רגע לפני שסוגרים את 2018, ראשי הארגונים ואנשי המקצוע נותנים את מיטב הפרשנויות לקראת שנת 2019, אז איך יראה לדעתם ענף הנדל"ן בשנה הבאה?
יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב יפו בת ים
אני מעריך כי בשנה הבאה בעקבות התנהלות הממשלה המחירים ימשיכו לעלות, וזאת כיוון שהביקוש לדירות לא השתנה ואף צפוי לגדול והוא יגדל, יחד עם זאת ההיצע הולך ומצטמצם כי הממשלה לא משווקת קרקעות לשוק החופשי ותחום ההתחדשות העירונית תקוע. מחיר למשתכן הביאה את השוק למצב קשה, לא יוצאים לפועל פרויקטים חדשים ומחירי הדיור כמו גם קצב המכירות, מתנהלים בחוסר יציבות. צריך לבצע חשיבה מחודשת כיוון שאת המטרות שהציבה לעצמה הממשלה, דהיינו, הורדת מחירי הדיור ומתן אפשרות לזוגות צעירים לרכוש דירה, תוכנית מחיר למשתכן לא משיגה. כעת זקוק שוק הנדל"ן למספר מהלכים דרמטיים על מנת להגיע למצב יציב ומאוזן כמו שיווק קרקע לבניה בשוק החופשי ובכמויות גדולות על מנת לאפשר ליזמים לבנות בניה חדשה. בנוסף, קיצור משמעותי של הליכי הבירוקרטיה והסרבול בוועדות התכנון והבניה ברשויות המקומיות- יש להגדיל את כוח האדם, שאמון על מתן ההיתרים, לקצר הליכים סטטוטוריים ולתת לקבלנים להתחיל לבנות. ייעול וקיצור הליכי רישוי יוביל להאצה של התחדשות עירונית המהווה פתרון אמיתי להוספת אלפי יחידות דיור בעיקר במרכזי ערים והורדה של מחירי הדיור. הקבלנים שואפים ליציבות וודאות, רוצים לרכוש קרקעות במחיר הגיוני ולמכור במחירים סבירים. הממשלה עושה ניסיונות רבים לחלץ את שוק הדיור מהמצב שהוא נמצא בו, אבל הכיוון לא נכון. אני מקווה שבשנה הקרובה, למרות אי הוודאות הפוליטית סביב הבחירות יקודמו שינויים בענף הנדל"ן שיאוששו ויאזנו אותו.
יו"ר לשכת שמאי מקרקעין חיים מסילתי
"שנת 2018 אופיינה בשינוי מגמה בענף הנדל"ן. הגרלות של מחיר למשתכן הפכו לפרויקטים בביצוע, באזורים שונים בארץ היו ירידות מחירים ובשאר האזורים נבלמו עליות המחירים שאיפיינו את שוק הנדל"ן בעשור האחרון.
"עם זאת, השוק נכנס לקיפאון וחלה ירידה בהתחלות הבנייה בעיקר במרכז הארץ. שנת 2019 תהיה שנה מאוד מעניינת מכיוון שבמחצית הראשונה שלה אנו צפויים להיות בתוך מערכת בחירות. חוסר יציבות אף פעם לא בריא למשק ובחירות עשויות לערער את היציבות. במקרה הזה אני מאמין שמחירי הדירות יישארו יציבים לפחות עד כינון ממשלה חדשה מכיוון שלא ניתן להפסיק את תכניות הממשלה הנוכחיות בלחיצת כפתור. בניגוד לתכנית כמו מע"מ אפס בבחירות הקודמות, כאן מדובר בתכניות מורכבות ומושקעות שכבר יצאו לדרך ונמצאות בביצוע.
שוק הדיור במחצית השנייה ובעיקר ברבעון האחרון של 2019 יושפע כמובן מזהות שרי השיכון והאוצר הבאים. צריך לזכור כי הממשלה היוצאת ראתה בפיתרון בעיית הדיור משימה אסטרטגית והיא קיבלה תשומת לב ומשאבים כספיים רבים ולכן השוק יושפע מאוד מהמדיניות של הממשלה הבאה. המשימה הראשונה שתונח על שולחן הממשלה תהיה איך להגביר את קצב התחלות הבנייה של דירות חדשות ודירות בפרויקטי התחדשות עירונית כדי למנוע עליית מחירים בשוק".
ראול סרוגו, מנכ"ל משותף בחברת סרוגו, הנשיא המיועד של התאחדות בוני הארץ
שנת 2018 התאפיינה בקיפאון בשוק הדיור שגרם לבלימה מלאכותית במחירים. וכנית הדגל של האוצר, מחיר למשתכן, מדשדשת ואינה מתקדמת. חברות הבניה מאטות את קצב התחלות הבניה, היצע הדיור קטן וכולם יושבים ״על הגדר״ לראות מה ילד יום. הקיפאון מביא בפועל לעודף ביקוש על ההיצע שיתורגם בעליות מחירים ברגע שתהליך אי הוודאות יסתיים (כנראה לאחר הבחירות). כך היה לאחר מעמ אפס ולאחר המחאה החברתית ב 2011.
הצפי שלי לשנת 2019 הוא לעלית מחירים בשוק הדיור. ממשלת ישראל החדשה שתבחר בחודש אפריל, לא תספיק להשפיע עוד השנה על השוק. פרי המדיניות של הממשלה יבוא לידי ביטוי יותר ב 2020, ככל שהממשלה תשכיל להכין תכנית כוללת לשוק הדיור הכוללת בניה בהיקפים גדולים לכל הסקטורים השונים, תוך מתן תמריצים לקבלנים ויזמים שמגדילים את היקף התחלות הבניה שלהם, תוך מתן דגש להתחדשות עירונית ולהשקעה גדולה בתשתיות, רק אז נראה התחלה של התייצבות במחירים ואף ירידה קלה.
שלומי זליג, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים בראשון לציון והסביבה, מנכ"ל משותף ובעלים של חברת שמשון זליג
פרויקט מחיר למשתכן מיצה את עצמו, חלק מהזכאים התייאשו וחוזרים לקנות בשוק הפרטי. שנת 2019 לדעתי תהיה דומה מאוד לשנה שחלפה מבחינת היקפי התחלות הבניה ומכירות. ברבעון הרביעי של 2018 המחירים התייצבו ונראה כי תקופת עליות המחירים תמה, אולם לדעתי המחירים לא יתחילו לרדת אלא יהיו יציבים ללא שינויים משמעותיים במהלך השנה הקרובה. בנוסף, צפוי כי לקראת הבחירות לממשלה נראה השפעה גם אם מועטה, על השוק שיצטרך להתמודד עם מצב של חוסר אחריות תקציבית וכניעה לאינטרסים. תקופה זו, עשויה להביא לעליות נוספות במחירי הדיור. לעומת זאת, צפויה עליה משמעותית בריבית בנק ישראל שתעלה מעבר ל 0.5% ותייקר את האשראי ואת החזרי המשכנתאות. עלייה זו עשויה להביא דווקא להורדת המחירים ולהאטת השוק.
אדריכל גיל שנהב, כנען – שנהב אדריכלים ויו"ר ISRAEL-CTBUH
אני מעריך כי בשנה הבאה תחום ההתחדשות העירונית ימשיך להוות מנוע צמיחה להתחלות בניה בשוק הנדל"ן ואף יתפתח עוד בעיקר מכיוון המרכז אל הפריפריה. התחדשות עירונית כבר בססה את מעמדה כפעולה ראויה והכרחית מבחינה תכנונית, עירונית וחברתית . נוסף לערוצים הקיימים כיום של קידום פרויקטים אני צופה כי תיהיה עליה במספר הפרויקטים המקודמים על ידי גופים ממסדיים כגון חברות עירוניות, חברות ממשלתיות וכדומה וכן עליה במספר הפרויקטים המקודמים במודל החברתי. מודל בו בעלי הדירות יוזמים ומקדמים בעצמם את הפרויקט בעזרת מנהלת מקצועית ופונים ליזמים רק כאשר הפרויקט בשל.
המודל החברתי מצליח בזכות משולש הזהב של בעלי דירות, צוות מקצועי והרשות המקומית המשתפים פעולה לטובת קידום הפרויקט. בשנה האחרונה חגגנו אכלוס של שני פרוייקטים ראשונים במודל החברתי בהיקף של 650 יחידות דיור ! אני מאמין כי ההתחדשות העירונית תביא לפתרון משבר הדיור בישראל. על מנת שלהתחדשות תיהיה תועלת מירבית, בתכנון הפרויקטים יש לקחת בחשבון את צרכי העיר והתושבים ולא רק חידוש בניין כזה או אחר. המחסור בקרקעות פרטיות, הצורך בבניה של דירות חדשות, והצפיפות במרכזי הערים מחייבים למצוא פתרונות תלת ממדיים מורכבים לבעיות שבעבר נפתרו בדו מימד. פתרונות הדורשים גמישות תכנונית של בניה מירקמית ומיגדלית ביחד, עירוב שימושים של מסחר, משרדים, מגורים, מוסדות ציבור, ושטחים ירוקים במתחמים משולבים.
כל זה ניתן לביצוע באמצעות עבודה אינטגרטיבית של הערים עם אנשי תכנון, שיתוף ציבור, אדריכלים ופרוגרמטורים לצרכי ציבור עם חשיבה מחוץ לקופסא, התייעלות.
שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין
שנה הבאה תהיה שנת בחירות והרבה תלוי בתוצאות הבחירות ובממשלה שתקום לאחריהן. יש מגמה של חוסר ודאות ותסכול, ייתכן שבתקופת בחירות נרגיש קצת פריחה כי זה מה שתמיד קורה בתקופות של בחירות. אני לא חושבת שתהיה ירידה או קריסה של המחירים או של השוק. אני מאוד מקווה שלאחר הבחירות תוכנית מחיר למשתכן תבוטל ובמקרה הזה שוק הנדל"ן יחזור לנשום מחדש. אנו צפויים לראות התחזקות של מגמות חדשות כמו מרחבי משרדים משותפים, אולי אפילו מרחבי מגורים משותפים, העמקה של שימושים מעורבים. התחדשות עירונית תמשיך להיות נושא קריטי – כבר כיום ההתחדשות מנקזת אליה חלק גדול מהפעילות בשוק והמגמה הזו צפויה להמשיך ולהתגבר, כפי שראינו גם בשנים האחרונות.
אוהד סבן, סמנכ"ל דונה
"שנת 2018 בנדל"ן הייתה בהחלט השנה של תוכנית למשתכן. אנחנו ראינו הצלחה גדולה מאוד בקרב הזוגות הצעירים שהגיעו לערים כמו חריש, ראש העין ועפולה כדי לרכוש דירה. במהלך 2019 נראה גם את המכרזים של כרמי גת ומודיעין יוצאים לדרך. לאור הירידה בהתחלות הבנייה ב-2018 וצמצום היצע הדירות בשוק, אני מאמין כי בחודשים הקרובים נמשיך ונראה התייקרות במחירי הדירות ועלייה בביקושים בשוק החופשי"
עו"ד עמית נסים, שותף במשרד עו"ד כרמון-מינצר, נסים
"תחום ההתחדשות העירונית נמצא בצומת דרכים חשובה". לדבריו, "עד שנת 2008 כמעט ולא ניתן היה לקדם פרוייקטים עקב מגבלות חקיקתיות. משנת 2008 ועד שנת 2012 היישום של תמ"א 38 היה דל והתוכנית לא מימשה את הפוטנציאל שבה. משנת 2012 הפוקס עבר לפרוייקטים של הריסה ובנייה מכוח תמ"א 38/2 עובדה אשר התעצמה עם קידום תוכנית הרבעים בתל אביב ועליית ערך דירות בצורה כ"כ דרמטית. בשנים האחרונה רשויות כדוגמת, ר"ג, גבעתיים, גיבשו מדיניות שלפיה יהיה קשה לקדם פרויקטים של תמ"א 38/2 שבהם לא תהיה תועלת ממשית לרשות. כפועל יוצא רק בפרויקטים שבהם ישנם מס' מגרשים וישנה אפשרות להפריש שטחים לצרכי ציבור הפרויקט יקודם". לדעתי המגמה הזאת תתחזק וביתר שאת. שנת 2018 היתה שנה שבה אושרה תכנית הרבעים ובשנים הבאות אנחנו נראה פרויקטים רבים יוצאים אל הפועל מכוח תוכנית זאת והעיר ת"א תשתנה. הפוקוס בפרויקטים של התחדשות עירונית ישתנה ויוסט אל פרויקטים של פינוי-בינוי נרחבים שתורמים לרשות שטחים לצרכי ציבור מצרך דרוש על ידי הרשויות".
לגבי שנת 2019 , אומר עו"ד נסים, מאחר שמדובר בשנת בחירות ולכן כל אפשרות לקידום חקיקה הינה מוגבלת ביותר. לאחר כינוס הממשלה ואיוש תפקידים רלבנטיים כמו שר השיכון ניתן יהיה לבחון מחדש את השפעת הממשלה החדשה על התחום.
פולי טטרו, מנכ"ל משותף בחברת לידר טופ קפיטל, המספקת אשראי לענף הנדל"ן
"שנת 2018 היתה בסימן מחיר למשתכן, מה שגרם לכך שהשוק החופשי סבל מהאטה משמעותית בכל הקשור להתחלות בנייה וקצב שיווק דירות. מצד אחד הממשלה בהחלטותיה הצליחה במידה מסויימת להאט את קצב עליית המחירים אך מצד שני יצרה מצב מסוכן עבור חברות נדל"ן רבות אשר מתקשות לשווק את מלאי הדירות שלהם ונאלצות לפעול בעלויות תקורות גבוהות וגידול משמעותי בעלויות המימון שלן.
השנה הקרובה תהיה בסימן של המשך התרחבות ושכלול שוק האשראי החוץ בנקאי. הרחבת מקורות המימון ושכלול שוק המימון בכלל יוצרים מצד אחד אלטרנטיבות ליזמים לפעול, אך כשאין כדאיות לפעול ולפתוח פרויקטים חדשים שלא רק במסלול מחיר למשתכן אזי הרחבת שוק המימון מאבדת את חשיבות.
ככל והמצב ימשך הרחבת שוק המימון שנועדה לאפשר ליזמים להוציא פרויקטים לפועל ובכך להגדיל את מלאי הדירות לא תממש עצמה ובמקום זה ישרת את היזמים רק בשביל לשרוד להעמיק ולהגדיל את האובליגו שלהם ולמעשה יצור מצב מאוד מסוכן להרבה חברות בשוק. המימון של פרויקטי נדל"ן יהפוך ממנוף חיובי, למשקולת. לכן הממשלה חייבת לשנות את מדיניותה שכן המצב הנוכחי לא יוכל להימשך זמן רב ללא השלכות חמורות על חברות רבות בענף הנדל"ן".
ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין
אני רואה את הבעיה העיקרית של 2018 ובשנים הקרובות דווקא בהסכמי הגג. את מחיר למשתכן, לדוגמא, אפשר לעצור או לצמצם בהנחיה אחת. הסכמי הגג, לעומת זאת, עלולים להיות בכייה לדורות. הממשלה, ובראשה שר האוצר, דוחפים מאות אלפי יחידות דיור בהשקעה של מיליארדים ,משומקום לשומקום? לדוגמא, בעיר ממוצעת בגודלה דוגמת אשקלון, כ-150 אלף תושבים, בשל מה צריך בכלל להוסיף עוד 40 אלף יחידות דיור בהשקעה אדירה, שספק רב אם יהיה בכלל ביקוש אליהן? ומי יערוב לכך שמוסדות הציבור יספיקו לתוספת זו, כשכבר היום, בראש העין, העיר קורסת ממש בהעדר מוסדות ציבור ובעיית פקקים מתארכים בואכה תל אביב. במקום זאת על הממשלה למקד את המאמץ היכן שיש באמת ביקושים, לבדוק בקפידה את הביקושים בכל עיר ועיר ולהיערך בהתאם.
עמית דובקין, אסטרטג נדל"ן
שנת 2018 היתה שנת נדל"ן מבולבלת, בעיקר משום שמקבלי ההחלטות ובראשם שר האוצר והשיכון בלבלו את היוצרות. במקום לחשוב קודם על תשתיות, מוסדות ציבור, תחבורה ציבורית ומערכת היסעים המונית כהלכתה, הם הוציאו לחלל האוויר מספרים ונתונים חסרי יסוד על התחלות בנייה ועל הצלחות מדומות של מחיר למשתכן ועל ירידות מחירים. הסוף, כידוע, הינו בפאיסקו: מספר התחלות הבנייה רק ירד השנה והוא בקושי מגרד את ה-50 אלף, זאת לעומת תחזיות הרבה יותר אופטימיות של גלנט וכחלון ומחיר למשתכן מצליח בעיקר בקרב ספקולנטים ומשקיעים זריזים. גם ירידות המחירים הקלות שהיו השנה יותר מהוות תסמין להאטה ובלבול בשוק מאשר להצלחה לבלום את נסיקת המחירים כלפי מעלה.
עו"ד יוסי קליין, שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון
״התחדשות עירונית ועוד התחדשות עירונית״ בשנה האחרונה זכינו לחקיקה חדשה והטבות רבות שעשויות לקדם את צעד נוסף את תחום ההתחדשות העירונית. החקיקה החדשה הינה חלק ממדיניות מבורכת המוקדמת על ידי משרדי הממשלה בהובלה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. בין החידושים ניתן למצוא את התיקון לחוק פינוי בינוי פיצויים ובשמו החדש חוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי) התיקון כלל מספר חידושים ביניהם הוספת סעד נוסף כנגד הדיירים הסרבנים , מזה שנים ניתן היה לתבוע את הדיירים הסרבנים בפינוי בינוי רק בתביעה נזיקית ולבית המשפט הסמכות לחייב את הנתבעים בתשלום פיצויים לרוב שחתם.
בזכות תיקון חדש לחוק שנכנס לתוקף השנה, בית המשפט יהיה מוסמך גם למנות עו״ד או רו״ח לחתום בשם הדייר הסרבן אם יימצא שסירבו בגדר סירוב בלתי סביר. חידוש זה עשוי לסייע רבות ולקצר את ההליכים בפרויקטים רבים. במסגרת התיקון הנ״ל הוסדר היחס והפיתרונות שיש למציע לדיירים קשישים שזו הייתה משוכה נוספת בפרויקטים.בנוסף, אושרו תקנות מקלות שמעניקות פטור בארנונה לדיירי פינוי בינוי. התחזית שלי ל – 2019 שכמות הפרויקטים שיצאו אל הפועל תגדל משמעותית ובתוך מספר שנים רוב הדירות החדשות שיישווקו יהיו תוצר של התחדשות עירונית. בנוסף משרדנו נבחר לנסח הסכם מדף להסכם פינוי בינוי ושהוא יפורסם לציבור אני מעריך הדברים יהיו ברורים יותר לציבור ולעוסקים בתחום ובכך לוחות הזמנים גם יתקצרו.
עו"ד זיו גרומן, מומחה למקרקעין והתחדשות עירונית
"בהתחדשות עירונית לדעתי ברבעון הראשון של 2019 לא נראה הרבה היתרי בנייה, משום שהזמן שלוקח לרשויות המקומיות לאשר את סבב המינויים שלאחר הבחירות יאט מעט את הוצאת ההיתרים. מהרבעון השני ואילך יהיו יותר היתרי בניה, בכפוף כמובן לאג'נדה של כל אחת מהרשויות. למשל, בר"ג תהיה האטה משמעותית בהיתרי הבנייה בגלל חילופי ראשי הערים, כאשר ראש העיר החדש יעדיף ללכת לפינוי בינוי. בת"א יוצאו היתרים רבים ברובעים 3 ו-4 לדעתי. ככלל, יש מגמה ללכת יותר לכיוון פינוי בינוי מתוך הבנה של הרשויות המקומיות שבכיוון הזה הם יכולים להעניק פתרונות טובים יותר לגבי תשתיות בהשוואה לתמ"א 38.
באופן כללי של עסקאות ומחירים, לדעתי נראה האטה שנובעת מהבחירות שיתקיימו באפריל. תהיה חוסר ודאות במשק וחוסר ודאות מכניס את השוק לסטגנציה. לאחר אפריל הדברים כבר יהיו תלויים בממשלה שתורכב ובשרים שימונו למשרדים הרלוונטיים".
יאיר קפלן סמנכ"ל וראש תחום אשראי השקעות ונדלן בהכשרה חברה לביטוח
"בתחום המגורים לאור הקיטון בהתחלות הבניה והבחירות שבפתח והצפי לעצירה או ביטול של תכנית מחיר למשתכן, אנו צופים ירידת מחירים קלה בפריפריה ויציבות ברמת המחירים באזור המרכז. בתחום המשרדים אנו צופים עליה במחירים בעיקר במעגלים השני והשלישי. אזור תל אביב והמרכז המחירים יישארו ללא שינוי מהותי.
בתחום המסחר אנו מעריכים כי תחול האטה מסוימת בבניית מרכזים חדשים וירידת מחירים הן עקב הצפה בשטחי מסחר במקומות מסוימים והן עקב מעבר לרכישות באון ליין אשר תפגע בפדיונות בעיקר באופנת הלבשה, אופנה לבית, אלקטרוניקה וכיו"ב.
שייקה נפחא, יזם נדל"ן
עברנו שנה של האטת מה במכירות, אבל לא נזקקנו להורדת מחירים והדירות נמכרו במחירי שוק. המחירים אמנם לא עלו אבל גם לא ירדו.
במידה מסוימת שנת 2018 מזכירה את שנת 2014 שעמדה בצילו של חוק מע"מ 0. אז כמו היום לקוחות וקבלנים ישבו על הגדר כי לא הבינו את השוק ולא ידעו לאן השוק הולך ולקראת מה לאחר שירד הדוח ראינו עליה גבוהה במחירים וביקושים כבושים שפרצו החוצה והעלו את המחירים. מסופקני אם ניתן להספיד את 'מחיר למשתכן' בין אם כחלון יהיה בקואליציה או לא כי בעקרון התכנית היא נכונה לשוק. התכנית אמנם זקוקה לאי אילו תיקונים אבל היא השתפרה מאוד מהיום שהתחילה כמעט לפני שלוש שנים.
בחודשים הקרובים מתחילים פרויקטים להתאכלס, בין אם הם 'זכאים' ובין אם לאו, אנשים למדו לחיות עם התכנית ולהבין אותה ויחד עם זאת מבינים שהשוק לא הולך לשום ירידה ולכן נראה בשנת 2019 ובעיקר בחציון השני ביקושים כבושים שעלולים להעלות את המחירים. אם חששנו בהתחלה שאנשים לא יקנו דירות בבנין שיש בו גם משתכן, בא משרד הבינוי והציג מכרזים של בין 30-50 אחוז שוק חופשי בכל מכרז וזה עוד לפני תוספת שבס שהולכת רק לשוק החופשי. גם הדיירים הפנימו שלקוח משתכן זה לא לקוח נחות אלא בדיוק כמוהם רק עדיין בלי דירה וגם הבניין והמפרט לא נופל מבנין שכולו עבור השוק החופשי.לסיכום אומר נפחא, הדבר העיקרי שצריך לתת עליו את הדעת ולראות איך לפתור את אינו רק בהכרזות של תיקוני חוק וכדומה אלא להיכנס עם בולדוזר ולפתור אחת ולתמיד זה נושא הבירוקרטיה. ברגע שהכל יהיה פה יותר קל ופשוט, יתכן וגם ביקושים כבושים גבוהים לא יגרמו לעליית מחיר כי קבלנים ישחררו יותר דירות לשוק.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
