אילוסטרציה // depositphotos
אילוסטרציה // depositphotos

התיקון לחוק פינוי בינוי: הדיירים יוכלו לבטל עסקה, היזמים יוכלו לתבוע

הצעת החוק החדשה לתיקון חוק פינוי בינוי נועדה להסיר חסמים הנובעים מהתנהלות היזמים והדיירים אולם כוללת שורה חדשה של אפשרויות לביטול עסקאות ותביעות ומתעלמת לחלוטין מעיכובים הנגרמים על ידי הרשויות המקומיות – כל שינויים הצפויים בסקירה מיוחדת שלפניכם

כרמלה קופר 30.03.2021

משרד המשפטים פרסם להערות הציבור את תזכיר חוק פינוי בינוי, הכולל בעיקרו את הפחתת הרוב הדרוש לשני שליש מהדיירים, כלים להתמודדות דיירים סרבניים, אפשרות להגשת תביעה על ידי היזמים, אפשרות לדיירים לביטול עסקאות וצמצום ההגבלות החלות על שמאי מקרקעין. יש לציין כי התזכיר איננו מתייחס לחסמים הנובעים מעיכובים שמטילות הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה והרשויות המקומיות.

ברקע לתזכיר החוק עומד דו"ח שפורסם באפריל 2020 הכולל שורה של המלצות, שמטרתן לייעל לכאורה את הליכי ההתחדשות העירונית בישראל. במשרד המשפטים אומרים עם פרסום התזכיר כי: "בתכנית האסטרטגית לדיור לשנים 2017-2040, נקבע כי ללא התחדשות עירונית בהיקפים משמעותיים תעמוד מדינת ישראל בפני קושי תכנוני ממשי של אזילת הקרקעות הפנויות המיועדות לבינוי במרכז הארץ….במסגרת זו, הומלץ על עלייה מ-12% התחדשות עירונית בכלל התחלות הבנייה בשנה ל-46% בשנים 2036-2040, באופן מדורג".

יופחת הרוב הדרוש להגשת תביעה נגד דייר סרבן
כאמור, תזכיר החוק כולל שורה ארוכה של תיקונים, שיוצרים מאזן כוחות חדש בין היזמים לדיירים, בניסיון להתיר את החסמים המעכבים את פרויקטיי פינוי הבינוי. במסגרת הצעת החוק יופחת כאמור הרוב הדרוש לשם הגשת תביעה כנגד דייר סרבן מארבע חמישיות (כ-80%) לשני שלישים (כ-66%) אולם מובהר כי לא יחול שינוי בעקרון הקיים כיום בחוק, כלומר התיקון לא יחול על מי שיימצא על ידי בית המשפט ש"סירובו בלתי סביר ובלתי מוצדק". בנוסף לכך, לשם הגשת התביעה יידרש התובע לצרף חוות דעת של שמאי פינוי בינוי, שייקבע כי העסקה מבוססת על עקרונות תמורה שוויוניים בין הדיירים. 

שיעור הבעלות ייחשב לקביעת הרוב בלבד
בתוך כך, בכל הנוגע לעקרונות העוסקים בשיווין, קובעת הצעת החוק גם כי "מי שבבעלותו יותר משלושים אחוזים מהדירות בבית משותף ייחשב כבעלים של שלושים אחוזים מהדירות בלבד לצורך קביעת הרוב המיוחס, ולא לפי שיעור הבעלות שלו בפועל", זאת בניגוד לחוק הקיים כיום הקובע כי מי שבבעלותו 30% מהדירות ייחשב כבעליה של דירה אחת בלבד. 

בעל דירה שביצע חריגות בנייה ויתנגד לפרויקט ייחשב כדייר סרבן
עוד עוסק התזכיר בקידום פרויקטים שבהם בוצעה בנייה בלתי חוקית בעבר, דוגמת הרחבת דירה ללא היתר. במקרה של בעלי דירות כאמור ובמידה ואלו יסרבו לביצוע הפרויקט – הם לא ייחשבו ברוב הדרוש להגשת תביעה. בהקשר זה, על פי הצעת החוק גם היזמים יוכלו להגיש תביעה כנגד בעלי דירות כאמור או כנגד דייר סרבן. 

כיצד יוכלו בעלי הדירות יוכלו לבטל את העסקה?
הצעת החוק מרחיבה את סמכות הממונה על פניות הדיירים בכל הנוגע לביטול עסקת פינוי בינוי והוא יוכל לקבוע כי עסקה בטלה גם במצבים של "החתמה על עסקה תוך מצג כוזב מצדו של היזם, הפעלת לחץ בלתי סביר וניצול מוגבלות. מצבים אלו, כמו גם החתמה בשפה לא ידועה, יוגדרו כהחתמה פוגענית". 

זאת ועוד, החוק יחייב את היזם להצהיר על פרטים שבלעדיהם לא יהיה תוקף לעסקה, כגון זהות היזם, דרכי יצירת הקשר עמו, מועד החתימה על העסקה והמועד בו נחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה או לחילופין ציון העובדה כי העסקה היא עסקת פינוי ובינוי ראשונה, העקרונות לקביעת התמורה לדיירים, מועדים להתקדמות הליכי התכנון ומסירת דירות התמורה,  התחייבות להעמיד ערבויות לטובת בעלי הדירות להבטחת התחייבויות היזם מכוח העסקה ועוד שורה ארוכה של פרטים. 

עילה נוספת לביטול עסקת פינוי בינוי על ידי בעלי הדירות תהיה במידה והיזם לא התקשר עם בעלים של לפחות מחצית מהדירות בתוך שנתיים מיום שנחתמה העסקה או אם לא הוגשה תוכנית מפורטת על ידי היזם למוסדות התכנון תוך ארבע שנים מיום חתימת העסקה. יחד עם זאת, בסייג לסעיף זה, מוצע להאריך את המועד שקובע החוק בשנה נוספת, במידה ויימצא כי העיכוב נובע מהחלטה של מוסד תכנון או רשות מקומית או מאי קבלת החלטה על ידיהם וכן, במקרה של מתחמים שהוכרזו על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ואשר כוללים לפחות 120 יח"ד. 

ביטול עסקה לחיזוק מבנים
הצעת החוק מתייחסת גם לתיקון לחוק המקרקעין לחיזוק בתים מפני רעידות אדמה, וקובעת כי רוב בעלי הדירות רשאים להודיע ליזם כי אינם מעוניינים בעסקה לפי תוכנית החיזוק, במידה והיזם לא התקשר עם לפחות מחצית מבעלי הדירות בתוך 18 חודשים מיום חתימת העסקה או אם לא נקלטה בתוך 36 חודשים בקשה להיתר בנייה שהגיש היזם למוסדות התכנון. גם כאן מתייחסת הצעת החוק לעיכובים הנובעים מהתנהלות הרשויות המקומיות ומאפשרת להאריך מועדים אלו בשנה נוספת במקרים של עיכוב כאמור. 

צמצום המגבלות החלות על שמאי פינוי בינוי
עוד מתייחסת הצעת החוק לביטול ההגבלות הרחבות שהוטלו על שמאי פינוי בינוי וגרמו לכך ש"רשימת השמאים ריקה משמאים", זאת לטענת משרד המשפטים בעיקר בשל הסעיף המגביל את שמאי פינוי ובינוי לעסוק באופן גורף בעסקאות פינוי ובינוי או בעניינו של מי שעיקר עיסוקו עסקאות כאמור. לפיכך, על פי הצעת החוק תצומצם ההגבלה, כך "ששמאי פינוי ובינוי שמונה מכוח החוק, לא יטפל בעניין אחר של מי שהיה צד לאותו עניין שנדון בפניו מכוח המינוי כאמור, אם טרם חלפה שנה ממועד מתן חוות דעתו האחרונה אותו עניין, אך לא יהיה מנוע מלעסוק בעניינו של מי שאינו צד לעניין שבפניו, גם אם הדבר נוגע לעסקאות פינוי ובינוי". 

את הצעת החוק גיבש צוות בין-משרדי, בראשות משרד המשפטים ובשיתוף הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרד האוצר.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות