מדריך לדיירים: איך ישפיע חוק ההסדרים החדש על מיזמי פינוי-בינוי?

ועדת הפנים של הכנסת אישרה באחרונה, במסגרת חוק ההסדרים, סדרת תיקונים חשובים לחוק התכנון והבנייה אשר נועדו לזרז מימושם של מיזמי התחדשות עירונית. ריכזנו את עיקרי החידושים, בליווי פרשנות של עוה"ד אור קרן ונורית כהן-קצב, מייסדי משרד עורכי הדין כהן-קצב קרן דהן ושות', המתמחה בייצוג בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית. 

השבחה ודאית
במסגרת התיקון שאושר נקבע כי היטל ההשבחה בפרויקטים של פינוי-בינוי יהיה 25% כברירת מחדל, ואולם עד מאי 2022 יוכלו הרשויות המקומיות ללחלק את שטחן לאזורי השבחה שונים: 50%, 25% ו-0% (כלומר, פטור מוחלט).

האם המהלך הזה מגדיל את הוודאות בענף או שמא מהווה מעמסה כלכלית לא מוצדקת על כתפי היזמים?

עו"ד קרן: "בעבר, על מנת לקבל פטור מהיטל השבחה, היה נדרש לקבל את הסכמת הרשות המקומית. מצב זה יצר לחצים רבים על הרשויות המקומיות, אשר מחד, היו מעוניינות בפרויקטים של התחדשות עירונית, ומאידך, נדרשו לתקציבים לצורך פיתוח תשתיות ציבוריות ומבני ציבור לפרויקטים אלה. 

"כמו כן, טרם התיקון לחוק, לרשויות לא היתה אפשרות להבחין בין שכונות שבהן רמת הכלכליות נמוכה יותר ועל כן נדרש להן פטור מלא או יחסי מהיטל השבחה, לעומת שכונות שבהן ערכי הקרקע גבוהים וניתן לקיים בהן פרויקט בהיעדר פטור מהיטל השבחה. מעבר לכך, מועד הדיון בפטור מהיטל השבחה היה בשלבים המאוחרים של הפרויקטים, קרי, לאחר אישור התב"ע החדשה, ומשכך, ליזמים וגם לבעלי הדירות לא היתה שום אפשרות לדעת האם יינתן הפטור המיוחל". 

עו"ד כהן-קצב: "המצב שאור מתאר יצר חוסר ודאות עד לשלבים המאוחרים של הפרויקט, ולעיתים גרם לביטולם של פרויקטים או לחוסר אפשרות כלכלית ליישם את התוכנית החדשה. לטעמנו, התיקון לחוק בהחלט משפר את הוודאות בקרב בעלי הדירות והיזמים, אשר יכולים לאמוד מראש את שיעור היטל ההשבחה אשר יוטל בפרויקט, בהתאם להחלטת מדיניות מושכלת של הרשות, אשר תיקבע מראש בהתאם לכל אזור בעיר. עם זאת, אנו סבורים כי שיעור היטל ההשבחה לכל איזור צריך להיקבע גם כפונקציה של כלכליות העסקה, אף בשלב הוצאת היתר הבנייה, וזאת על מנת לאפשר לפרויקטים לצאת אל הפועל".

הורדת שיעור ההסכמה
ועדת הפנים קבעה עוד כי שיעור ההסכמה הנדרש לתביעת בעלי דירות סרבנים בפרויקטים של פינוי-בינוי יירד מ-80% ל-66%.

לראייתכם ומתוך היכרותכם את החסמים הקיימים בשוק הזה, האם הורדת הרוב הדרוש אכן תקצר את משך מימושם של פרויקטים?
"לצערנו נתקלנו במקרים רבים בהם השתמשו בעלי הדירות הסרבנים בכוחם על מנת לעכב את הפרויקט, מסיבות שאינן ענייניות ובוודאי שלא מהוות 'סירוב סביר' לפי החוק. סרבנים אלו נאחזים בהתארכות ההליכים המשפטיים, כאמצעי להשיג מטרות ותמורות עודפות בהשוואה ליתר בעלי הדירות, וזאת להבדיל מבעלי דירות אשר לא מסכימים לפרויקט עקב חוסר ידע, נסיבות אישיות מהותיות וכדומה. 

"בשונה מהסוג הראשון, לבעלי הדירות 'החוששים' יש להעניק את מירב תשומת הלב החברתית והמשפטית, מתן הסברים ומידע רחב ככל הנדרש, על מנת לאפשר להם להסכים לפרויקט מתוך הבנה ורצון לקיימו ולא חלילה מתוך חשש להיתבע. מאחר שהיה קיים קושי רב להגיע לרוב של 80% מבעלי הדירות, אנו סבורים כי הורדת הרוב הדרוש בחוק אכן תסייע בהפחתת החסם של בעלי דירות המסרבים 'סירוב בלתי סביר' ותקצר את משך מימושם של הפרויקטים הארוכים ממילא".

עבריינים לא במניין
עוד נקבע כי עברייני בנייה, הנוטים להתנגד למיזמי פינוי-בינוי (שכן במסגרתם לא מובטחת להם תמורה בגין החריגות שביצעו) לא ייכללו במניין הדיירים הדרוש להסכמה לפרויקט.

אם מבצעי החריגות לא ייכללו במניין המסכימים, הרוב שיושג עשוי להיות בחלק מהמקרים שברירי מאוד, לעיתים 51%. האין זה רוב קטן מדי לפרויקט מסוג הריסה ובנייה, שהוא בעל השלכות כה גדולות על הדיירים ועל השכונה?

עו"ד קרן: "כלל משפטי והלכתי במשפט הישראלי הוא 'בל ייצא חוטא נשכר'. מניסיוננו, לא פעם בעלי דירות ביצעו חריגות בנייה משמעותיות, כגון תוספות בנייה ללא היתר, פיצול דירה אחת למספר דירות בניגוד לחוק, השתלטות בלתי חוקית על חלקים ברכוש המשותף – גג או גינה – וכיוצא באלה. כאשר בעלי הדירות מעוניינים לבצע פרויקט, אותם 'עברייני בנייה' מסרבים לביצועו שכן כפי שאמרת, אותה חריגת בנייה אינה באה במניין שטח הדירה הקיים לצורך חישוב התמורות לבעלי הדירות. 

"בנסיבות אלה ועל מנת לא לתת לבעל הדירה שבנה בצורה בלתי חוקית אפשרות לעכב את הפרויקט, הפחתת הרוב הדרוש, גם לכדי 51% מבעלי הדירות – הינה ראויה ומידתית. כמובן שיש להבחין בין עברייני בניה בפועל, לבין בעלי דירות שבנו או הרחיבו בהיתר את דירתם, אולם הרחבה זו לא באה לידי ביטוי ברישום בנסח הטאבו או במצב בו היתר הבנייה לא נמצא אצל הרשות המקומית כתוצאה ממעשה או מחדל של הרשות. במצב זה, לא מדובר בבנייה בלתי חוקית ויש לתת על כך את הדעת במסגרת עריכת ההסכם".

היזם נ' הסרבן
לבסוף, התיקון בחוק ההסדרים מאפשר גם ליזם לתבוע דייר סרבן, ולא רק לבעלי הדירות כפי שהיה המצב עד היום.

מה דעתכם על השינוי הזה? האם היזמים לא נהנים בלאו הכי מפערי כוחות גדולים לטובתם מול בעלי הדירות?

עו"ד כהן-קצב: "בהקשר זה חשוב לזכור שעל בעלי הדירות להיות מיוצגים על ידי עורך דין המומחה בתחום ההתחדשות העירונית שכן בכך, הלכה למעשה, יש בכדי לצמצם משמעותית את פערי הכוחות בין היזם לבעלי הדירות. הסכם מקיף ומקצועי, המגן על בעלי הדירות בכל חשיפה שיש להם בפרויקט, יוביל לסיומו המוצלח של הפרויקט. צריך לזכור שהאינטרס של היזם לסיים את הפרויקט בהצלחה הוא משותף עם בעלי הדירות. ההסכם בין היזם לבעלי הדירות, אשר משקף את מערכת ההסכמות, ההתחייבויות והמנגנונים של קידום הפרויקט, צריך לאזן גם את אינטרס היזם לקדם את הפרויקט, לרבות באמצעות סעיפים מתאימים להגשת התביעה נגד בעלי הדירות הסרבנים, כמו למשל – מעורבות של הנציגות וב"כ בעלי הדירות בתביעה זו. 

עו"ד קרן: "נקודה נוספת היא החשש של בעלי הדירות לתבוע בעצמם את הדיירים הסרבנים, למשל מטעמי שכנות טובה וחברות. לכן, בהיבט זה, האפשרות של היזם לתבוע בעצמו את בעלי הדירות הסרבנים, היא דווקא לטובת בעלי הדירות".

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: