פותחים עשור: מה צופים אנשי ציבור, עורכי דין ושמאים מובילים במשק הישראלי?

היטלי ההשבחה שהרשויות מנסות לגבות, עתידה של תמ"א 38, מצוקת התחלות הבנייה והמחירים שצפויים לעלות: כל הדעות על 2019 והתחזית ל-2020, מאת האנשים שהובילו את ענף הנדל"ן בשנה החולפת

כרמלה קופר 30.12.2019

האדריכלית ענת לרנר, יו"ר המינהלת ההתחדשות העירונית ביהוד-מונוסון: "אי אפשר לבטל לחלוטין את תמ"א 38"
בעשור הקרוב יבינו כי מי שנמצא במרכז תהליך הפינוי והבינוי הם לא היזמים או הרשויות, אלא התושבים. רק מי שיידע לעשות את התהליך נכון מול התושבים ולארגן טוב את הצד החברתי של הפרויקט יצליח להביא את התוכנית לידי ביצוע, בהנחה כמובן שיש היתכנות כלכלית. הרבה אנשים יכולים לבנות בניינים, לא זה האתגר בפרויקטים של פינוי-בינוי, אלא לארגן תושבים, להגיע להסכמות ולרתום אותם לטובת הפרויקט. רק ככה התוכניות לא יישארו על המדף ויגיעו למימוש.

ענת לרנר // צילום: עיריית יהוד מונוסון
ענת לרנר // צילום: עיריית יהוד מונוסון

בנוגע לתוכנית התמ"א, יימצאו שיטות לאפשר חידוש נקודתי של בניין. אי אפשר לבטל את התוכנית לחלוטין. ביהוד מונוסון עצרנו את כל התמ"אות לפני מספר שנים, ועדיין יש בניינים ספציפיים שנמצאים בשכונות חדשות יותר שאין להם פתרון סביר אחר למעט ביצוע תמ"א. לא תמיד אפשר לחבר את הבניין למארג של פינוי-בינוי מתחמי, ויהיה צריך לתת פתרונות גם לבניינים בודדים, אם במסגרת תמ"א או תוכנית דומה שתחליף אותה.

באשר למחירי הדיור, עתודות הקרקע הולכות ומצטמצמות והמחירים ימשיכו לעלות. הרבה אנשים שלא יוכלו לעמוד במחירים האלה יידחקו לפריפריה, והמדינה חייבת להשקיע בשיפור התחבורה הציבורית וחיבור למרכז הארץ ולערים גדולות. 

חיים מסילתי // צילום: דנה קופל
חיים מסילתי // צילום: דנה קופל

חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין: "לעודד התחלות בנייה"
שנת 2019 התאפיינה בהמתנה לממשלה מכהנת ולהחלטות לגבי המשך יישום תכנית מחיר למשתכן. בהעדר יד מכוונת ראינו זחילה של מחירי הדיור כלפי מעלה ומדאיג מכך – ירידה בהתחלות הבניה. בנוסף על כך, יש רשויות מקומיות שניצלו את הקיפאון הפוליטי על מנת לעצור/להקפיא פרויקטי התחדשות עירונית. אומנם באחד המקרים בית המשפט הפך בהחלטה תקדימית את ההחלטה אבל עדיין יזמים רבים מדווחים על קשיים לקבל היתרים לפרויקטי תמ"א 38. בשנת 2020 אני מקווה שהממשלה שתכהן תחליט על מדיניות ברורה בשוק הנדל"ן ובעיקר תעודד התחלות בנייה על מנת למנוע זינוק במחירי הדיור. אני מעריך שזו תהיה שנה בה יחליטו באופן מעשי על תוכניות טובות יותר שיחליפו את תמ"א 38. בנוסף על כך תכנסנה לתוקף מספר החלטות חשובות שהלשכה קידמה כדון תשלום שכר טרחה על בסיס הצלחה והמשך קידום חוק שומות מוסכמות".

 עופר אבן // יחצ
עופר אבן // יחצ

עו"ד עופר אבן: "כל דאלים גבר, כל החשיבה היא לטווח קצר, כל שר רץ לגזור סרטים"
שנת 2019, שנת הבחירות המשולשות תיזכר בהיסטוריה הנד"לנית של מדינת ישראל, כשנה בה כל השחקנים בשוק הפנימו סופית שאין מבוגר אחראי היושב ליד ההגה, ומנהיג את ספינת הנדל"ן של מדינת ישראל ליעד מוגדר ומכוון. כל דאלים גבר, כל החשיבה היא לטווח קצר, כל שר רץ לגזור סרטים, כל יו"ר ארגון, ראש עיר,  ופקיד מושך את העגלה התקועה לכיוון שנכון בעיניו. במצב זה ברור לכולם שחוסר הוודאות הוא הדבר הוודאי היחיד בשוק הנדל"ן, ועל כן מקדמי הביטחון של היזמים גדלו בכל תוכנית, בכל פרויקט, מה שמיידית הוביל לכך שהמחירים חוזרים לעלות. תחזית לשנים הקרובות (אם רוה"מ לא יקח את ענף הנדל"ן ברצינות): ואקום המנהיגות, ברמת השלטון המרכזי, יתמלא במנהיגות בשלטון המקומי. כל ראש עיר, יפעל כשריף מקומי, יקבע את כללי המשחק שיהיו רלוונטים אך ורק לעיר שלו. מי שירצה יקדם התחדשות עירונית, ומי שלא לא. נראה אזורי תעסוקה ומסחר אינסופים, המהווים מדפסות ארנונה קמים וצומחים, וחלקם עומדים שוממים. נראה איך היטלי השבחה, יהפכו למספר ברולטה המתווספת לאקסל. נגלה באופן בוטה וחריף, שאין דרך לפעול בארץ By The Book, כי לכל עיר ולכל פקיד בכל עיר יש ספר שונה, תהליך שעלול להעצים את חוסר השוויון והשחיתות. המחירים יעלו, וחוסר הוודאות ישלוט.

ענת בירן // צילום: נדב יהונתן כהן
ענת בירן // צילום: נדב יהונתן כהן

עו"ד ענת בירן בעלים של משרד ענת בירן עורכי דין: "הרשויות מנסות להעשיר את הקופה מהיטלי השבחה"
בשנה האחרונה נתקלנו בהרבה מאוד מקרים בהם ניסו הרשויות המקומיות לגבות היטל השבחה בניסיון ברור להעשיר את הקופה הציבורית על חשבון בעלי קרקע כשאין לכך כל הצדקה שמאית ומשפטית. מאחר שהיטל ההשבחה הוא מקור הכנסה חשוב לרשויות המקומיות  מחפשות העיריות אירועים מחוללי השבחה מן הגורן ומן היקב.

בתל אביב למשל אנו רואים זאת לאחרונה במאות דרישות היטל השבחה למוכרי דירות בגין תכניות הרבעים בעיקר, בגבעתיים נדרשו היטלי השבחה בגן זכויות בניה במקומות בהם ניתן לקבל זכויות תמ"א הפטורות מהיטל, דרישות תשלום על אישור לעוגנים זמניים בתואנה כי אישור זה חוסך בעלויות לקבלן המבצע, דרישות תשלום בגין היתרי בניה תואמי תכנית ועוד ועוד.

כששומות אלה מגיעות לדיון בפני שמאים מכריעים או בפני ועדות הערר, שומות  הועדות המקומיות נחתכות בעשרות אחוזים ולעתים מבוטלות, אולם המאבק כרוך בעלויות ניכרות לאזרחים, ובתהליך ארוך הנמשך לעתים חדשים ארוכים ולעתים שנים רבות.

ריבוי המאבקים וריבוי הגורמים שדנים בנושא, כמו שמאים מכריעים, ועדות ערר ובתי משפט, מביאים לריבוי פסיקה ולהחלטות שלעתים סותרות זו את זו. אי הסדר וחוסר הודאות מסבכים אף הם את התהליכים, ומחייבים מומחיות גדולה, בקיאות והתעדכנות בלתי פוסקת. המלצתי היא לקבל ייעוץ משפטי ושמאי כבר בתחילת התהליך על מנת לכלכל את המאבק בדרך הנכונה. כל עוד לא ישונה החוק וייקבעו כללים ברורים יותר, על מנת שלא לגלות בדיעבד שההליך בו בחר האזרח לנקוט היה שגוי.

נחמה בוגין // צילום: עמית ישראלי
נחמה בוגין // צילום: עמית ישראלי

שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין: "ההתחדשות העירונית תלך ותגדל"
לצערי אני צופה עליית מחירים בשנה הקרובה, שתנבע מהירידה בהיצע הדירות החדשות ומהעובדה שאין מספיק התחלות בנייה, בעיקר לא במרכז הארץ. המדינה שמה לה ליעד להוריד את מחירי הדיור, ולאחר מכן שינתה את היעד לבלימת העלייה במחירי הדיור, ואפילו בזה לא עמדה. הירידה בהתחלות הבנייה תפגע גם בזוגות הצעירים וגם במשפרי הדיור. תוכנית מחיר למשתכן תצטרך לעצור, התוכנית הזאת היתה פארסה מראשיתה ועשתה המון נזק לשוק – פגעה בהתחלות הבנייה והפכה דור שלם של צעירים למשקיעים בעל כורחם. הצעדים הנוספים של צמצום צעדי המשקיעים הבריחו כסף ישראלי להשקעות בחו"ל.

תחום ההתחדשות העירונית יילך ויגדל וזאת כי אין ברירה אחרת – בישראל אין מספיק קרקעות פנויות, ודאי לא במרכזי הערים, בעוד הבעיות התחבורתיות מביאות את הציבור לחפש מקום מגורים קרוב ככל שאפשר למקום העבודה. לצערי אני לא רואה שינוי קרוב במגמה זו".

אוהד דנוס // צילום: שחר שירזי
אוהד דנוס // צילום: שחר שירזי

שמאי מקרקעין אוהד דנוס, מנכ"ל דנוס. להט: " מה שניצח את ההתייקרויות היו מחירי הדירות הגבוהים"
שנת 2019 היא השנה שתירשם כשנה שבה החלו מחירי הדירות להרים את ראשם שוב. שילוב של תכניות ממשלתיות שמיצו את עצמן, העדר יציבות פוליטית שקיבעה מסלול כישלון ידוע מראש וחוסר יכולת לטפל בעיות השורשיות של שוק הנדל"ן – התחדשות עירונית ובניה מאסיבית נדרשת להשכרה. ועם כל זאת, עליית המחירים בשנה החולפת לא הייתה דרמטית. למרות אוזלת ידה של הממשלה בטיפול במשבר ועל אף המיליארדים ששפכה בשנים האחרונות לטובת הטיפול בו, מה שניצח את ההתייקרויות היו מחירי הדירות הגבוהים! לציבור, כך היה נדמה במהלך השנה, נמאס לשלם מחירים מופרכים לכאורה בעבור קורת גג כשהאמת היא שרובו הגיע לקצה גבול היכולת שלו (או של מסגרת האשראי הבנקאית שלו). וכך אנו חיים בשנת 2019, בלי ממשלה ועל מי מנוחות לכאורה. עברנו את רעידת האדמה כשהממשלות הזמניות מייצרות פה מצג של יציבות והמשכיות שילטונית, אבל שלא תטעו, הצונאמי בדרך! יכול להיות שהבחירות במרץ ואחר כך המגעים להרכבת הממשלה יאיטו את קצבו, אך את ההשלכות של חוסר המעש היחסי בענף כיום, נחוש כולנו בעתיד על בשרנו ואולי אף גרוע מכך, בחשבון הבנק שלנו. אז ייתכן ש- 2020 תעבור לנו בשקט יחסי, אך משבר הדיור רחוק מאוד מלהסתיים.

 צביקה שוב // צילום: כפיר סיוון
צביקה שוב // צילום: כפיר סיוון

עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובניה, נדל"ן והתחדשות עירונית: "אי הוודאות אינה תקינה"
בעשור הבא חייבים להתמקד ביצירת וודאות, שקיפות והחלטות שלא ניתנות לפרשנויות לגבי הפטור בכל הקשור להיטל השבחה בפרויקטי התחדשות עירונית. ההתנהלות כפי שהיא כעת משפיעה על הכדאיות ועל קבלת ההחלטות בנוגע לפרויקטים. כידוע, היטל השבחה הינו גורם אשר יכול לקדם או להפיל פרויקטים בהתחדשות עירונית. אחת הסיבות העיקריות לכך שתמ"א 38 מהווה מוקד למאבקים, קשיים וסרבול מצד הרשויות הינה העובדה כי יש בה פטור מהיטל השבחה ומאז תחילתה מנסות הרשויות בדרכים יצירתיות ליצור חיוב בהיטל השבחה. הדבר מוביל למצב בו אין וודאות אם בעלי הדירות יצטרכו לשלם היטל ומה יהיה שיעורו. אי הוודאות אינה תקינה, מערימה קשיים, עיכובים וסרבנות. על מנת להימנע מהמצב הזה יש לייצר כללים ברורים ואחידים. חלק מהמתווה החדש של ביטול תמ"א ותוכניות בניין עיר של התחדשות במתחמים נועדו בין היתר לשם גביית היטל השבחה. לדוגמא ניתן לראות את המאבקים על היטל ההשבחה בתוכניות הרובעים בעיר תל אביב. הועדה המקומית הוציאה מאות דרישות תשלום היטל השבחה מכוחה למרות שתמ"א 38 מעניקה פטור על פי חוק מהיטל השבחה. פסיקות רבות של שמאים מכריעים קוצצו ואף אופסו שומות היטל השבחה שהוציאה הועדה, בנימוק כי לא חלה השבחה מכח תוכנית הרובעים. 

שלומי זליג // באדיבות החברה
שלומי זליג // באדיבות החברה

שלומי זליג מנכ"ל משותף ובעלים של חברת שמשון זליג ויו"ר ארגון הקבלנים והבונים בראשון לציון והסביבה: "זמן הוצאת היתרי הבנייה הוכפל"
שינויים רבים בתחום הנדל"ן מאפיינים את העשור האחרון- תחילת ביצועם של פרויקטים במסגרת תמ"א 38, חיזוק מבנים או הריסה ובניה מחדש וכן כניסתם של פרויקטי פינוי ובינו והתחדשות עירונית לתחום. בנוסף לכל השינויים ובמקביל לבנייה החדשה הפרטית שהלכה והתגברה, בשנים המאוחרות יותר בעשור התחילו גם פרויקטי מחיר למשתכן. באזור של ראשון לציון חלו שינויים נוספים. בסיס צריפין החל להתפנות ועל השטחים המפונים תוכננו כ- 17,000 יח"ד ושטחי תעסוקה. השטח שעליו היה בעבר בסיס צריפין סופח בחלקו לראשון לציון, אשר קיבלה כ- 7,000 יח"ד ושטחי תעסוקה ובאר יעקב קיבלה כ-10,000 יח"ד. גם העיר באר יעקב עברה שינויים רבים בעשור האחרון כאשר הכפילה את אוכלוסייתה ואף יותר מכך, זאת במקביל לכך שמחירי הדיור בעיר הוכפלו גם הם. חלקם משטחו לשעבר של בסיס צריפין, שווקו למכרזי מחיר למשתכן, כך שלמעלה מ-1,500 יח"ד נבנות במקביל לשכונות החדשות ולבניה הפרטית בערים הללו. העשור האחרון מאופיין בבניה רבה אך מנגד גם בקצב שלא מדביק את הגידול בביקושים. בנוסף, שוק הנדל"ן משלב בתוכו מחסור בדיור  מצד אחד, ומצד השני אינפלציה נמוכה מאוד וסביבת ריבית משכנתאות נמוכה אשר גרמו לעליות מחירים. את העוסקים בתחום מלוויים קשיים לא מועטים בעשור הנוכחי והבולט שבהם הוא מחסור חמור בקרקע. כיום, קרקעות המדינה משווקות רק לפרויקטי מחיר למשתכן ואין מספיק קרקעות זמינות לבניה באזורי הביקוש. על כל מגרש פנוי קיימת דרישה רבה, דבר שגורם למחירי הקרקע לעלות אף מעבר לעלית מחירי הדיור. בנוסף, הרגולציה הנוכחית הינה מחמירה, התקנות החדשות והרישוי המכוון שלא מתפקד, כל אלה גורמים להתארכות משך הזמן להוצאת היתר בניה שהוכפל במהלך העשור והיום עומד על יותר משנתיים. 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות