מתי אפשר לבטל הסכם התחדשות עירונית – ומה הפיצוי ליזם?

לאחרונה אושרו ונכנסו לתוקף תקנות פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) (תשלום בשל ביטול עסקת התחדשות עירונית), תשפ"ה-2025. התקנות מאפשרות לבעלי זכויות בבית משותף לבטל הסכם התחדשות עירונית שנחתם עם יזם, מבלי שיראו בהם כמפרים אותו, בטענה שהיזם לא קידם את הפרויקט כמפורט באבני הדרך הקבועות בתקנות. בנוסף, התקנות קובעות גם מה יהיה תשלום הפיצוי ליזם (אם בכלל) שתידרש לשלם כל דירה בבניין שביקשה לבטל עמו את ההסכם.

בהוראות סעיף 1(ד) לחוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי), התשס"ו – 2006 נקבע מהי תוקפה של עסקת פינוי בינוי עליה חתמו בעלי זכויות עם יזם, ומהם התנאים שמאפשרים לבעלי הזכויות לבטל את ההסכם. הוראות אלה חלות גם על עסקאות והסכמים שנחתמו לפי תוכנית החיזוק שאושרה ב-2008.

אחת מהעילות בחוק פינוי בינוי לביטול ההסכם היא שהיזם לא הגיש תוכנית מפורטת (תב"ע) למוסד התכנון המוסמך בתוך 4 שנים ו-6 חודשים מהיום שבו נחתמה עסקת הפינוי בינוי הראשונה. בחוק החיזוק אף נקבע, כי אם היזם לא הגיש בקשה להיתר בנייה בתוך 3 שנים ו-6 חודשים מחתימת העסקה לפי חוק החיזוק, הרי שגם במקרה זה תעמוד לבעלי הזכויות האפשרות לסיים את ההתקשרות עם היזם.

הסדר זה נועד בראש ובראשונה למנוע את כבילתם של בעלי הזכויות להסכם התחדשות עירונית, עם יזם שאינו מצליח לקדם פרויקט בלוחות זמנים סבירים, ולמעשה לאפשר להם להשתחרר ולהתנתק מההסכם כדי שיוכלו לקדם את הפרויקט עם יזם אחר.

יזם שעסקת התחדשות עירונית עמו בוטלה על ידי בעלי הזכויות, יהיה זכאי לתשלום מאותו בעל דירה שביטל עמו את ההסכם לביצוע הפרויקט, וזאת על פי הקבוע בתקנות. מאחר והיזם הסתמך על חתימות בעלי הזכויות על ההסכם לביצוע הפרויקט עמו ופעל לקידומו, המחוקק קבע שתשולם לו תמורה כספית בגין ההוצאות שהוציא בקשר עם קידום הפרויקט על ידו עד למועד הביטול בהתאם לשלב אליו הפרויקט הגיע. סכום הפיצוי תלוי גם בסוג הפרויקט – קרי, פרויקט לפי חוק פינוי בינוי או פרויקט לפי חוק החיזוק. 

בפרויקטים לפי פינוי בינוי, סכום הפיצוי ליזם נע בין 5,000 שקל ל-10,000 שקל בגין כל דירה שההסכם לגביה בוטל, ואלו בפרויקטים לפי חוק החיזוק סכום הפיצוי ליזם נע בין 500 שקל ל-1,800 שקל מכל דירה. כמו כן, ועל מנת להבטיח את הזכות של בעלי הדירות להשתחרר מהתקשרותם עם היזם, נקבע בתקנות כי אם נרשמה הערת אזהרה לטובת היזם בגין הסכם ההתחדשות העירונית, הרי שתנאי מקדים להעברת התשלום ליזם יהיה מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובתו מנסח הרישום של המקרקעין.

*הכותבים, עו"ד תומר בלאיש ועו"ד ענת בירן, ממשרד ענת בירן – עורכי דין, המתמחה בדיני תכנון ובנייה ובהתחדשות עירונית ונדל"ן

*כל האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן