חן אופיר, מנהל תחום מימון מיזמי נדלן fundit // צילום: גיא יחיאלי

חן אופיר, סמנכ"ל מימון מיזמי נדל"ן ב-Fundit, עונה על שאלות ומסכם שנה

סמנכ"ל תחום מימון מיזמי נדל"ן ישראל מבית פועלים IBI/fundit מסכם את 2018 ומדבר על מחירי הדיור,הביקושים ועל מקבלי ההחלטות
מגדילים 31.12.2018

צילום: חן אופיר // צילום: גיא יחיאלי

האם עליית מחירי הדיור באמת נבלמה?
עליית מחירי הדיור הואטה מאוד ביחס לטיפוס שראינו בשנים קודמות. אבל בפועל זו אשליה. שעל הממשלה ואגפיה הנוגעים בדבר ללמוד מהר את צורכי השוק כדי לווסת את התהליך.

או שנראה פה בעוד שנה שנתיים. קצת אחרי הבחירות זינוק במחיר הדיור באזורי הביקוש מצד אחד.

ומצד שני עשרות פרויקטים שהמדינה כן קידמה באזורים פחות מבוקשים (במסגרת הסכמי גג) שלא ממלאים את ייעודם. אבל כן מעמיסים על מוסדות הציבור.

למה זה קורה? מה המצב בשוק עכשיו ?
יש הרבה סיבות למה. אבל בגדול הביקוש לדירות לא באמת ירד. הוא רק נבלם.

כיוון שהוא נבלם מהסיבות הלא נכונות. שהן חוסר יציבות וודאות בשוק הרוכשים. אל הקבוצה הזו מצטרפים כל חודש עוד כמה מאות של רוכשי דירות פוטנציאלים שממתינים עם הצעד בגלל חוסר הוודאות. לכן לכשישתחרר הבלם הביקוש עלול להציף את השוק ואף צפוי לגדול. ואתו שוב עליית המחירים. הסיבות העיקריות לחוסר הוודאות בשוק נובע מכמה סיבות:

  • הממשלה לא משווקת מספיק קרקעות אותן יכולות חברות יזמיות להקים ולהקל על חלק מהביקושים באזורים מסוימים.
  • תחום ההתחדשות העירונית נמצא בקונפליקט עם עצמו.
    לכולם ברור שמרכז היזמות בארץ היום נמצא בהתחדשות עירונית. והמדינה נדרשת לכך ברמה הארצית . להזכירך המדינה נבנתה רובה באותן שנים ביישוב כל הארץ. הבניינים לא נבנו תכנונית לעמוד 50/60 שנה ויש חובת ביצוע.
    ובגלל שאמרנו קודם שהמדינה לא מפשירה מספיק קרקעות ההתחדשות העירונית הופכת לעיקר היזמות בשוק.אנחנו fundit/ibi מרגישים את זה כגוף מימוני הנותן ליזמים את הליווי.
  • מחיר למשתכן הביאה את השוק למצב לא פשוט של חוסר וודאות. גם לגבי הפרויקטים עצמם ורוכשי הדירות בהם וגם לגבי רף הביקוש שבעצם האט ושוק הרוכשים ממתין על הגדר. נתוני הלמ"ס בנושא התחלות הבניה מוכיחים שמתחילת הודעות כחלון על מכרזי מחיר למשתכן , הגרף מראה ירידה בהתחלות הבניה. והשנה הקרובה כנראה ממשיכה את קודמתה ומכיוון שתהיה זו שנת בחירות ותוצאות הבחירות הן שיקבעו את האגנד'ה
    בינתיים השוק במגמה של חוסר ודאות .

אז הבעיה היא בקבלת ההחלטות? מה הפתרונות?
יש רבים וטובים היכולים להציע פתרונות. אבל לפני הפתרון בוא נבין בשורש איפה הבעיה.

בפועל יש פה מעין מאזניים בין  שתי השקפות העולם שונות. ההשקפה הראשונה של היא של הוועדה המחוזית שפועלת מלמעלה ע"מ לקדם את שלבי התכנון והביצוע וע"י זה להגדיל את היצע הדירות בשוק כמתחייב מתפקידה לשרת את כלל האוכלוסיה המחוזית.

לעומתה הוועדה המקומית השולטת במימוש ההחלטות בפועל בתוך תוואי הערים. עובדת ע"פ תחשיבי רווח והפסד של האוכלוסיה הקיימת בעיר האינטרסים המניעים את הרשות המקומית הם של תחום שיפוטם בלבד ולא כלליים. זה המקום בו כל נושא התחלות הבנייה למשל בהתחדשות עירונית מושפעות ממנה.
פתרון אחד פשוט שיכול להפוך את זה לגמיש ובר ביצוע. הוא שהמדינה מחליטה להפקיע את נושא התחדשות העירונית מהועדות המקומיות ולהשאירה רק בידי הוועדה המחוזית. מלווה כמובן בתוכנית אב ולוז לאישור התב"ע

בוא נחשוב על זה רגע ביחד. אם כחלון היה מבסס לדוגמא את מחיר למשתכן על עולם ההתחדשות עירונית. ויוצר תנופה של חידוש מרכזי ערים והוספה לאזורים אורבניים קיימים. ובמקום לשפוך כסף על "שכונות חדשות למשתכן" הכסף היה נשפך להרחבת תשתיות מיקוד פינוי בינוי עם מערכת איזונים שיהיה כדאי ליזמים לבנות גם בפריפריות.

מה עם בעיית נזילות היזמים? משקיעים בורחים לחו"ל?
הבעיה בשוק היא מזמן לא המימון. אלה החוסר בפרויקטים בשלים למימון.

משקיעים לא בורחים לחו"ל. יש אכן זליגה יותר מורגשת של משקיעים שרוצים לנסות גם השקעות בחו"ל. כחלק מסל ההשקעות שלהם. אבל זה קורה בעיקר כי יש הרבה כסף עומד של משקיעים שאינו יכול להיות מושקע בנדלן בארץ כי חסרים פרויקטים בשלים לכך בגלל המחסור בקרקעות ומלחמת הוועדות. אני פוגש פרויקטים ברמה שבועית שהיזמים הורידו בהם הילוך. מקדמים דברים יותר לאט. זהו חוסר בטחון הנובע מהחוסר בוודאות. הבעיות הן שם. ולא בנזילות מימונית.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות