השלבים המתקדמים בפינוי בינוי – כך מנצחים את האתגרים שבדרך

תחום ההתחדשות העירונית הפך בעשור האחרון לאחד מעמודי התווך של שוק הנדל"ן בישראל, אך למרות ההתקדמות המשמעותית שביצע, לא רבים מכירים את האתגרים המשפטיים והלוגיסטיים המלווים את השלבים המאוחרים של פרויקטי פינוי בינוי. עו"ד רועי אלקלעי שייצג מאות בעלי דירות בפרויקטים שונים ברחבי הארץ עד לשלב האכלוס בדירתם החדשה, משתף מניסיונו על ההתמודדות עם האתגרים הללו והחשיבות בניהול נכון של התהליך.  

עו"ד אלקלעי, שותף במשרד עורכי הדין אלי תוסיה כהן, החל את דרכו משרד המשפטים, שם ייצג את עמדת המדינה בפני וועדות הכנסת וועדת השרים לחקיקה. מאז שנת 2012, עוסק בתחום ההתחדשות העירונית מתמחה בפרויקטים של פינוי-בינוי, תמ"א 38 ותחום המקרקעין. בנוסף, הוא מייעץ למוסדות ממשלתיים, ומשמש כבורר בדיני מקרקעין ואף הקים מחלקה ייעודית לטיפול במורכבויות משפטיות בפרויקטים אלו.

"השלבים המאוחרים הם המכריעים"
בריאיון לאתר "מגדילים" הוא מתאר את הנעשה בשלבים המתקדמים של פרויקט פינוי בינוי: "אנשים נוטים לחשוב שכשיש תב"ע מאושרת וחוזים כבר חתומים – הסתיימה מרבית העבודה, אבל דווקא אז מתחילה העבודה המורכבת ביותר, הכוללת את בחינת כלל תוצרי התכנון ותוצאות המדידה, מיפוי מחודש של הבעלים, היערכות למחיקת שעבודים והכנה לכנס בחירת דירות במקביל לניהול המו"מ ביחס למסמכי הליווי הבנקאי דרך איתור הדירות, ביצוע מסירות, ליווי של הדיירים בתקופת הביצוע, ליווי של תקופות הבדק והאחריות והתמודדות עם שלב דמי הניהול וחברת הניהול". 

הליווי הבנקאי: "אבן יסוד משמעותית בפרויקט"
לדבריו, הליווי הבנקאי הינו אלמנט קריטי בכל פרויקט פינוי-בינוי, והחלק המשמעותי ביותר עבור בעלי הדירות בתהליך: "בשלב הזה, אנחנו מנהלים משא ומתן קפדני מול נציגי הגורם המממן, עורכי הדין והיזמים, כדי לוודא שכל בעלי הדירות מוגנים, וזכויותיהם נשמרות. אחד האתגרים המשמעותיים הוא התעדכנות שוטפת לגבי מצב הבעלים – במקביל לשלב זה, אנחנו מוודאים מול כל הדיירים שכולם בחיים כי בכל זאת עבר לא מעט זמן, ממפים את הפרויקט מי גר באיזה דירה ומי משכיר את הנכס, מהי יתרת השעבודים וכו'".

מה קורה בהמשך?
"אנחנו מתנהלים מול השמאי בתהליך ניקוד הדירות הקיימות לקביעת סדר בחירת הדירות, קבלת הערכות לעניין גובה הערבויות לרבות קביעת גובה דמי השכירות המקובל עבור הדיירים שכיום אנו דואגים להעניק הערכה שהיא קצת מעבר להערכת בשטח בכדי שבעלי הדירות יוכלו לאתר דירות ולא להתרחק מהשכונה או מהאזור שהם מכירים. כמי שפינה רק השנה כמה מאות דיירים בפרויקטים אני יכול לומר שהמנגנונים האלו עובדים בצורה טובה ומאפשרים לבעלי הדירות לשכור דירות קרובות לבניינים הקיימים ובכך למנוע ניתוק מהקהילה".

התמודדות עם מקרים מורכבים: ירושות ונעדרים
"לא אחת נדרשנו לטפל במקרים שבהם בעלי דירות הלכו לעולמם במהלך הפרויקט" משתף עו"ד אלקלעי. "לכן הקמנו מחלקה ייעודית שמטפלת בכל הרוכשים החדשים, הוצאת צווי ירושה, אישורי בית משפט לעסקאות, טיפול ומציאת פתרונות במקרים בהם יש עיקולים או שעבודים על הנכס ואפילו איתור יורשים, היו לנו כבר מספר מקרים שהגענו לדירות נטושות, בהם בעל הנכס נעדר לפני שנים, ופנינו לבית המשפט במטרה לאתר יורשים וכן במטרה להכרזה על פטירה או בבקשה למנות נאמן שיחתום בשמו – הכל בכדי להבטיח את המשך התקדמות הפרויקט בצורה רציפה".

איך אתה יכול לתאר את אירוע ההריסה של הפרויקט והכניסה לדירות החדשות?
"עבורי, הרגע המכונן ביותר בכל פרויקט הוא טקס ההריסה, אנחנו תמיד מקפידים להגיע לטקס הריסת הבניינים, ורואים פעם אחר פעם איך היצירה שעבדת עליה שנים יוצאת מהכוח אל הפועל. בשנים האחרונות אנחנו מוזמנים יותר ויותר גם לטקסים חגיגיים של חנוכת הדירות החדשות על ידי בעלי הדירות. במפגשים האלו הלקוחות שאתה נמצא אתם בקשר אישי במשך שנים מזמינים אותך לארוחות ואתה רואה את השינוי מהדירה שהייתה להם לדירה החדשה בפרויקט חדש ואיכותי, בבניין שמנוהל עם חברת ניהול מסודרת וללא ספק מפגשים אלו נותנים לי את הכוח להמשיך". 

מה מייחד ייצוג דיירים בתהליכי התחדשות עירונית?
"ייצוג בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, זהו אתגר שמצריך לא רק ידע משפטי, אלא גם כישורים בין-אישיים גבוהים. היכולת לגשר בין הדיירים לבין עצמם ובינם לבין היזמים, באמצעות היכרות מעמיקה של הפרטים הקטנים שבדרך, היא זו שמבטיחה את הצלחת הפרויקט והיא זו שנותנת את הדרייב להגיע בכל יום ולהתאמץ ולעשות את העבודה המאוד סיזיפית גם השנה, במקביל למאות ימי מילואים. אחרי הכל, אני לא חושב שיש הרבה תחומים שבהם צריך להשקיע כל כך הרבה שעות ומאמצים לפצח תהליכים כמו בייצוג בעלים, והיכולת לגשר ולאזן בין כל התהליכים היא זו שמבטיחה את הצלחת הפרויקט". 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן