מה זה מערכת מייצגים במיסוי מקרקעין?
בכל עסקה של מכירה או רכישה של זכויות מקרקעין, זוהי חובתם של המוכר והקונה להגיש לרשות המיסים דיווח הכולל בתוכו הצהרה על ביצוע העסקה ועריכת שומה עצמית. לאחר ההגשה, המשרד למיסוי מקרקעין באזור הרלוונטי בוחן היטב את הדיווחים כדי שהעסקה תושלם והזכויות על המקרקעין יעברו מהמוכר לקונה. בשנת 2017, לאחר שנים ארוכות שבו התהליך נעשה באופן ידני, אישור התיקון לחוק מיסוי המקרקעין הפך את מערכת המייצגים למקוונת וכיום זאת הדרך היחידה להגשת דיווחים על עסקאות נדל"ן לרשות המיסים. בואו נדבר בכמה מילים על היתרונות הרבים של המערכת הזו.
מהם יתרונות המערכת?
עד שנת 2017 מערכת הדיווח הייתה מערכת ידנית ומיושנת. המעבר למערכת מקוונת היה מהפכה של ממש בתחום, וייעל פי עשרות מונים את ההתנהלות כולה שהייתה מסורבלת למדי. במערכת הישנה הרבה דיווחים הגיעו חלקיים או חסרים, מה שבעצם עיכב את התהליך כולו. כיום עם המערכת המקוונת החדשה, המנהל מקבל דיווח ברור, שלם ומפורט המאפשר להבין את פרטי העסקה במלואם וכך אפשר לטפל בכל בקשה במהירות ובקלות. כמו כן, דרך המערכת אפשר להפיק אישורי מיסים ושוברי תשלום על פי השומה העצמית המדווחת, מה שהיה זמין בעבר אך ורק על ידי הגעה אל סניפי הדואר או אל משרדי מיסוי המקרקעין בישראל.
התיקון בחוק מיסוי מקרקעין הביא איתו יתרון חשוב נוסף: האפשרות לפנות באופן אישי אל המנהל האחראי על הטיפול בכל תיק למטרת הבהרות, בירורים, קביעת תאריך לדיון או כל עניין אחר. לפני השינוי הזה הצדדים ידעו מי האדם המטפל בתיק שלהם אך ורק לאחר שהוא יצר עימם קשר. כל השינויים החשובים האלו הפכו את המערכת ליעילה הרבה יותר ואפשרו העברת זכויות מהירה, כמות קטנה יותר של בירוקרטיה מיותרת והרבה מאוד שקט נפשי לכל הצדדים המעורבים בתהליך.
איך מגישים את הדיווח?
החל משנת 2017 הדיווח נעשה באופן מקוון דרך מערכת המייצגים, שאותה אפשר למצוא באתר הממשלתי של רשות המיסים. את הדיווח צריכים להגיש גם המוכר וגם הרוכש והוא חייב להישלח בתוך 30 יום לכל היותר ממועד ביצוע העסקה, ומי שמחויב להגיש את הדיווח הוא עורך הדין המייצג של כל אחד מהצדדים. מוכרים ורוכשים שבחרו שלא להיות מיוצגים על ידי עורך דין בתהליך רשאים להגיש את הדיווח בעצמם אך ורק דרך מחשבים ציבוריים המיועדים למטרה זו, שאותם אפשר למצוא במשרדים של מיסוי מקרקעין. חשוב מאוד לשים לב כי הגשת הדיווח במועד החורג מ-30 יום ממועד ביצוע העסקה יחייב את המגיש בתשלום קנס.
עוד עניין שצריך להיות מודעים אליו הוא המקרים החריגים שבהם הדיווח יישלח באופן ידני ולא דרך המערכת המקוונת החדשה:
- אם המוכר או הרוכש מיוצגים על ידי עורך דין שבתאריך 15.10.2017 גילו היה 66 או יותר
- במקרים שבהם המוכרים או הרוכשים אינם מיוצגים על ידי עורך דין, אך אינם מסוגלים להגיע למשרדי מיסוי מקרקעין עקב מוגבלות פיזית כלשהי או מגורים בחו"ל. במקרים הללו יש להוכיח למנהל מיסוי מקרקעין שאכן יש מניעה מלהגיע למשרדים ולקבל אישור על כך באמצעות טופס בקשה לאישור דיווח שאינו מקוון, ולצרף מסמכים התומכים בבקשה וכן טפסי הצהרה מתאימים על ביצוע העסקה. אם האישור מתקבל, יש לשלוח את טופסי ההצהרה אל משרד מיסוי המקרקעין המתאים. אם הבקשה נדחית יש להגיע באופן פיזי אל אחד ממשרדי המיסוי על מנת להגיש את הבקשה באופן מקוון.
מהם השלבים בתהליך הדיווח?
כדי להגיש את הדיווח יש לצרף כמה טפסים ומסמכים בהתאם לאופי העסקה, לרבות חוזה מכירה, נסח טאבו, אישור זכויות, חוזה רכישה בעסקאות החייבות בתשלום, מס שבח וכל אסמכתא ומסמך אחר הנדרשים. בתוך 20 יום ממועד הגשת הדיווח יקבלו הצדדים הודעה ממנהל מיסוי מקרקעין עם פירוט של סכום המס שעליהם לשלם על פי מה שהצהירו, כלומר השומה העצמית או על פי מיטב שפיטה. בתוך שמונה חודשים ממועד הגשת הדיווח, ישית המנהל האחראי על התיק את מס השבח ומס הרכישה על פי השומה העצמית. הודעת השומה תישלח לכל צד, ובמקרים שבהם השומה היא על פי מיטב שפיטה (כלומר, מצב שבו סכום המס נקבע על ידי המנהל האחראי על התיק ולא על פי הדיווח והשומה העצמית של הצדדים), יוזמן הצד הרלוונטי לדיון לפני החלטה סופית.
לאחר שמתקבלת הודעת השומה, רשאי כל אחד מהצדדים לבחון את הבקשה ולהגיש ערעורים אם יש מחלוקת או אי הסכמה. את הערעור יש להגיש בתוך 30 יום מקבלת הודעת השומה דרך מערכת המייצגים המקוונת. הצד שהגיש את ההשגה לשומה יוזמן לדיון בנושא, והמנהל המטפל בתיק יגיש החלטה מנומקת בתוך שמונה חודשים עד שנה. אם גם לאחר מכן אחד הצדדים מרגיש קיפוח או חוסר צדק באשר להחלטה שנתקבל, אפשר להגיש ערר נוסף בתוך 30 יום ממועד קבלת ההחלטה.
אילו טפסים יש להגיש?
כעת, בואו נדבר על הטפסים הכללים שיש להגיש, הנחלקים לשלושה סוגים על פי סוג הנכס:
- טופס 7000 – טופס להצהרה על דירת מגורים פטורה ממס שבח שאינה כוללת זכויות בנייה בלתי מנוצלות
- טופס 7000/ב – הצהרה על דירה מקבלן שהרווח על מכירתה נתון לשומת מס הכנסה ובגינו מבוקש פטור בהתאם לסעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין
- טופס 7002 – טופס להצהרה על כל זכות במקרקעין שלא עונה על תנאי הטפסים שפורטו לעיל
שימו לב כי לכל הטפסים האלו יש מבנה דומה והם כוללים הצהרה על פרטי הצדדים בעסקה ופרטי עורכי הדין המייצגים, פרטי ההצהרה ומסלול המיסוי, פרטי זכות המקרקעין הנמכרת ופרטי העסקה וההצהרות של כל אחד מהצדדים.
ההחלטה על מסלול המיסוי הרלוונטי אותו מבקשים הצדדים נעשית בהתאם לבחינת הפרטים הרלוונטיים שיצוינו בסעיפי ההצהרה של המוכר והרוכש. על המוכר לציין מהו הסעיף שבגינו הוא מבקש פטור ממס שבח (במקרים שבהם מגישים טופס 7000) ואם יש צורך בחיוב על החלק העודף של הרווח העולה על תקרת הפטור. מנגד, על הרוכש יהיה להצהיר מהו השימוש המתוכנן עבור הזכות שרכש, למשל אם זוהי דירה בבעלותו, מהם נתוני השווי על מנת לגזור את מס הרכישה וכן הלאה.
מה חשוב לכלול בדיווח?
מהם בעצם החלקים העיקריים והחשובים הנכללים בכל דיווח? בואו נדבר על כל אחד מהם בהרחבה.
הצהרה על רכישה או מכירה
השלב הראשון והבסיסי ביותר הוא ההצהרה על הרכישה או המכירה, בהתאם לצד המגיש את הבקשה (המוכר מצהיר על מכירה והקונה מצהיר על רכישה). ההצהרה הזו נעשית באמצעות הטפסים הרלוונטיים המפורטים למעלה.
שומה עצמית של המס
שומה עצמית היא תהליך של אומדן עצמאי של הגובה המס שיש לשלם, הנעשה על ידי שני הצדדים.
אילו מיסים צריכים לשלם בעסקאות?
בסופו של התהליך, סוגי המס העיקריים שיש לשלם הם מס שבח ומס רכישה, שעליהם נפרט בהרחבה ממש עכשיו. חשוב לשים לב כי לאחרונה יצאו עדכונים רלוונטיים וחשובים לגבי מס שבח ומס רכישה שתוכלו ללמוד עליהם בהרחבה בלחיצה על הקישור. באופן כללי חשוב תמיד להתעדכן בשינויים על המיסים האלו.
מס שבח
מס שבח מקרקעין הוא מס המחושב בעת מכירת דירה, והוא קשור לרווח ההון הנוצר בעקבות המכירה. המונח "שבח" שעל שמו קרוי מס שבח מגיע מתהליך ההשבחה שנעשה בנכס, כלומר ההפרש בין מחיר המכירה של הדירה לבין המחיר שבו היא נקנתה על ידי מחזיק הזכויות הנוכחי, עם הצמדה למדד ולאחר קיזוז הוצאות רכישה והשבחה של הנכס כמו שכר טרחה לעורך דין, עמלות למתווכים, עלויות שיפוץ דירה, מס רכישה, אגרות ומיסים, ריבית על המשכנתא, פחת ועוד. מס השבח עומד על 25 אחוז מתוך סכום הנטו המחושב לשבח בעת מכירת דירה.
מס רכישה
מס רכישה הוא המס המשולם כאשר נעשית רכישה של זכות במקרקעין, וזאת על פי חוק מיסוי מקרקעין. המס נגבה עבור סוגים שונים של נדל"ן לרבות בתים פרטיים, מגרשים עם ייעודים שונים (למשל ייעוד מסחרי, חקלאי, משרדים וכן הלאה), דירות מגורים, מבנים בייעודים שונים ועוד. הקונה הוא זה הנושא בתשלום מס רכישה בשיעור קבוע משווי הנכס, ובמקרים מסוימים (למשל במקרה של דירות מגורים), בשיעורים מדורגים לרשות המיסים ובנוסף למוכר עבור הנכס שנרכש.
באילו מקרים אפשר להגיש דיווח שלא דרך המערכת?
הדיווח במערכת מייצגים היום נעשה פחות או יותר באופן גורף דרך המערכת המקוונת ואי אפשר להגישו באף דרך אחרת. עם זאת, החוק קבע שני מקרים חריגים שבהם אפשר להגיש את הדיווח באופן ידני כפי שהיה נהוג עד שנת 2017. המקרה הראשון הוא כאשר עורך הדין המייצג היה בן 66 או יותר ביום שבו החוק החדש נכנס לתוקף בחודש אוקטובר 2017. המקרה השני הוא כאשר אחד מהצדדים מגיש את הדיווח ללא מייצג ולא יכול להגיע באופן פיזי אל אחד מהמשרדים של מיסוי מקרקעין, מתוך מוגבלות פיזית או בשל מגורים או שהייה בחו"ל. במקרים האלו יש להגיש בקשה לכך ואם היא מאושרת, אפשר להגיש את הטפסים באופן ידני.
סיכום
את מערכת המייצגים במיסוי מקרקעין כל מי שעוסקים בעסקאות נדל"ן חייבים להכיר, בין שמדובר בצד המוכר נדל"ן או דווקא בצד הקונה. חשוב מאוד לזכור כי דיווח מאוחר יגרור עימו קנס, ודיווח לקוי הוא בעייתי גם כן ואף עשוי להיחשב מעשה פלילי. אם אין לכם הידע הנדרש בנושא, מומלץ מאוד להיעזר בעורכי דין מייצגים שיפשטו את ההליך עבורכם. רוצים לדעת עוד על נושאים של מיסוי מקרקעין ונדל״ן באופן כללי? היכנסו לאתר מגדילים שבו תמצאו את כל המידע שאתם מחפשים.
*האמור לא מהווה יעוץ או תחליף ליעוץ ויש לבחון כל מקרה לגופו
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
