המשנה ליועץ המשפטי לממשלה ארז קמיניץ בכנס מגדילים // צילום דרור סיתהכל
המשנה ליועץ המשפטי לממשלה ארז קמיניץ בכנס מגדילים // צילום דרור סיתהכל

על הפרק: יופחת הרוב הדרוש לביצוע פרויקט, היטל ההשבחה יעמוד על 25%

דו"ח משרד המשפטים מציע שורה של שינוי חקיקה בפרויקטים להתחדשות עירונית: קביעת היטל השבחה על 25%, הפחתת מספר החתימות הנדרש, מתן תמריץ לפתרון סכסוכים בין יזמים, הגשת תביעה אזרחית בגין "החתמה פוגענית" ואישור תכנית ללא אישור טבלאות איחוד וחלוקה

כרמלה קופר 30.04.2020

תמונה: ארז קמיניץ // צילום דרור סיתהכל

מחלקת ייעוץ וחקיקה במשרד המשפטים מפרסמת היום (30.4) דו"ח מפורט הכולל המלצות לשינויי חקיקה דרמטיים, במטרה להתיר חסמים המונעים את התקדמותם של פרויקטים להתחדשות עירונית.  הדו"ח מוגש בעקבות יוזמה להקמת בחינה שקידם המשנה ליועמ"ש, עו"ד ארז קמיניץ וכולל שורה של שינויים, ביניהם הפחתת מספר החתימות הנדרש, תמריץ לפתרון סכסוכים בין מספר יזמים הפעילים באותו מתחם פינוי בינוי ועד לקביעת היטל השבחה על 25%. 

יידרשו חתימות משני שלישים מבעלי הדירות במקום 80% כפי שקיים היום
בדוח, אותו הגישו כרמית יוליס, ראש אשכול נדל"ן ייעוץ וחקיקה (משפט אזרחי) ואסתי ורהפטיג, אשכול נדל"ן ייעוץ וחקיקה (משפט אזרחי), מפורטים החסמים הקיימים בתחום ההתחדשות העירונית והמלצות להתרת החסמים, באמצעות שורה של צעדים משפטיים. 

בין היתר, נוגע הדו"ח לחסמים קניינים בתוך יחסי בעלי דירות ויזמים. מדובר בחסמים הנוגעים להליך חתימת העסקאות מול בעלי הדירות, ובכלל זה קושי בהשגת הרוב הדרוש מבין בעלי הדירות והתמודדות עם בעלי דירות סחטנים וסרבנים מועדים מחד, ומאידך, תופעות של ניצול בעלי דירות מוחלשים והחתמת בעלי דירות על עסקאות שמכילות תנאים מקפחים וחד צדדים לטובת היזם. 

בהקשר זה מוצעות בדוח מספר דרכי התמודדות, ביניהן, הפחתת הרוב הדרוש לשם קידום ביצוע עסקת התחדשות עירונית כך שיעמוד על שני שלישים מבעלי הדירות בבית המשותף, ולא על 80% כפי שקיים היום. הסדר זה יוכל להתקיים מקום בו קבע שמאי פינוי בינוי כי העסקה המוצעת כדאית כלכלית. כמו כן, מוצע לקבוע הסדר מיוחד לגבי בעל דירה המסרב לעסקה שעבר עבירת בניה בדירה נשוא העסקה. ההמלצות מציעות לקבוע כי בעל דירה מסרב שביצע עבירת בניה לא יימנה כבעל דירה באותו הבניין ולא יחשב כבעל דירה בחישוב "100%" מכלל בעלי הדירות. כלל זה יחול מקום בו הסכימו למעלה ממחצית מבעלי הדירות באותו בית משותף לביצוע העסקה. כלומר, הדייר שביצע עבירות בניה יקבל תמורות בעבור הבניה החוקית שביצע בלבד והוא יחשב כמי שמסרב סירוב בלתי סביר לעסקה.

אפשרות להגשת תביעה אזרחית חוזית ונזיקית בגין "החתמה פוגענית"
כמו כן, הדוח מתייחס למצב בו לבעל דירה אחת יש למעלה מ- 30% מכלל הדירות בבניין. במקרה זה מוצע לשנות מהדין הקיים ולקבוע כי בעל דירות יחשב כמי שיש בידיו 30% מהדירות בבניין. בנוסף, חלק גדול מהדוח מוקדש להגנה על בעלי הדירות מפני התערבות לא הוגנת וניצול לרעה. בעניין זה מוצע לקבוע כי תחול חובה להעניק לבעלי הדירות בטוחות לפי חוק המכר דירות (הבטחת השקעות). כמו כן, בדוח ישנה התייחסות עניפה להיבטים הנוגעים לאתיקה של עורכי הדין המייצגים את הדיירים. יש לציין כי נושא זה נמצא בהליכי גיבוש מול לשכת עורכי הדין.

על מנת להגן על בעלי הדירות מוצע להגדיר "החתמה פוגענית" על עסקת פינוי בינוי. בנושא זה נבחנת השאלה אם קיימת אפשרות של הגשת תביעה אזרחית (חוזית ונזיקית) בגין "החתמה פוגענית", במסגרת הדין הקיים – ככל שימצא כי הדין הקיים חסר, מוצע לבחון אפשרות ליצירת עוולה נזיקית ייחודית ואף לבחון האם ראוי לקבוע פיצוי הולם בצידה. חזקות מוצעות אשר התקיימותן מצביעה על קיומה של "החתמה פוגענית", כל עוד לא הוכח אחרת.

קביעת היטל השבחה בפרוייקטים של התחדשות עירונית על 25%
באשר לחסמים הנוגעים להתנהלות מול הרשויות השונות, ובכלל זה קשיים במנגנון הקיים בנוגע למתן פטור מהיטל השבחה, שינויים תכופים ומשמעותיים של מסמכי מדיניות עירוניים, עודף בירוקרטיה ועוד, אחת מההמלצות המרכזיות בדו"ח הנה קביעת היטל השבחה בפרוייקטים של התחדשות עירונית על 25%. על מנת לאפשר לרשות המקומית לומר את דברה בעניין, מוצע לאפשר לה לקבוע מראש כי באיזורים מסויימים יחול היטל השבחה בשיעור של 50%, באיזה איזור יעמוד שיעור ההיטל על 25% ובאיזה איזור ההיטל יעמוד על 0% ולמעשה יינתן פטור. 

קביעת לוחות זמנים לפקיעת עסקאות ותמרצים לפתרון סכסוכים בין יזמים
נושא משמעותי נוסף נוגע להתמודדות עם עסקאות להתחדשות עירונית שלא מתקדמות בצורה מיטבית. על פי הדוח מוצע לקבוע לוחות זמנים לפקיעת עסקאות באופן שהן תהיינה בטלות מעיקרן ככל שיזם לא עמד באבן דרך מסויימת, או שהיא תהיה ניתנת לביטול במצב זה. 

עניין נוסף המובא בדוח נוגע להתמודדות עם מצב בו בבניין אחד יש שני יזמים שמחתימים על עסקאות. מצבים אלו ידועים ככאלו שבגינם, בשל התחרות, העסקאות לא מתקדמות. בהקשר זה מוצע לבחון הקמת טריבונל שתהא בידו האפשרות לברר את הסכסוך בין שני היזמים, לתמרץ אותם להגיע להסכמות ביניהם, ולהגיע למצב בו רק יזם אחד ממשיך את העסקה באותו בניין, והחוזים שהדיירים חתמו איתו, ייחתמו מחדש עם היזם השני.

עוד מוצע לבטל את מנגנון ההכרזות על מתחמי פינוי בינוי ולעגן בחקיקה הסדרים אחרים על מנת לקבל את התמריצים שנוגעים למתחמים אלו.

להאריך את תוקף הותמ"ל  ולאשר תכנית ללא אישור טבלאות איחוד וחלוקה
בתחום הבניה והביצוע מוכרים חסמים שאינם אופייניים בהכרח רק להליכי התחדשות, אך נוכחים ביתר שאת בפרויקטים אלו, וההשפעה שלהם על התחדשות עירונית היא משמעותית. בהקשר זה מוצע להאריך את תוקף החקיקה העוסקת בוועדה למתחמים מועדפים לדיור. 

כן מוצע לקבוע מסלול מיוחד לאישור תכניות איחוד וחלוקה בפרוייקטים של התחדשות עירונית, וזאת באמצעות קידום ואישור התכנית גם בלי אישור טבלאות איחוד וחלוקה, כאשר אישור הטבלאות ידחה למועד הוצאת ההיתרים, ויתקבלו לגביהן הסכמות הדיירים. 

כמו כן, מוצע להגמיש את עקרון השוויון שמנחה את קביעת הטבלאות בתכניות איחוד וחלוקה בפינוי בינוי, כך ששינויים מינוריים בין סוגי נכסים לא יילקחו בחשבון. 

עוד מוצע לתקן את הדין, כך שניתן יהיה לקדם תכניות להתחדשות עירונית ככל שיש רוב מסויים מבין בעלי הדירות המעוניינים בקידום התכנית, ואין הכרח לקבל הסכמה של כלל בעלי הדירות בתכנית. עוד בעניין זה מוצע הסדר ביחס למסמכי מדיניות הנוגעים להתחדשות עירונית, כדי להגביר את הודאות של אלו המסתמכים עליהם והאופן בו ניתן להתחשב בהם בהליך התכנוני.

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מציינת כי: "יודגש כי ההמלצות המפורטות משקפות את דיוני גורמי המקצוע במשרדים, כאשר לאחר קבלת ההערות ביחס אליהן ועיבוד נוסף, הן עתידות להגיע לבחינתם והחלטתם של השרים הרלוונטיים".

מטעם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית היו חברות בצוות סמנכ"לית הרשות, עינת גנון, והיועצת המשפטית של הרשות, איריס פרנקל-כהן. מטעם משרד האוצר היו חברים בצוות יובל טלר, שני מנדל לאופר ורוני מר. את עבודת הצוות ריכזה עו"ד אסתי בס ורהפטיג, וכעת מרכז את עבודת הצוות עו"ד רוסלאן עותמן, שניהם מיעוץ וחקיקה במשרד המשפטים. הדוח מופץ להערות הציבור עד ל- 14.5.20.

מנכלית הרשות להתחדשות עירונית עינת גנון בכנס מגדילים // דרור סיתהכל
מנכלית הרשות להתחדשות עירונית עינת גנון בכנס מגדילים // דרור סיתהכל

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מסרה כי: "עמלנו במשך כשנה, ביחד עם משרדי המשפטים והאוצר, על מיפוי החסמים הקיימים בתחום ההתחדשות העירונית, הבאנו את הניסיון הרב שהצטבר אצלנו וגיבשנו סל פתרונות שיש בהם כדי לתת מענה לקשיים. תהליכי התחדשות עירונית הינם מורכבים מאוד ואנו מנסים למצוא דרכים להקל ולהאיץ את הוצאתם לפועל. מתפקידה של הרשות הממשלתית לסייע בהגדלת היקף המימוש של הפרויקטים  ככל הניתן, כדי שיותר ויותר דיירים יוכלו לחיות בדירות בטוחות וממוגנות. אנו נמשיך במלאכת החשיבה, וכן נמשיך להיות קשובים לקולות המגיעים מהשטח ולקיים התייעצויות שוטפות, במטרה לספק מענה ופתרונות לענף"

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות