אילוסטרציה // Depositphotos

בעקבות דו"ח משרד המשפטים: "להיזהר ממעורבות יתר בכוחות השוק החופשי"

בכירים בענף הנדל"ן מתייחסים לשינויי חקיקה דרמטיים בהתחדשות העירונית, עליהם ממליץ דו"ח משרד המשפטים. מצד אחד הם מברכים, מצד שני מזהירים מהתערבות יתר בהתנהלות השוק החופשי

כרמלה קופר 30.04.2020

אילוסטרציה // Depositphotos

עורכי דין ובכירים בענף הנדל"ן, מתייחסים לדו"ח משרד המשפטים המציע שורה של שינויי חקיקה שנועדו להתיר חסמים מתהליכי התחדשות עירונית. בין היתר, ממליץ הדו"ח על קביעת היטל השבחה על 25%, הפחתת מספר החתימות הנדרש, מתן תמריץ לפתרון סכסוכים בין יזמים, הגשת תביעה אזרחית בגין "החתמה פוגענית", אישור תכנית ללא אישור טבלאות איחוד וחלוקה, ועוד.

עו"ד צבי שוב // צילום: כפיר סיוון
עו"ד צבי שוב // צילום: כפיר סיוון

עו"ד צבי שוב מומחה בתכנון ובניה ונדל"ן: "כל הקלה באפשרויות לקידום הליכי התחדשות עירונית היא ברוכה, אולם, אם עולם התכנון הינו מורכב, ותחום התחדשות העירונית על קרקע מבונה, מורכב ובעייתי עוד יותר. שילוב של מורכבות תכנונית וקניינית, בעלי דירות קרי, בעלי הזכויות, אשר פעמים רבות לא בנויים לשינויים כלכליים ושייכים לשכבות האוכלוסייה הנמוכות יותר ועל כן יש לאפשר גמישות רבה בנושא בהתאמה אליהם.

היטל ההשבחה, שכידוע  מכביד על כלכליות פרויקטים מסוג התחדשות עירונית וגם יוצר חוסר ודאות אצל יזמים בנוגע לתחשיבים הכלכליים שעליהם לבצע. נראה כי לאור אופיים הייחודי של פרויקטים מסוג זה  נקודת המוצא צריכה להיות פטור מלא ולכל הפחות לקבוע פטור בשיעור אחיד  וקבוע. חסם נוסף שלא בא לידי ביטוי בדו"ח הנ"ל הוא הסדרת אופן שיתוף הפעולה של הרשויות המקומיות עם היזמים ובעלי הזכויות בקידום פרויקטים מסוג זה, שכן ללא התוויית מסגרת זו, רצונם הטוב של היזמים ובעלי הזכויות בלבד בקידום הפרויקט פשוט אינו מספק, בין היתר לאור העובדה כי הדו"ח מותיר פתח לרשויות המקומיות לקבוע קריטריונים שונים לחישוב היטל ההשבחה בכל מקרה לגופו באופן שעלול לגרוע מהוודאות הכל כך נדרשת כאמור".

נחמה בוגין // צילום: עמית ישראלי
נחמה בוגין // צילום: עמית ישראלי

שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין: "ההמלצות שבמסמך הינן מהותיות וענייניות וללא ספק עשויות לסייע לקידום תחום הפינוי בינוי, אולם, יש לשמור ולהיזהר ממעורבות יתר של חקיקה בהתנהלות כוחות השוק החופשי. למשל, בכל נושא היטל ההשבחה , אני מברכת על צמצומו ל25% שכן הוא מהווה חסם מרכזי במימוש פרויקטים, אבל אסור להכתיב את דרך החישוב של ההיטל , מהלך זה הינו לא פחות משערורייתי . צריך לתת לשמאי המקרקעין לעשות את עבודתם, שהרי המדיניות וההנחיות בתחום הפינוי בינוי מאד דינאמיות ומשתנות תוך כדי תנועה. מתודולוגיה שמתאימה היום, לא תתאים בעוד שנה. בשום מתווה אחר לא מעוגן בחקיקה אופן חישוב ההיטל וכך צריך להיות גם כאן. לשם כך ישנם גורמים מקצועיים כמו שמאי מכריע וכן וועדות ערר.

האצה ומימוש של יותר פרויקטים יכולה להגיע מההמלצה לצמצום אחוז ההסכמה של בעלי הדירות שכן רבים מהפרויקטים "נתקעים" בשלב שבין 70 ל 80 אחוזי הסכמה וכעת תהיה האצה משמעותית. כך גם האפשרות שהיזם יהיה תובע מול דיירים סרבנים-  סיוע לבעלי דירות לתבוע בעל דירה או שכן סרבן, תלויה כיום ברצונו הטוב של היזם. ברגע שהיזם יכול לעשות זאת בדלת הראשית ולצד הורדת אחוזי ההסכמה , נראה יותר בעלי דירות מיישרים קו, ופחות דיירים סרבנים".

יהודה כתב יור ארגון הקבלנים מחוז תא והמרכז וסגן נשיא ההתאחדות קרדיט צילום דרור סיתהכל
יהודה כתב יור ארגון הקבלנים מחוז תא והמרכז וסגן נשיא ההתאחדות // צילום דרור סיתהכל

יהודה כתב יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז סגן נשיא התאחדות הקבלים בוני הארץ: "אני מברך על ההצעות של משרד המשפטים שנועדו לעזור ולסייע לתחום של פינוי בינוי שיש בו המון חוסר וודאות. אני מבין ומקבל את הרציונל העומד מאחורי ההחלטה של קביעת שעור קבוע של היטל השבחה כיוון שההצעה תוביל לוודאות בנושא זה. אך, אם נותנים לרשות המקומית סמכות להחליט על אזורים מסוימים בעיר שבהם יהיה היטל השבחה מלא ובאזורים אחרים יהיה פטור מהיטל השבחה, מן הראוי שזה יוחלט ויקבע מראש ולא בסמוך לאישור התוכנית או מתן היתר בניה. כך תוכל להיות וודאות מוחלטת. תחום הפינוי בינוי הינו תחום סבוך, מורכב וארוך שנים. לכן, אם כבר נותנים לרשות המקומית להחליט על חלוקת העיר לפי אזורים מן הראוי שנדע זאת כבר עכשיו, כך נדע מראש לגבי כל איזור ברשות, שעור היטל ההשבחה נקבע בו. כך ניתן יהיה להימנע מבעיות שאנחנו רואים חדשות לבקרים כמו במקרה של מתחם רקאנטי ברמת אביב שם ועדת הערר החליטה על אופן חישוב של היטל השבחה אשר עלול לקבור את הפרויקט לאחר עבודה של שנים רבות"

עו"ד ישי איצקוביץ // צילום: יורם רשף
עו"ד ישי איציקוביץ // צילום: יורם רשף

עו"ד ישי איציקוביץ ממשרד אגמון ושות', רוזנברג הכהן ושות': "נראה כי מדובר במסמך שעתיד לתת מענה לחסמים ולסוגיות נוספות שנלמדו עם השנים ועל כן הוא בבחינת מסמך משמעותי אשר אמור להשפיע דרמטית על קידום והתפתחות ההתחדשות העירונית ולפיכך יש לברך עליו. נראה כי חלק מהרפורמות המוצעות נתונות בקונצנזוס בעוד שלגבי האחרות, צפויות התנגדויות או דרישה לעריכת התאמות לצד הרחבות או צמצומים. כך למשל לעניין הפחתת הרוב הנדרש, לעניין ההסדרים המוצעים בייצוג בעלי הדירות על ידי משרדי עורכי הדין ולעניין ההתערבות בחופש החוזים בדרך של קביעת מועדים בחקיקה לקיום התנאים המתלים בהסכמים (ובפרט בנושא קידום התכנון שאינו בהכרח בשליטת הצדדים לעסקה). ראוי לציין כי מאחר ובעניינינו רפורמה שעיקרה רגולטורית הרי שעם כל הרצון וההבנה בצורך בהסדרת הנושאים בחקיקה, יש לזכור כי לכל פרויקט מאפיינים שונים, הן מבחינת מיקומו והן מבחינת היקפו והמורכבות שלו ועל כן יש גם להותיר גמישות בהתאם למציאות ולנסיבות הרלוונטיות ולהימנע מרגולציית יתר שתהיה בבחינת לשפוך את התינוק עם המים". 

גד גרשון // יחצ
גד גרשון // יחצ

גד גרשון, סמנכ"ל יזום בשפיר מגורים: "קיים צורך בשינוי חקיקה בתחום ההתחדשות העירונית והרצון לתקן והעשייה מבורכים בהחלט. אך, הדברים לא נסגרים בצורה שכזו שתבטיח באמת פתיחת חסמים. קביעת אחוז בהיטל השבחה – קביעה סתמית של אחוז % 50 או % 25  ללא התאמה ותחשיב פרטני. לא תמנע עצירת פרויקטים לאחר שנים של עבודה והוצאות. כל פרויקט שונה ואין חשיבות למיקום, עיר וכו' . בסופו של דבר צריך לוודא באם סכום ההיטל שנקבע מאפשר רווח מינימלי לפרויקט של % 18. הפתרון- נדרש לקשר בין הקבוע בחוק בנוגע לקביעת היטל ההשבחה, לבין תקן 21 . ללא שנושא זה נסגר אין כל ודאות שאכן פרויקטים יצאו לביצוע. נדרש לקבוע מסלולים מסייעים לרשויות מקומיות – כידוע הועדות המקומיות עמוסות מאד, אי לכך צריך לקבוע מנגנון לקידום תוכניות , שיסייע לוועדות המקומיות להתגבר על העומס.  דוגמאות שבהן נדרש כיום לקבל אישור מהעירייה: בכדי להגיע לותמ"ל, בכדי לאשר הכרזה (המאפשרת פטור ממיסים), בכדי לקבל קרקע משלימה". 

אודי בלום // צילום: סיון פרג'
אודי בלום // צילום: סיון פרג'

רו"ח אודי בלום, מנכ"ל חברת מטרופוליס: "ההנחיות המסתמנות של הממשלה יעשו טוב לתחום ההתחדשות העירונית. הורדת שיעור ההסכמה הנדרש מהדיירים תסייע לקידום יותר פרויקטים וליצירת אלפי יחידות דיור לשוק. הן נותנות כלים ברורים להתמודדות מול דיירים סרבנים, מגבילות את האפשרות שלהם לדרוש דרישות לא סבירות ומעניקות בכך ודאות תכנונית שכל-כך נדרשת בתחום. גם המעורבות של המדינה כצד בהתמודדות נגד סרבנים תסייע".

ננה חן // צילום: אורן גולן
ננה חן // צילום: אורן גולן

ננה חן, מנכ"לית ראדקו התחדשות עירונית מקבוצת רפאלי: "ההחלטה להוריד את אחוז החתימות הנדרשות לשני שליש במקום 80% מאד משמעותית ובהחלט תקצר את התהליך המפרך מול הדיירים. נושא חשוב נוסף שעולה בדו"ח הוא דיירים שביצעו חריגות בנייה בבניין, מתן פתרון בנושא זה יקל מאד עלינו היזמים , יטיב עם יתר הדיירים בבניין וימנע עיכובים בקידום פרויקטים. גם העובדה שהמדינה תוכל להתערב ולנקוט צעדים מול דיירים סרבנים, בהחלט יגביר את ההרתעה מולם ויתכן שיפחית את ההתנגדויות המיותרות לעיתים בפרויקטים משמעותיים

עו"ד אדם סצוואן // צילום: סם יצחקוב
עו"ד אדם סצוואן // צילום: סם יצחקוב

עו"ד אדם צסוואן, שותף במשרד גינדי כספי ושות': "ענף ההתחדשות העירונית בישראל הוא ענף צעיר יחסית המשווע להסדרה ולוודאות, ולכן כל צעד שמבצע הרגולטור לצורך הגדלת הוודאות של היזמים ובעלי הדירות הוא צעד מבורך. פרויקטים של התחדשות עירונית רוויים בסיכונים עבור היזם כמעט בכל היבט – ההתקשרות עם בעלי הדירות, התכנון, המיסוי ועוד, ולכן הצעד לדוגמא של הפחתת הרוב הדרוש לקידום הפרויקטים הוא צעד שמקצר הליכים, כי המשמעות שלו היא שניתן יהיה לדון מוקדם יותר בטענות של דיירים סרבנים ולבחון האם הסירוב שלהם סביר בשלב ראשוני יותר של הפרויקט. עם זאת, לצד החשיבות בהסדרת הענף, יש להיזהר מעודף רגולציה. בדיונים המוקדמים טרם הוצאת הדוח הצגתי עמדתנו זו בפני נציגי הממשלה. יש להפעיל שיקול דעת עד כמה הרגולטור צריך להתערב ביחסים בין הגורמים השונים (לרבות בין היזמים לבין בעלי הדירות). התערבות יתר עשויה לגרום לפגיעה משמעותית מדי בזכויות של הנוגעים בדבר ובפועל – לתוצאה הפוכה ולעצירת הפרויקטים הכה חשובים הללו".

עו"ד נעמה שיף // צילום: סטודיו תומס
עו"ד נעמה שיף // צילום: סטודיו תומס

עו"ד נעמה שיף, שותפה במשרד שוב' ושות: "ניכר שבמשרד המשפטים עשו עבודה מקיפה בכל הנוגע לאיתור החסמים בפרויקטים של התחדשות עירונית ולמציאת פתרונות שיגדילו את הודאות בשוק. היום מרבית הרשויות המקומיות מעוניינות לקדם התחדשות עירונית ברמת המתחם ולא ברמת הבניין הבודד והפחתת אחוזי ההסכמה תאפשר לקדם את הפרויקטים מהר תוך גם מתן פתרונות למתחמים שפועלים בהם מספר יזמים במקביל. חלק גדול מההתנגדויות של דיירים היום נובעות מהתמשכות ההליכים, הם מעוניינים בפינוי בינוי אך הם רוצים להצטרף רק שהפרויקט צובר ודאות גבוהה יותר ולכן ככל שיוסרו חסמים והשוק יפעל בוודאות גבוהה יותר כך גם נראה קצב חתימה מהיר יותר על החוזים מול היזמים".

ישראל יעקב // צילום: איגור פינקלשטיין
ישראל יעקב // צילום: איגור פינקלשטיין

שמאי מקרקעין ישראל יעקב: "אני כמובן מברך על הדוח. הגיע הזמן לטפל בכל נושא הדיירים הסרבנים והדיירים הפולשים. נתקלנו לא פעם בדייר בקומת הקרקע שפלש לשטח ציבורי ועיכב פרויקט שלם בשל הסירוב שלו להכיר בשטח כשטח ששייך לכל הבניין. גם הסעיפים בדו"ח שמדברים על היטל ההשבחה מבורכים. זה נותן את מה שאנחנו מדברים עליו מספר שנים – ודאות. ברגע שתהיה ודאות ופחות סיכון כלכלי, ייבנו יותר פרויקטים ואנחנו נראה מתחמים שלמים שכיום מתפוררים הופכים לשכונות מודרניות".

שמוליק כהן שמאי מקרקעין // צילום: דובי שמחי
שמוליק כהן // צילום: דובי שמחי

שמאי שמוליק כהן ממשרד SK שמאות מקרקעין: "אני ממליץ ראשית לצנן ההתלהבות או ההתנגדות כי מניסיון עבר פרק הזמן שעובר מכתיבת הדו"ח ועד מימושו הוא פרק זמן ארוך כ"כ שהרי חלק מהנושאים שהדו"ח דן בהם לא יהיה רלוונטי. ברם, לא ניתן להסיר מחשיבות ניסיון ההסדרה של הנושא והפחתת גורם אי הוודאות שהוא הוא בין הגורמים המשמעותיים להמשך עליית מחירי הדיור. אנו עדים ברמה יומיומית לתחלואים אותם מתיימר הדו"ח לטפל – קידום וקיצור פרק הזמן להקמת פרויקטים ע"י הורדת אחוז ההסכמה של הדיירים (אחוז שמשמש לא פעם לניסיון סחיטה של דיירים מהיזם אך בפועל גורם לעיכובים דרמטיים בפרויקט ופוגעים ביתרת הדיירים), הסרת אי הוודאות בנושא היטלי ההשבחה, פתרון ניכוס יתרת זכויות ע"י דיירים כאשר בפועל מדובר בעבירות בנייה (השתלטות לא חוקית על חצרות/גגות), פתרון בעיית ההסכמים ש'מתחת לשולחן' על מנת להגיע לאחוז הנכסף, ונושא חשוב נוסף הינו קביעת פרק זמן בו יפוג תוקפו של הסכם וכך תימנע איוולת בה מארגן מחתים דיירים ובפועל מדובר בלקוחות שבויים לשנים רבות גם אם המארגן לא קידם הפרויקט. לסיכום, גם אם יתקבלו בסופו של יום חלק מההמלצות הרי שהנ"ל יתרום משמעותית לקידום פרויקטים, להורדת מחירי הדיור ולשיפור רמת החיים של הדיירים הקיימים".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות