פינוי בינוי בשכונות ותיקות: המדריך המקיף לשנת 2025

שכונות ותיקות רבות ברחבי הארץ, שנבנו בשנות ה־50 עד ה־70 , מספרות את סיפורה של מדינת ישראל בראשית ימיה.  בנייני רכבת נמוכים, תשתיות ישנות, מרחבים ציבוריים מוזנחים, צפיפות, ונגישות לקויה הם רק חלק מהמאפיינים. מה שהיה פתרון דיור ראוי בדורות קודמים, מהווה היום מוקד לסיכון פיזי וחברתי של ממש. פינוי בינוי בשכונות ותיקות הוא הרבה יותר מצורך תכנוני להקמת מבנים חדשים ובטוחים המחזירים לתושבים איכות חיים. מעבר לשדרוג הפיזי, פינוי בינוי מהווה מנוף לשינוי חברתי.

החידוש לא נעצר רק בהרס ובנייה מחודשת. מדובר על תכנון מקיף שכולל שיפור דרמטי במרחב הציבורי, הוספת שטחים ירוקים, שדרוג תשתיות ישנות, והקמה של מבני ציבור – בתי ספר, מעונות, מרכזים קהילתיים ועוד. עבור שכונות עם אוכלוסייה מבוגרת או מוחלשת, מדובר בהזדמנות לשדרוג מהותי באיכות חיים, תוך קידום שוויון הזדמנויות, צמצום פערים, וחיזוק קהילות וותיקות.

היסטוריה קצרה – ומה קרה בשכונות הוותיקות?
המונח "פינוי בינוי" נכנס לשיח הציבורי בשנות ה־90, אך הפריצה האמיתית החלה רק בעשור האחרון עם הקמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ב־2016.

בין הפרויקטים הבולטים ניתן לציין את קריית יובל בירושלים, קריית משה ברחובות, שכונת יוספטל בפתח תקווה, ושכונת נווה שרת בתל אביב. במקומות האלו הוכח שפינוי בינוי לא רק מחליף מבנים – אלא משנה את החיים עצמם: יותר ביטחון, יותר נגישות ותקווה לעתיד טוב יותר.

ההבדל מתמ"א 38 – ולמה הוא קריטי בשכונות ותיקות
בשכונות וותיקות, שבהן המבנים רעועים והתכנון האורבני אינו מאפשר תוספות קלות, פינוי בינוי עדיף משמעותית מתמ"א 38. במקום להתמקד בחיזוק או בהריסה של בניין יחיד, הוא מאפשר תכנון מחדש של כל המתחם,  תוך התאמתו לצרכים המודרניים של התושבים. זה חיוני כשמדובר בשכונות שנבנו בתכנון מיושן שאינו תואם את דרישות הדיור, התשתיות והתחבורה של ימינו.

מסלולים קיימים – ואיך הם עובדים בשטח
קיימים שני מסלולים עיקריים להתחדשות עירונית, בהתאם לאופי השכונה והמעורבות של הגורמים השונים:

• מסלול רשויות מקומיות – מתאים במיוחד לאזורי מגורים שבהם יזמים פרטיים אינם מגלים עניין רב, והרשות המקומית נוטלת את היוזמה להוביל את הפרויקט. מסלול זה נפוץ במיוחד בשכונות מוחלשות, שבהן נדרשת התערבות ציבורית כדי לקדם תהליכי פינוי-בינוי.
• מסלול מיסוי – נפוץ במתחמים בעלי כדאיות כלכלית גבוהה, אך הצלחתו תלויה במעורבות ובניהול הדיירים, במיוחד בשכונות שבהן התושבים אינם מאורגנים, מה שעלול להקשות על התקדמות הפרויקט.

שלבי התהליך – עם דגש על אתגרי שכונות ותיקות
1. איתור מתחם מתאים – לרוב מדובר בבניינים נמוכים (3–4 קומות) עם תשתיות ישנות ומתפוררות. תהליך הבדיקה כולל הערכה של מצב הקרקע, צפיפות האוכלוסיה והכדאיות הכלכלית של הפרויקט.
2. התארגנות הדיירים – שכונות ותיקות מאופיינות לעיתים באוכלוסייה מבוגרת, שמתקשה להתארגן ולרוב חוששת מהשינוי. לכן, ליווי קהילתי צמוד הוא גורם מכריע בהצלחת הפרויקט.
3. בחירת נציגות ועורך דין מייצג – שלב קריטי להבטחת תנאים הוגנים לדיירים, במיוחד בשכונות שבהן קיימים פערים בהבנה המשפטית או כוח מיקוח חזק של הדיירים.
4. תכנון סטטוטורי – הליך ממושך (2–5 שנים) הדורש אישורי תוכנית והתאמות מורכבות. ככל שהשכונה ישנה יותר, כך מתחדדים הצורך בפתרונות יצירתיים בתכנון, כדי להתאים את הסביבה לתקנים ולדרישות העדכניות.
5. פינוי הדיירים – אחד השלבים הרגישים ביותר, במיוחד עבור תושבים ותיקים שחיו שנים ארוכות באותו בית. מציאת פתרון דיור חלופי מותאם היא מרכיב חיוני בהבטחת מעבר חלק ככל האפשר.

יתרונות ייחודיים לשכונות ותיקות
– שדרוג משמעותי באיכות החיים – הוספת מעליות, ממ"דים, מרפסות, חניה ושירותים מודרניים משפרת את נוחות המגורים ומותאמת לצרכים העכשוויים.
– שדרוג של תשתיות עירוניות – חידוש ושדרוג מערכות ביוב, מים, חשמל ותחבורה תורמים לשיפור השירותים הציבוריים.
– התחדשות קהילתית – שילוב אוכלוסייה צעירה לצד תושבים ותיקים בשכונה יוצר מרקם חברתי מגוון יותר מה שתורם לחיזוק הקהילה והחייאת השכונה.
– עליית ערך הנכסים – שיפור הבנייה החדשה והתשתיות סביבה מעלה את שווי הדירות ומחזק את האטרקטיביות של השכונה כולה בפני קהלים חדשים.

חסרונות וסיכונים – במיוחד בשכונות ותיקות
– תהליך ארוך ומורכב – פרויקטים של התחדשות עירונית נמשכים לרוב בין 7 ל-10 שנים ואף יותר, בשל אישורי תכנון, התאמות תשתית וגורמים נוספים העלולים לעכב את המהלך.
– חשש מג'נטריפיקציה – ההתחדשות מעלה את ערך הנדל"ן ומובילה לעלייה ביוקר המחיה, מה שעלול להקשות על הדיירים הוותיקים להמשיך להתגורר בשכונה.
– חששות פסיכולוגיים וחברתיים –  המעבר מדירה ישנה לחדשה כרוך לעיתים בתחושות של עקירה, שינוי ואובדן הקהילה, במיוחד עבור תושבים שחיו שנים רבות באותו מקום.

סיכום
פינוי בינוי בשכונות ותיקות אינו רק פרויקט נדל"ני בעל אתגר הנדסי – אלא מהלך חברתי עמוק. כדי שהוא יצליח, חייבים לגשת אליו בגישה רגישה, עם הבנה עמוקה של צורכי הקהילה. אם נעשה נכון, הוא יכול לשנות את פני העיר – ובעיקר את פני השכונה, מהיסוד.

2025 עשויה להיות שנה קריטית לתנופה בפרויקטים כאלה. אך האתגר המרכזי הוא לא רק בגיבוש תוכניות על הנייר, אלא ביישום מוצלח בשטח, במקומות שבהם ההתחדשות העירונית היא צורך חיוני, בשכונות שבאמת זקוקות לכך.

*כותב המדריך, יונתן אזר, הינו סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת י.ד. ברזאני

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן