אילוסטרציה // depositphotos
אילוסטרציה // depositphotos

האם התיקון לחוק פינוי בינוי יחול גם על תמ"א 38?

בעקבות שאלות גולשים שהגיעו לידי מערכת "מגדילים", פנינו לעורכי דין בכירים בתחום ההתחדשות העירונית, אשר מסבירים את משמעות התיקון לחוק פינוי ונערכים לשינויים הצפויים: "דיירים יבינו שאם הם לא יחתמו אז הם עשויים להיתבע. החוק כבר לא סבלני לדיירים הסרבנים"

מגדילים 31.10.2021

אחרי שאושרה לקריאה שניה ושלישית הצעת התיקון לחוק פינוי בינוי , עורכי דין בכירים בענף, המתמחים בהתחדשות העירונית, מספקים הבהרות לציבור ומעלים גם נקודות שהתיקון לחוק אינו נותן להן מענה. 

עו"ד גיא יקותיאל // משרד עורכי הדין פרידמן יקותיאל אינגביר
עו"ד גיא יקותיאל // משרד עורכי הדין פרידמן יקותיאל אינגביר

עו"ד גיא יקותיאל, שותף מנהל במשרד פרידמן, יקותיאל, אינגביר עורכי דין, מסביר מדוע התיקון לחוק צפוי לסייע בקידום הפרויקטים: "המצב הנתון כיום, הוא שהרבה פרויקטים תקועים ולא מצליחים להתקדם. למשל, עד היום הרוב הנדרש לאישור דיירים עמד על 80% מבעלי הדירות, כך שדיירים סרבנים היו יכולים למנוע את קידום הפרויקטים ליזמים ולבעלי דירות שחלמו להתקדם עם הדירה שלהם. למעשה, הצעת החוק מורידה את אישור הדיירים ל- 66% זה בשורה ענקית לשוק הנדל"ן". 

יקותיאל סבור כי קידום החוק יראה בשטח מהר יותר משציפינו. לדבריו, "אנחנו כבר היום רושמים בהסכמים סעיפים לקראת הרגע שבו התיקון יאושר. כל שוק הנדל"ן חיכה לזה. בנוסף, ישנה בשורה לגבי היטל ההשבחה, שיעמוד על 25% ולעירייה תהיה זכות להפחית זאת". לסרבנים, מזהיר יקותיאל, החוק החדש יכול לגרום נזק: "אלו שלא חותמים יבינו שאם לא יחתמו אחרי שהחוק עבר הם עשויים להיתבע. החוק שמתמרץ דיירים להתחדשות עירונית כבר לא סבלני לדיירים הסרבנים".

נטלי עברון // מיכל מסינג
נטלי עברון // מיכל מסינג

"החוק כרגע חל על פינוי בינוי ובגין סחבת של שנים רבות. כולנו תקווה שילמדו גזרה שווה גם לפרויקטים של תמ"א מסוג 38/2 הריסה ובנייה", מסבירה עו"ד נטלי עברון, שותפה במשרד שטייף, עברון סידס, המתמחה בייצוג דיירים. לדברי עברון המהלך חשוב ונדרש,  "יש לי תחושה שמתחילים להבין לאן השוק הולך והממשלה ללא ספק עובדת, השינוי  יעשה טוב לשוק ההתחדשות העירונית, גם בהגדלת היצע הדירות, הכנסות המדינה, השבחות וכו'". 

יחד עם זאת, היא מציינת כי ישנן כמה סוגיות מהותיות בנוגע להצעת החוק שטרם ניתן להן מענה. לדבריה: "טרם ניתן מענה לסוגיות שונות, כמו פריפריות, מבני ציבור והטבות ייחודיות לנושאים אלה. דבר המתחייב מהמציאות שבה אנו חיים."

עו״ד רוית סיני // גיא הכט
עו״ד רוית סיני // גיא הכט

עו"ד רוית סיני, ממשרד רוית סיני וכולדר, המתמחה בעסקאות תמ"א 38, פינוי בינוי והתחדשות עירונית מתייחסת לבעייתיות בכך שכל התיקונים לחוק אינם חלים על תמ"א: "היום הסכנה הדחופה היא למבנים ישנים, נושא שלא זכה להתייחסות, כאשר המטרה היא למזער נזקים ולמנוע מקרים כמו שקרה בחולון ששם בניין מסוכן קרס. התיקונים היום צריכים להתבטא גם בתמ"א". 

למרות שהתיקון מהווה התקדמות גדולה בחקיקה, לדבריה: "העובדה שזה לא מסונכרן עם מבנים שעומדים ליפול או שנמצאים בשלבי תמ"א זה בעיה. האתגר הוא לתת פתרונות גם לפרויקטים של תמ"א שמרביתם מבנים מסוכנים, שלפחות ייתנו לזה קדימות,  הרי בדיוק בשביל זה נוצר חוק תמ"א 38 בשנת 2005 – בעקבות הסכנה שבניינים עלולים ליפול".  

דוגמא נוספת  לניגוד שהחוק החדש יוצר, לדברי סיני: "בתמ"א הריסה ובניה, הרוב  הנדרש  80%. בעוד שעל פי החוק החדש ידרשו  בפינוי בינוי רק- 66%. המדינה יצרה מצב שהיא מעודדת פינוי ובינוי ומזניחה את התמ"א. גם אם מדובר בניין בודד קשה להשיג רוב של 80%, מספיק דייר אחד סרבן בבניין אחד. לכן חשוב  להתאים את חוקי פינוי בינוי יחד עם תמ"א 38/2". 

עו"ד נריה כהן // רז רוגובסקי
עו"ד נריה כהן // רז רוגובסקי

עו"ד נריה כהן, שותף וראש מחלקת התחדשות עירונית במשרד פלס, מוזר, כהן ושות' סבור גם הוא כי התיקונים הינם חד כיוונים: "התיקונים החדשים יצרו אבחנה ברורה בין הריסה ובניה במסגרת תמ"א  הריסה ובניה – מה שמכונה תמ"א 38/2, ובין  פינוי בינוי. על אף שאין שמבחינה פרקטית אין הבדל בין הריסת בניין או מספר בניינים במסגרת תמ"א הריסה ובניה ובין הריסתם במסגרת פינוי בינוי עדיין, מבחינת המחוקק, ניתנת העדפה ברורה למתחמי פינוי בינוי". 

לדברי כהן יש לכך כמה משמעויות: "בעוד שהרוב הנדרש בפינוי בינוי ירד ל- 66%, הרי בתמ"א הריסה ובניה, הרוב  הנדרש נותר 80%. גם לעניין פטור ממס שבח. בתמ"א  הריסה ובניה, אם יש לך יותר מדירה אחת, אתה תמוסה על הדירה השנייה ולא יהיה לך פטור ממס שבח בעוד שבפינוי בינוי המחוקק אפשר פטור ממס שבח ליותר מדירה אחת. בנוסף, לאחר שתמכור את דירתך, בתום הפרוייקט, לא יותר לנכות את הוצאות הבניה לשם הקטנת מס השבח, מה שהיה אפשרי בתמ"א הריסה ובניה, עד לפני התיקון הנוכחי".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות