מיסוי מקרקעין הוא תחום חשוב בעולם המיסוי, המתבסס על חקיקה שהתקבלה באוגוסט 1963. עם השנים חוק מיסוי מקרקעין עבר שינויים ותיקונים שונים שמטרתם להסדיר את עסקאות הנדל"ן השונות. בין שאתם רוכשים בית או מוכרים נכס חשוב שתכירו את החוק הזה, הכולל תחתיו שני מיסים עיקריים: מס שבח ומס רכישה. תוהים במה מדובר וזקוקים לפרטים נוספים? המאמר הבא הוא במיוחד עבורכם.
מיסוי מקרקעין משרת מטרה כפולה הקשורה לתחום עסקאות הנדל"ן ויש לו השלכות שונות עליכם, הקשורות הן לעסקה והן למיסוי שיהיה עליכם להסדיר. חוק זה מציין מס שבח ומס רכישה, ומטיל אחריות כספית על הקונים והמוכרים. גובה מס שבח קשור לשינויים בשימוש בנכס, כמו הסבת שטח מגורים לעסק, ולעומתו מס רכישה, המפורט בסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין, מטיל תעריפים משתנים עם אפשרות לקבלת פטורים או הנחות למי שעומד בקריטריונים ספציפיים, כמו רכישת דירת מגורים ראשונה. יש בחוק גם ציון מיוחד של מי שמקבל נכס במתנה, הכולל שיעורי מס רכישה מופחתים, בייחוד כאשר ההעברה מתרחשת בין בני זוג בתוך פרק זמן מוגדר.
היכרות עם חוק זה היא איננה עניין של מה בכך, וכל פעולה שרוצים לעשות במסגרתו מחייבת מומחיות משפטית. עורכי דין מקרקעין הם הכתובת הנכונה להיעזר בה, שכן הם מכירים ומבינים לעומק את תיקוני החוק ואת כל הניואנסים הרלוונטיים, ודואגים שכל עסקת מקרקעין תושלם על הצד הטוב ביותר. הבאה בחשבון של הזכויות של בעלי הנכס או הקונים מונעת הפתעות לא רצויות, מבטיחה לקונים וגם למוכרים את כל המגיע להם במסגרת העסקה וגם מדגישה את חשיבות הליווי המשפטי בעולם של מיסוי מקרקעין ובענף הנדל"ן בכלל.
חוק מיסוי מקרקעין דן בהשלכות המס סביב מכירת הזכויות על המקרקעין. החוק כולל מכירת נכס, העברה של זכויות בקרקע ובמבנים הקשורים אליה דרך קבע או ויתור עליהן, תוך שהוא מגדיר באופן ברור ומדויק מבחינה משפטית מהי "קרקע" ומהן "זכות במקרקעין". יש לציין כי החוק חל על עסקאות בתוך מדינת ישראל, לרבות יהודה ושומרון, וכרוך בשני מיסים מרכזיים: מס שבח ומס רכישה. רישום עסקת מכר בלשכת רישום המקרקעין מותנה בהצגת אישור על כל תשלומי המס הנדרשים, ומוטב להשלים אותם בהתאם לזמנים המצוינים.
מס רכישה, כמפורט בסעיף 9(א) לחוק, מחייב את הקונה בתשלום אחוזים משווי המכירה, בשיעור מדורג לנכסי מגורים ובתעריפים קבועים לנכסים שאינם למגורים. החוק מעניק פטורים והנחות במס רכישה באמצעות תקנות מיוחדות, שנקבעו עוד בשנת 1974, תוך ציון תנאי הזכאות. מס שבח מקרקעין, המפורט בסעיף 6, מתפקד כמס רווח הון המוטל על המוכר בשל עליית ערך הנכס בעת המכירה.
למקדמות בעסקאות מקרקעין יש תפקיד מרכזי בביסוס חוזה המכר בין הקונה למוכר. על פי החוק, המקדמה ששילם הקונה מוכרת כחלק בלתי נפרד משווי העסקה הכולל. כדי לממש את התהליך ולהפיק שובר תשלום ייעודי למקדמה, יש להגיש בקשה רשמית לתשלום (טופס 7152). לאחר השלמת תשלום המקדמה הנדרשת, הרוכש מקבל תעודת מס שבח המגבשת את ההסדרים הכספיים וסוללת את הדרך לשלבים הבאים של עסקת המקרקעין. מקדמות אלו, הן של מס רכישה והן של מס שבח, משמשות מרכיב יסודי במסגרת הפרוצדורלית של עסקאות מסוג זה, המבטיח שקיפות ועמידה בדרישות החוק.
בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, רוכש יכול לקבל אישור על תשלום מס רכישה לרישום בטאבו, בתנאי שהתקיימו תנאים מסוימים: המתנה של 60 יום מיום דיווח הרוכש או 30 יום מהגשת כל הפרטים והמסמכים הנדרשים למיסוי מקרקעין, לפי המאוחר ביניהם. כמו כן, על הקונה לוודא שלא נערכה שומת מס רכישה ושכל המקדמה שולמה בצירוף מס שבח, אם רלוונטי. אם הקונה מבקש פטור ממס הרכישה או הנחה כלשהי, למשל בשל נכות או כי הוא עולה חדש, עליו להגיש את כל האסמכתאות הנדרשות להוכחת זכאות זו. תיקון 89 לחוק מציע מסלול מהיר לתשלום מראש של מס רכישה, המאפשר אישור רישום בטאבו תוך 10 ימים בלבד בתנאים מסוימים, לרבות העסקה המזכה בפטור והגשת מסמכים נדרשים. מסלול זה אומנם מחייב את רשם המקרקעין לשים לב לאישור השומה הממתינה, אך הוא לא אמור להפריע לרישום העברת הזכויות והערת אזהרה מאוחר יותר עם מתן שומת מס רכישה סופית.
תשלום מקדמת מס שבח הוא היבט מכריע בעסקאות מקרקעין, והוא מחייב את המוכרים ואת הקונים להעביר סכום מוגדר למנהל המקרקעין. תשלום זה הכרחי לקבלת שובר מקדמה למס שבח, המאפשר רישום זכויות בטאבו טרם האישור המלא ותשלום מס שבח. המוכר נושא באחריות לתשלום מס שבח, אבל החוק מחייב את הקונה לשלם את מס המקדמה כחלק מתמורה העסקה, ולא בנוסף לו. תשלום המקדמה, בדרך כלל 7.5% מהתמורה, חייב להתבצע לאחר שהקונה ישלם 40% ממחיר הנכס. המקדמה היא מרכיב קריטי כדי להקל את הרישום בזמן של זכויות ומומלץ לשלם אותה תוך 60 יום ממועד העסקה. חשוב לציין שעל הקונה לשלם את מלוא המקדמה רק לאחר העברת לפחות 40% מהתמורה למוכר, וברכישות מיד ראשונה, לעומת זאת, תשלום זה מתחיל לאחר העברת 80% מהתמורה למוכר. כאשר מדובר ברכישה מקבלן וכשיש בידו של הקונה "טופס 50", ניתן פטור לקונה מחובת תשלום מקדמה אם המוכר חייב במס הכנסה ולא במס שבח.
מועד התשלום עבור מקדמות בעסקאות מקרקעין כפוף לתנאים המפורטים בחוק מיסוי מקרקעין. בדרך כלל הקונה מחויב להסדיר את סכומי המקדמה לאחר העברה של יותר מ-40% ממחיר הנכס הכולל למוכר, או במקרה של רכישות מקבלן, לאחר תשלום של יותר מ-80% מהתמורה. מצב חריג נוצר אם המוכר מספק תעודת שומה רשמית לפי סעיף 50, המאשרת פטור ממס מכירה וויתור על דרישת התשלום מראש. בנוגע לתשלום מס רכישה, יש להסדיר אותו תוך 60 יום ממועד העסקה, ובמקרים שבהם שומת המנהל גבוהה מהשומה העצמית, יצטרך המשלם להסדיר את ההפרש בתוך פרק זמן של 30 יום מהיום שבו קיבל את ההודעה בנוגע להפרש הקיים.
הפחתת סכום התשלום בעסקאות מקרקעין מתאפשרת במקרים שונים. ראשית, מכירת דירה נוספת תוך 18 חודשים מאפשרת לרוכש להיחשב כבעלים של דירה אחת בלבד, מה שמייתר את הצורך בתשלום מס נוסף. נכים, הורים לנכים, עיוורים או משפחות שכולות זכאים לשיעור מס מופחת של 0.5% ברכישת דירה. נוסף על כך, הסכם ממון יכול להביא לחיסכון ניכר במס בקניית דירה יד שנייה. עולים שהגעתם לארץ הייתה לפני פחות משבע שנים יכולים ליהנות משיעור מס מופחת של 0.5% על סכום הרכישה עד לגבול מוגדר. אפיקים נוספים להפחתת תשלומי המס כוללים העברת דירה בתוך המשפחה כמתנה, במקרה של פינוי בינוי, הסכמי חלוקת עיזבון ופטורים שונים ממס שבח כמו מכירת דירה שעברה בירושה או מכירת שתי דירות ביחד לצורך רכישת דירה חלופית אחת.
תיקון 85 לחוק מיסוי מקרקעין, שיושם ב-1.5.2016, נועד בעיקר למשפרי דיור, ודן במקרים שבהם אנשים נחשבים בעלי שתי דירות במקביל עקב רכישת נכס חדש לפני מכירת הקודם. לפני התיקון היה אפשר ליהנות מחלון של שנתיים למכירת אחת מהדירות בבעלות כדי לשמור על הזכאות להטבות, אבל בעקבות התיקון צומצמה תקופה זו לשנה וחצי (18 חודשים). התיקון דן בחמישה מצבים שבהם דירה נוספת לא תיחשב נכס שני למכירת דירה למגורים. מקרים אלו כוללים מכירת הדירה החלופית תוך 18 חודשים, בעלות על פחות משליש מהזכויות בדירה, דירה שהושכרה לדייר מוגן עד שנת 1997, דירה שעברה בירושה עם פחות מ-50% בעלות של היורש ודירה שעברה בירושה, כאשר למוריש זו הייתה הדירה היחידה בבעלותו והייתה לו זכאות לפטור.
סעיף 73(א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי על המוכר להגיש הצהרה מיוחדת למנהל מקרקעי ישראל בתוך 40 יום מיום המכירה, המספקת את כל המידע והנתונים על אודות העסקה. הצהרה זו חייבת לכלול את פרטי הזכות, פרטי העסקה, התמורה שהתקבלה ותאריך המכירה, תוספות ניכויים המשפיעים על חישובי המס, סכום המס המחושב והזכאות לפטורים או הנחות. על המוכר לצרף להצהרה זו מסמכים שונים, לרבות טפסים 2990/2990א, חישובי מיסוי מקרקעין, שומות עצמיות, חוזה מכר, חוזי רכישה (עבור עסקאות החייבות במס שבח), נסח טאבו וכל מסמך נוסף הנדרש לעריכתה של השומה. כמו כן, קובע סעיף זה כי גם על הקונה להגיש הצהרה מפורטת תוך 40 יום ממועד הרכישה, הכוללת את פרטי הזכות, פרטי העסקה, סכום הקנייה ופרטי המס החלים עליה, לרבות זכאות לפטורים. המוכר והקונה צריכים שניהם לעמוד בחובת הגשת ההצהרה, שכן הגשה לא מלאה ומפורטת בהתאם לצורך או עיכובים בשליחתה עלולים לגרור קנסות.
סעיף 51 לחוק מיסוי מקרקעין קובע תנאים שלפיהם אפשר לדחות את חובת התשלום. למשל, התשלום יידחה עד שהקונה יקבל את החזקה בקרקע או ישלם יותר מ-50% ממחיר הזכות (עבור חבות מס רכישה), 40% עבור מס שבח או יקבל ייפוי כוח לרישום זכותו במקרקעין. עם זאת, חשוב לציין שעבור סכומי מס שלא שולמו עד למועד החוקי יצטברו הפרשי הצמדה וריבית עד ליום התשלום, וגם אותם יש לשלם. אי הגשת הצהרה עד המועד המוזכר בחוק תגרור קנס בסך 280 ₪ על כל שבועיים של איחור, ולכן כדי לייעל את תהליך התשלום מומלץ להיעזר באיש מקצוע כמו עורך דין, המורשה לפעול מטעם הלקוח ולהסדיר את כל ענייניו באשר לעסקת המקרקעין.
חוק מיסוי מקרקעין בישראל משמש כמסגרת מנחה לעסקאות מקרקעין, והוא כולל בין היתר את חובות המיסוי של הצדדים המעורבים, כמו מס שבח ומס רכישה. החוק כפוף לעדכונים שוטפים ושואף להתאים לשינויים הכלכליים ולהתפתחויות בשוק הנדל"ן, כדי לשמור על זכויותיהם של כל הצדדים המדוברים ולאפשר התנהלות תקינה ונכונה.
*האמור לא מהווה יעוץ או תחליף ליעוץ ויש לבחון כל מקרה לגופו
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
