חברה שלא זכתה במכרז רמ"י ביקשה לרכוש קרקע מהזוכה אלא שבמינהל טענו כי מדובר בפיצול עיסקאות מלאכותי, שנועד להפחתת מס הרכישה
חברה שפיצלה עיסקה לרכישת קרקע ובניית מבנה עליו באמצעות חתימת שני חוזים עם חברות הקשורות זו לזו (חברה וחברה בת), תשלם מס רכישה בהיקף מוגדל, כך עולה מפסק דין של בית המשפט המחוזי בחיפה בערר שהוגש נגד מנהל מיסוי המקרקעין. בית המשפט קבע כי מדובר בעסקה אחת, לרכישת מבנה מוגמר, ולא בשתי עסקאות נפרדות. מפסק הדין, שדחה את הערר, עולה כי הפיצול בעסקאות היה מלאכותי ומטרתו הייתה להביא להפחתת המס שהחברה נדרשה לשלם. בעקבות זאת, מס הרכישה שהחברה תשלם ייקבע לפי ערך עסקה של מעל 28 מיליון שקל, וכן הוצאות משפט בסך 45,000 שקל.
הפרשה הלה כשחברת בליס דר בע"מ, שהגישה את הערר, השתתפה במהלך שנת 2015 בשני מכרזים של מנהל מקרקעי ישראל, האחד בפארק תעשיות "עמק חפר" והשני בפארק תעשיות "מבוא כרמל", אך לא זכתה בהם. בעקבות זאת, חברת בליס דר פנתה לחברה בשם שמיר יזום, אשר זכתה במכרז בפארק תעשיות "מבוא הכרמל" והציעה לרכוש ממנה את המגרש. היקף העסקה היה 8.5 מיליון שקל. באותו היום חתמה חברת בליס על חוזה עם חברת שמיר הנדסה, שהיא חברת האם של שמיר יזום. מטרת החוזה הזה הייתה לצורך ביצוע עבודות הקמת מבנה למפעל באזור תעשייה "מבוא כרמל". היקף העסקה הפעם היה 20.15 מיליון שקל. חברת בליס הגישה למנהל מיסוי מקרקעין חיפה הצהרה על הסכם המכר במסגרתה דיווחה על שווי מכירה בסך של 8.5 מיליון שקל, והצהרה זו אושרה על ידי המנהל.
וכאן הפרשה מתחילה להסתבך. כעבור שנתיים, ביוני 2018, הגישה חברת בליס למנהל מיסוי המקרקעין הצהרה על עסקת מכר של חדר טרנספורמציה, המצוי על הקרקע, לחברת החשמל. במהלך בחינת מסמכי העסקה, שבה נכללה חברת שמיר יזום, התעורר חשד אצל מנהל המיסוי ביחס להסכם המכר, כי חברת בליס דר לא רכשה רק את המקרקעין אלא גם שירותי בניה. בסופה של בדיקה שביצע המנהל, הוא הגיע למסקנה, כי בליס דר לא רכשה את הקרקע בלבד, אלא רכשה אותה במשולב עם שירותי הבניה. לפיכך, הוא תיקן את שומת מס הרכישה, וקבע את שווי המכירה על סך 28,056,000 שקל. מנהל המיסוי קבע כי בחינה של המהות הכלכלית האמיתית מחייבת התייחסות להסכם המכר ולהסכם שירותי הבניה, אשר נחתמו כמקשה אחת, כאל עסקה אחת לרכישת מפעל מוגמר על הקרקע. חברת בליס דר ערערה על ההחלטה, אך מנהל המיסוי דחה את הערעור ואף הטיל על החברה קנס גירעון בגובה של 30 אחוז מגובה הגרעון.
על רקע זה הגישה החברה ערר בפני בית המשפט המחוזי בחיפה, שפעל כוועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין. לטענת החברה, היא התקשרה בשני הסכמים נפרדים: האחד, לרכישת המקרקעין מאת שמיר ייזום, והשני לקבלת שירותי בניית מפעל משמיר הנדסה. החברה טענה עוד כי אין מדובר בהפרדה מלאכותית כפי שטוען מנהל המיסוי. החברה טענה עוד כי אין לראות בעובדה ששני ההסכמים נחתמו באותו יום – ככזו הופכת את שתי העסקאות לעסקה אחת.
מנהל המיסוי השיב כי ההפרדה שנערכה בין הסכם המכר לבין הסכם שירותי הבניה הינה הפרדה מלאכותית כאשר למעשה המהות הכלכלית האמיתית של העסקה היא רכישת מפעל מוגמר ולא מקרקעין בנפרד ושירותי בניה בנפרד.
יו"ר הוועדה, השופטת אורית וינשטיין, דחתה את הערר: "המהות הכלכלית האמיתית של הסכם המכר והסכם שירותי הבניה היא של הסכם לרכישת מפעל מוגמר", היא כתבה בפסק הדין. השופטת ציינה כי "מהלך ההידברות בין העוררת לבין שמיר יזום ושמיר הנדסה היה כגוף אחד לצורך מטרה אחת – רכישת מקרקעין עם מבנה של מפעל מוגמר עליהם. יש ליתן משקל משמעותי לעובדה כי שני ההסכמים נחתמו באותו יום וכי חברת שמיר יזום וחברת שמיר הנדסה הן חברות קשורות – חברת בת וחברת אם בהתאמה. לא למותר לציין, כי לשתי החברות אותם מנהלים ונושאי משרה".
על רקע זה, השופטת קבעה כי נסיבות אלו מקימות בסיס מוצק לקביעה כי המהות הכלכלית האמיתית של העסקה שהתגבשה בין הצדדים בשני ההסכמים היא מכירה של מפעל מוגמר תמורת סך של 28,650,000 שקלים.
השופטת פסקה כי הערר יידחה והחלטת מנהל המיסוי תישאר. "יש למסות את העסקה כעסקה של רכישת מפעל מוגמר על ידי העוררת, תמורת סך של 28,650,000 שקל. זוהי המהות הכלכלית האמיתית של ההסכמים שנחתמו על ידי העוררת. על כן, מס הרכישה יחושב בהתאם לשווי המכירה האמור". עוד קבעה השופטת כי הקנס שהוטל על החברה לא יבוטל. לצד זאת, השופטת הטילה על החברה הוצאות משפט בסך 45,000 שקל.
יתר חברי ועדת הערר, עו"ד אהובה סימון ואבישי זיו, הצטרפו לפסק הדין.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
