אילוסטרציה // מגדילים
אילוסטרציה // מגדילים

החקיקה החדשה בתמ"א 38 מתקדמת? מומחים בתחום מצביעים על נקודות התורפה שלה

כבר חודשים ארוכים שהתוכנית החדשה שצריכה להחליף את תמ"א 38 אמורה להגיע לחקיקה. רק אתמול הכריז שר הפנים אריה דרעי על הקמת צוות חדש שיעסוק בנושא ותזכיר חוק המתייחס לתוכנית החדשה פורסם להערות הציבור. על בסיס המידע הראשוני, מומחים בתחום ניתחו את המידע הקיים אודות התוכנית החלופית ומצביעים על היתרונות והחסרונות של תמ"א 38 החדשה

אורי חודי 30.11.2020

לפני שנה קיבלה המועצה הארצית לתכנון ובניה החלטה משמעותית – תמ"א 38 תופסק, ובמקומה תקודם חקיקה שתמצא פתרון לחיזוק המבנים, בצורה אחרת. ההחלטה אומנם קבעה כי התמ"א תיקבר רשמית ב-2022 ולא מייד, וכי הרשויות המקומיות יוכלו לאשר עד אז תוכנית שתאפשר מימוש תמ"א 38 גם בהמשך הדרך בתנאים מסוימים. במקביל, עוד באותה ישיבת מועצה נאמר כי בכוונת מינהל התכנון לקדם חקיקה חדשה שתאפשר חיזוק מבנים, אבל במתווה חדש שלא במסגרת תוכנית מתאר ארצית אלא על ידי אישור תב"ע וכללים חדשים ושונים מהתמ"א המקורית.

אבל מאז, שנה עברה וכלום לא השתנה. לפני מספר חודשים היה נראה שהחקיקה החדשה תוכל להתקדם במסגרת חוק ההסדרים, מה שהיה מאפשר אישור מהיר של התוכנית החדשה. אבל בסופו של דבר חוק ההסדרים לא עבר, התקציב לא עבר, הקורונה הגיעה והחקיקה החדשה של תמ"א 38 לא נמצאת בראש סדר העדיפויות. ומה בינתיים? בעיקר אי וודאות. והענף מנסה להבין האם התוכנית החדשה, שרק חלקים ממנה נחשפו עד כה, תהיה רלוונטית, או שתהיה שוב מסמך שרק יסבך את הדברים. 

אתמול, שוב עלה הנושא לכותרות כאשר שר הפנים אריה דרעי הכריז על הקמת צוות מיוחד לטיפול בנושא ולאחר ההכרזה פורסם להערות הציבור תזכיר חוק המתייחס לתוכנית החלופית לתמ"א 38. זו תחילת הדרך.  

פנינו למומחים בהתחדשות עירונית כדי לשמוע מהם מה דעתם על החקיקה החדשה המתגבשת, על בסיס הנתונים הקיימים, ועל מה כדאי לתת את הדגש ברגע שהצעת החוק באמת תתחיל להתקדם.         

עו"ד מיכה גדרון, לשעבר יו"ר ועדת הערר המחוזית, ומומחה בתמ"א 38 מאז החלה לפעול, מסביר כי לדעתו יש לקדם וודאות אבל התוכנית החדשה שבכוונת המדינה לקדם לא בטוח תעשה את העבודה. "יש רק תזכיר ראשוני, וזה חשוב להגיד. ובמקביל צריך להבין את הסיפור האמיתי של הכוחות. תמיד מדברים על היזמים, אבל יש גם את בעלי הדירות.  גם להם יש כח, הם גרים בבניין מתפורר ללא ממ"ד, הם רוצים בסך הכל לשפץ הבניין והדירה. זה כח אחד שפועל בעד תמ"א 38. כח שני זה מינהל התכנון – לצערי הרב בשנים האחרונות לא מאמינים שם בתמ"א 38, מתחברים לרשויות המקומיות, ואין להם ממש אינטרס להוסיף יחידות דיור, בטח שלא במסגרת תמ"א 38. ההצעה החדשה שאומרת שקודם כל צריכה להיות תתוכנית התחדשות עירונית, שתגיד בכל מקום מה אפשר לתת ומה אפשר לעשות – זה מראש מעקר את היתרון הבסיסי שהיה לתמ"א 38 להוציא ישר את ההיתר. המשמעות היא שאני צריך לחכות שכל הרשויות המקומיות יעשו תוכנית פיזית. ולמי ששואל למה,  אני מזכיר לכולם שכל הרשויות המקומיות היו צריכות לעשות תוכניות כוללנית בגלל תיקון 101. כמה עשו? אולי 20% מתוכן. אז את התוכניות של ההתחדשות העירונית הם יעשו? הטעות הראשונה לדעתי היא שביום של ההחלטה של המועצה הארצית – הדבר הראשון שהיו צריכים לקבוע היה שהתמ"א תמשיך עד שרשות מקומית תוכל לעשות תוכנית להתחדשות עירונית. כלומר, כל עוד אין תוכנית חדשה – התמ"א תקפה, ואם העירייה רוצה תוכנית חדשה כדי להפסיק עם תמ"א 38 זה עליה לאשר אותה. אבל במקום זה, המצב הקיים גורם לוואקום בכל רשות כי התמ"א תיגמר בכל מקרה – אבל מי אמר שהרשות המקומית תאשר תוכנית."

עו"ד מיכה גדרון // יחצ
עו"ד מיכה גדרון // יחצ

 במקביל, מתייחס עו"ד גידרון גם לסוגייה הכלכלית של התוכנית החדשה, וגם שם נראה שיש בעיה. "בהצעה רוצים לחייב שטחי ציבור ולגבות היטל השבחה. אני לא נגד – אבל צריך להבין שזו נוסחה כלכלית בסופו שדל דבר. אם יהיו הדברים הללו, מה שיקרה זה בעצם להעמיס על הנוסחה הכלכלית והמשמעות היא שתהיה רק תמ"א לעשירים – רק בצפון תל אביב. לא נקבל תמ"א בשיכון עמידר ברמת גן, וגם לא ברחוב ביאליק ברמת גן. עם היטל השבחה ושטחי ציבור והזכויות שמדברים עליהם יזמים ישבו ויעשו חישוב ויחכו רק לאזורים הכי יקרים במרכז. אז מה עשינו בזה? אני מבין שרוצים לרצות את הרשויות המקומיות, ואני בעד. כי אי אפשר כל הזמן להילחם. צריך להגיע לנוסחה שמקובלת על כולם. אבל הנוסחה צריכה להיות ריאלית ולא רק באזורים היקרים".

עוד צבי שוב // צילום: ליאת מנדל
עוד צבי שוב // צילום: ליאת מנדל

עו"ד צבי שוב מומחה בנדל"ן ובתכנון ובניה התייחס אף הוא לתוכנית החדשה: "תמ"א 38, שבמקור נועדה לחזק מבנים כנגד רעידות אדמה, הפכה עם הזמן לכלי להתחדשות עירונית וחידוש מבנים כאשר ספגה לא מעט ביקורות על כך שהיא מקודמת בעיקר במרכז, לאור שיקולי הכדאיות הכלכלית של היזמים, כאשר מנגד הפריפריה נזנחה. עם זאת, גם היוזמה החדשה שהוצגה ונמצאת בשלבי גיבוש אינה חפה מקשיים להם מנהל התכנון יצטרך לתת פתרונות ראויים ותשובות מספקות על מנת שתוכל להתקיים ולהתממש בשטח. השינויים המרכזיים המסתמנים בין היתר, כי יינתנו עד 350% בנייה ועד 10 קומות במסלול הריסה ובנייה, ועד 200% בנייה ממצב קיים במסלול חיזוק, תוספת ממ"ד ללא הגדרת תמורה נוספת. בנוסף, הועדה המקומית תוכל לקבוע, כי רבע משטחי הבנייה החדשים יוקצו לטובת מסחר והרשות תוכל לגבות היטל השבחה מלא, לעומת תמ"א 38 שנתנה פטור. עם זאת, היזם יוכל לקבל פטור תמורת הקצאת שטחי ציבור לרשות. אך עולות שאלות רבות, בין היתר, מי יקבע את המפרט ורמת ההשקעה בבניית השטח הציבורי לטובת הרשות ומי יקבע את השימוש? הקצאה זו משמעותה הפקעה רוחבית, ולכן ברור כי הקצאת שטח ציבורי צריכה להיעשות על ידי חוקי ההפקעות, ולא בעקיפין דרך תמ"א 38. אחרת, עלול להיווצר חוסר סדר ואי וודאות, כאשר ישנן הוראות שונות בחוקי ההפקעות שחייבות לקבל ביטוי על מנת להגן על הפרט מפגיעה אפשרית. כמו כן, סביר להניח כי שימוש זה במבנה מגורים יוריד את איכות החיים ויגרום להפרעה לדיירים, ואף עלול להוריד את ערך הדירות. על כן, נראה כי השינוי של תמ"א 38, אינו טוב בהכרח ליזם ולדיירים. כאמור, פטור מהיטל השבחה מותנה בהקצאת שטחים, בנייה על חשבון היזם, תמורה מופחתת לדיירים, שאמנם יקבלו תוספת ממ"ד, אך יתכן ויסבלו ממטרדים כאמור וייתכן ולא ישתלם להם להיכנס לפרויקט שכזה. יתרה מכך,  השינויים בתוכנית עדיין אינם מתמרצים יזמים לפיתוח באזורי הפריפריה, לא כל שכן באזורים המועדים לרעידת אדמה והרי זו הייתה מטרתה הראשונית והמרכזית של תמ"א 38".

עו"ד משה רז- כהן // צילום: תמר מצפי
עו"ד משה רז- כהן // צילום: תמר מצפי

עו"ד משה רז-כהן, שותף בכיר במשרד עו"ד רז-כהן, פרשקר ושות', ניתח גם הוא את עיקרי התוכנית המוצעת. "התמ"א זה דבר חשוב. זה לא תכנון אידיאלי, נכון, ורשויות מקומיות הפעילו לובי אדיר נגד התמ"א, בגלל כל הדברים הידועים – שטחי ציבור וכד'. אז התמ"א הוכחדה, אבל השלטון המרכזי תמיד הבין שיש צורך כזה. בסופו של דבר, תמ"א 38 הגיע לסופה בגלל הלחץ של הרשויות המקומיות ועכשיו מנסים להחזיר אותה בחקיקה ראשית . זה בסדר גמור תהליך ראוי ונורמאלי. אבל המינוסים נשארו גם בנוסח המוצע. הדבר המרכזי הוא שגם הפעם אין הבדל משמעותי בין אזורים שונים בשווי קרקעות שונה. ועכשיו בעצם חוזרים שוב להתחלה. חוזרים אחורה, בעיקר בגלל הפוליטיקה. הפגמים בנוסח המוצע ברורים. כאמור, אין הבדל בין אזורים, אבל יש גם את הנושא של מבני הציבור. על פניו זה נשמע טוב, אבל כדי שהיישום יהיה משמעותי צריך גם לעשות עבודה הרבה יותר מקיפה ולקבוע מה אפשר יהיה לקבל ואיך. להכניס פנימה גם תלת מימד ועוד שיש אותם. לצערי, עבודה כזו עשויה לעכב החוק חודשים ארוכים, אבל זה נדרש וחשוב שיהיה חלק ממנו.  עוד נושא חשוב מאוד שלא מופיע או מקבל התייחסות  – דמי אחזקה ותחזוקה. בפינוי בינוי יש לזה מענה חלקי, עסקו בכמה נקודות בנושא, אבל כאן זה מוזנח. זה חשוב מאוד להתייחס לנושאים הללו בצורה נכונה, במיוחד בחקיקה חדשה. ויש עוד נושא אחד חשוב שגם ממנו נראה שמתעלמים. תמ"א 38 זה תחום שהרבה מאוד אנשים התמחו בו בשנים האחרונות, ומערכות שלמות שהוקמו בתחום הזה. זה ענף מרכזי עם כח אדם משמעותי שצמח סביב העולם הזה. גדיעה של הענף תהיה מאוד משמעותית וגלי ההדף ישפיעו גם על מעגלים נוספים, במיוחד עכשיו בתקופת הקורונה". 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות