banner
יגאל אליהו // צילום: יובל חן | Depositphotos
יגאל אליהו // צילום: יובל חן | Depositphotos

במקום להניע התחדשות עירונית, המדינה מטיחה באזרחים ממ"דים

"ההקלות לבניית ממ"ד הן זריית חול בעיני האזרחים, ומחזירה אליהם את הבעיה", אומר יגאל אליהו, מנכ"ל משותף בקבוצת יגאל אלון

מירב דוסטר 31.10.2023

לאור המצב הבטחוני, אישרה בשבועות האחרונים המועצה הארצית לתכנון ובנייה, הקלות רגולטוריות לבניית ממ"דים (מרחב מוגן דירתי), על מנת לאפשר מיגון מהיר הן לאזרחים פרטיים והן למדינה, במבני מגורים בכל רחבי הארץ, שלא קיים בהם פיתרון מיגון תקני. ההקלות נועדו על מנת להוסיף ממ"ד, או למגן חדר במבנים קיימים. 

לדברי יגאל אליהו, מנכ"ל משותף בקבוצת יגאל אלון, הקלות אלו מלוות בתנאי סף מגוחכים ובהם בניין עד 2 קומות, שטח קרקע פנוי, קווי בניין וכו', והפתרון המוצע הוא עקר מתוכן ואינו נותן את המענה האמיתי הדרוש. "נדרש כאן פתרון מקיף, ולא פלסטר, יש הרבה תהליכים ארוכים וחסמים מתישים שפוגעים בפוטנציאל המימוש של ההתחדשות העירונית שהיא הפתרון האמיתי. המדינה מטיחה באזרחים ממ"ד ומעבירה את העלות והבעיה בחזרה אליהם". 

למעלה מ-60 אחוז מהדירות בארץ ללא ממ"ד
קבוצת יגאל אלון המתמחה בליווי ופיקוח עבור ומטעם בעלי דירות בפרוייקטים של התחדשות עירונית בכל רחבי הארץ, מסוג תמ"א 38 ופינוי בינוי, מייצגת כיום מעל 13,000 בעלי דירות ונכסים בהתחדשות עירונית. החברה משמשת הן כמארגנת ומנהלת פרוייקטים המסייעת לדיירים בכל שלבי התהליך, והן כמפקחת בנייה משלבי המו"מ על מפרט טכני וגיבוש ההסכם עם היזם ועד פיקוח על שנת בדק שנה לאחר מסירת המפתחות. 

על פי נתונים של התאחדות הקבלנים, למעלה מ-60% מהדירות בארץ הן ללא ממ"ד. מרבית הדירות שאינן ממוגנות הן בשכונות חלשות יותר בערים, שלתושביהן אין את היכולת הכלכלית לשלם עבור בניית ממ"ד, ואין את הקרקע לבנות עליה. "המדינה מסמנת כאן וי ואומרת "הנה נתתי לכם ממ"ד" במקום לגעת בלב העניין שזה הנעה של ההתחדשות העירונית. לוקח לנו שנים ארוכות להגיע להיתרי בנייה ואחרי זה מופתעים שאין מיגון", אומר אליהו.

אחד הפרוייקטים שמייצגת חברת יגאל אלון נמצא ברחוב שפירא 32-34 באשקלון, מתחם פינוי בינוי הכולל 64 בעלי דירות, ונמצא בימים אלה בתחילתו של קול קורא לאיתור יזם. בעקבות ירי הרקטות, המבנה ספג פגיעה ישירה, ולאחר בדיקה הנדסית וביקור של מס רכוש, הוחלט לפנות את בעלי הדירות שמחפשים כעת פתרונות מגורים חלופיים. "בלב כבד אני אומר להם שייקח שנים עד שנקבל את היתרי הבנייה – לא מדובר בשנה או שנתיים". 

איך ניתן יהיה לקדם ביעילות רבה יותר תהליכים של התחדשות עירונית?
"כל הממשק בין הרשות המקומית לוועדות המחוזיות הוא ממשק ארוך להחריד. התהליך שעובר פרויקט עד שהוא מקבל אישור בוועדה המחוזית ואז חוזר שוב לעירייה מוסיף כ- 2-3 שנים מיותרות. אין ספק שצריך הליך תכנוני אבל אלה דברים שאפשר לעשות במקביל ולא לייצר הליכי תכנון כפולים, אין שום סיבה להמתין כ- 3 שנים לאישור וועדה מחוזית ועוד כ- 2-3 שנים לאישור ברשות המקומית. אפשר במקום זה לשים נציג של ועדה מקומית במחוזית, וכך במקום עוד שנתיים תכנוניות ריקות מתוכן, אנחנו נופלים בין כיסאות הבירוקרטיה, הוועדה המקומית לא רוצה שהמחוזית תחליט עליה ובגלל ענייני אגו נוצרים תהליכי תכנון ארוכים להחריד. כשהמדינה רצתה, היא ידעה לתת את תכנית תמ"א 38 והכתיבה מלמעלה משמעויות וזכויות בניה לרשויות המקומית, אין שום סיבה לא להגיע לתכנון בשל וסגור בהליך התכנוני שנעשה מול הוועדה המחוזית ובתוך אותו פרק זמן להגיע לתכנית שתהיה כבר בשלה להיתר בניה". 

שוק הנדל"ן נחבט פעם אחר פעם, עליית הריבית במשק גרמה לירידה במכירת דירות, פגעה ביזמים וקבלנים והאטה פרויקטים, נוסיף לזה את המחסור האדיר ביחידות דיור בכל רחבי הארץ ופרוייקטים שנמשכים שנים ארוכות. עכשיו הגיעה גם המלחמה ופוגעת ביכולתם של היזמים לממן ולהניע תהליכים. "יש אינטרס ברור לייצר דירות מגורים, ולכן, כשאנחנו מביאים פרויקטים של התחדשות הם אמורים לזרום ולא להיתקע במשך שנים".  

איך לדעתך המלחמה תשפיע על שוק ההתחדשות העירונית?
"כל היזמים הקטנים עד בינוניים שהיו ממונפים מאוד וספגו קשיים בשל עליית הריבית יהיו בסכנה משמעותית, יזמים גדולים עם בטן גדולה יהפכו לשמרנים ובררניים מאוד, יזהרו מלהיכנס לפרויקטים מה שיקשה על דיירים להתקדם בתהליך. שוק הנדל"ן יאופיין באווירה של חסכנות ושמרנות, אנשים מרגישים שלקנות דירות יקרות זה מותרות, הבעיה היא שאף אחד לא יודע כמה זמן המלחמה תימשך, אנחנו עלולים למצוא את עצמנו במערכה ארוכה".  

הרשויות המקומיות מתעסקות אך ורק בחירום
לדברי אליהו, לאור המצב הבטחוני, הרשויות המקומיות הורידו את המסך, ובינתיים, היזמים והקבלנים משלמים את המחיר. "הרשויות מתעסקות אך ורק בחירום ואין דיוני וועדות, מחלקת ההנדסה בעירייה עוסקת בחירום במקום בהנדסה. יש בניינים שהיו צריכים לעבור הליך הריסה במספר רשויות ונוצר וואקום. באחד הפרוייקטים שלנו ברחוב אוסטורובסקי ברעננה, פונו 18 בעלי דירות זה מכבר ובעתיד אמורות להיבנות 45 יחידות דיור חדשות. כרגע הבניין ריק ומחכה להריסה, אבל משום שאין תיאום עם העירייה כי אף אחד לא נותן שם מענה ברור, אי אפשר להרוס אותו. אנחנו כבר מעל 3 שבועות במלחמה, ומתישהו צריך לקדם תכנון ולהתקדם הלאה". 

הימים הקשים של המלחמה עדיין נמשכים, אי אפשר להגיד שהם מאחורינו, אליהו מבקש שגם בשעה קשה זו, נזכור ונתכונן ליום שאחרי. "כולנו איבדנו חברים, אנחנו בכעס וצער וממשיכים להילחם בחזית (כולל אותי, את שותפי אלון ועוד רבים מחברינו), אבל אין לנו את הפריבילגיה להיכנע ולשקוע. המלחמה תימשך ואנחנו נקום ממנה וניזכר שיש כלכלה מאחוריה ויש משפחות לפרנס, לכן מי שיכול לעבוד, צריך לפעול כדי שכולנו נצליח להתקדם. חייבים לראות את הדרך קדימה וכפי ששותפי היקר תמיד אומר: "אין שום ייאוש בעולם". 

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות