות אלו יינתנו מעבר לקבוע בתמ"א/38 ,וזאת ככל ואילוצי התכנון יאפשרו מימושן". 

עוד מבהירה ההחלטה כי: "תוספת הקומות מהווה תוספת של זכויות בניה עיקריות, בנוסף לזכויות הבניה המאושרות מכח תב"עות תקפות. לא ניתן לנצל זכויות שלא מומשו במסגרת תכסית הקומות, קווי הבניין המאושרים וגובה כולל של עד 5.6 קומות מגורים מעל קומת קרקע המכילה שטח ציבורי".

בהמשך קובעת הוועדה כי היזמים לא יישאו בעלות בניית השטח הציבורי: "הדוח השמאי יתוקן כך שיוסרו הסעיפים המשיתים את עלות בניית השטח הציבורי בבניין על היזם" וכן כי: "יוסר מהתוכנית מסמך המדיניות של הועדה המקומית". החלטת הוועדה תפוסרם להתגדויות והיא תשוב ותדון בהן. 

כאמור, בהתנגדות שהגישה התאחדות בוני הארץ, נטען כי התכנית חורגת מהוראות תמ"א 38 "כך שלמראית עין היא מוצגת כתכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, אולם בפועל מדובר בתכנית שמטרתה הפקעת שטחי ציבור והגדלת תשלומי היטל השבחה". בהתאחדות הביעו שביעות רצון מההחלטה, וציינו עוד כי טענותיה הנוספות של התאחדות בוני הארץ בהתנגדות שהוגשה התקבלו גם הן: "הועדה המחוזית קיבלה את טענת ההתאחדות המתייחסת לתוספת זכויות הבנייה בפרויקט. בהחלטתה היא מציינת, כי העירייה לא תגביל את היזמים לתוספת קומה אחת בלבד, אלא במבנים בני 2 ו- 3 קומות עליה לאפשר ניצול תוספת מלוא הזכויות שנקבעו בתמ"א 38 במסלול של בניה והריסה מחדש. כמו כן קיבלה הועדה המחוזית גם את טענת ההתאחדות בנוגע לתחולה רטרואקטיבית של התכנית 3 שנים אחורה. למעשה כבר היום עיריית בני ברק מממשת את התוכנית, על אף שלא אושרה. לפיכך, לאור החלטת הוועדה, יהיה עליה להשיב את השטחים לידי הבעלים".

ורד צרפתי-זבולון, סגנית נשיא התאחדות בוני הארץ מסרה כי: "תמ"א 38 היא תוכנית מצילת חיים שמטרתה היא חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה והגנה לדיירים כנגד מתקפות טילים. זה לא ייתכן שרשויות מקומיות יפעלו בניגוד לתוכנית מתאר ארצית וינצלו אותה למטרות אחרות. אני מברכת על החלטת הועדה המחוזית שהורתה על שינוי התכנית בבני ברק, וכולי תקווה כי המקרה הנוכחי יהיה דוגמא לרשויות אחרות שיבקשו לסטות ממטרתה המקורית של תמ"א 38".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן