דפנה לנדאו: "נדל"ן הוא מרתון - בעשור הקרוב עליית המחירים כבר לא תתקן טעויות של יזמים"

באולפן "מגדילים" התארחה דפנה לנדאו, שותפה ומנכ"לית 'מרתון מימון', לשיחה על הגישה ההוליסטית הנדרשת מיזמים כיום ועל השינוי העמוק שעובר שוק הנדל"ן הישראלי. "אנחנו יזמים שחושבים כמו יזמים," היא מסבירה, ומדגישה כי היכולת לתפור "חליפת מימון" אישית היא קריטית להישרדות בתנאי השוק הנוכחיים.

מה מייחד את 'מרתון מימון' בשוק המימון החוץ-בנקאי הצפוף?
"הייחודיות שלנו נובעת מכך שאנחנו קבוצה שהיא גם יזמית וגם מימונית. מי שעוסק בנדל"ן יודע שזו ריצה למרחקים ארוכים, ולכן אנחנו רואים בעצמנו שותפים לדרך ולא רק גוף שמעניק הלוואות. הניסיון היזמי שלנו מאפשר לנו להבין את אתגרי הביצוע שהתייקרו ואת לוחות הזמנים שהתארכו, ולהציע פתרונות אקוויטי (הון) הוליסטיים במקום חוב רגיל שמכביד על המינוף."

מדוע את ממליצה ליזמים להעדיף שותפות באקוויטי על פני לקיחת הלוואות נוספות? "הלוואה היא חוב שצריך לשרת ללא קשר למצב הפרויקט, ובתקופה האחרונה ראינו שלוחות הזמנים של החוב ושל השוק פשוט לא נפגשים. כשמכניסים שותף אקוויטי, הוא לוקח יחד עם היזם את הסיכון ההוני מתוך הבנה שההון שקוע בפרויקט זמן רב יותר. זה נותן ליזם 'קומפורט' ונוחות שחיוניים בבוקר המורכב שכל יזם חווה בשנים האחרונות, במיוחד כשהריבית הגבוהה שוחקת את הרווחיות בצורה דרמטית ככל שהזמן עובר."

כיצד המלחמה והמציאות הנוכחית משפיעות על האסטרטגיה של חברות הנדל"ן?
"המלחמה חידדה את הצורך הקריטי בהתחדשות עירונית ובמיגון, אך היא גם יצרה צרכי הון גדולים לחברות שפותחות כמה פרויקטים במקביל. מילת המפתח היום היא מקצוענות ובניית תחזית תזרימית שמרנית. יזמים חייבים להשאיר לעצמם נזילות ליום סגריר ולא לבסס החלטות רק על הפרשי ריבית קטנים. אנחנו צריכים להבין שמה שהיה בעשור הקודם – שבו עליית המחירים תיקנה את כל הטעויות התכנוניות והאסטרטגיות – לא יחזור בעשור הקרוב."

את מדברת על "בציר פחות טוב" של פרויקטים משנים קודמות. למה הכוונה?
"פרויקטים מהשנים 2021-2022 ('בציר 21-22') הם מאתגרים יותר, כי הקרקעות נרכשו במחירים גבוהים כשהריבית הייתה נמוכה, וניתנו תמורות מופלגות לדיירים. כיום, עם התייקרות הביצוע ועצירת עליית המחירים, הכלכליות שלהם נפגעה. עם זאת, יזם שיש לו תמהיל פרויקטים מגוון, הכולל גם פרויקטים מתקופות של פריחה או כאלו שתומחרו בזהירות ב-2023-2024, יוכל לשרוד את התקופה בהתנהלות נכונה ומוקפדת."

מהי "עצת הזהב" שלך ליזמים שמתכננים את העשור הקרוב?
"העשור הקרוב יהיה מתון והדוק יותר בכל ההיבטים. אני אופטימית כי כולנו יזמים וכולנו 'לונג' על ישראל, אבל חייבים להתארגן תזרימית והונית לטווחי זמן ארוכים יותר. זה הזמן של המקצוענים להבין לעומק את התזרים שלהם, להשתמש במכשירים הוניים חכמים ולתכנן בקפידה כל צעד – כי סוף מעשה במחשבה תחילה."

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן