מוכרים דירה בפרויקט פינוי בינוי לאחר שאושרה התב"ע אך טרם התקבל היתר הבניה? כדאי שתהיו מודעים למלכודת היטל ההשבחה
במידה והנכם דיירים בפרויקט התחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי, במקרה בו תמכרו את הדירה הנוכחית שבבעלותכם בטווח הזמן שבין אישור תכנית בניין העיר להתחדשות עירונית לבין מועד קבלת היתר הבניה, יתכן ויחול עליכם חיוב בהיטל השבחה שעלול להגיע לסכומים גבוהים מאוד. למעשה, מדובר במלכודת מס שחשוב שדיירים המעוניינים למכור את דירתם בטווח זמן זה, על מנת לגלם את הפוטנציאל התכנוני במחיר המכירה, יהיו ערים לה.
אמנם, בהצטברות של תנאים מסוימים ניתן להיחלץ מהתשלום, אך לא תמיד ניתן לעמוד בתנאים אלו, ויש לבחון היתכנות לכך.
זה המקום לציין כי החל ממועד אישורה של תכנית ההתחדשות, גם בעל דירה שטרם חתם על ההסכם ההתקשרות עם יזם הפרויקט, חשוף לגבייה במקרה של מכר דירתו, בדיוק כמו דייר שכן חתם על ההסכם. התב"ע החדשה שאושרה ושיצרה את החיוב בהיטל השבחה חלה על המקרקעין ללא הבחנה בזהות בעלי הדירות.
זאת ועוד, דייר שיבחר להשיג על חיוב כאמור בפני שמאי מכריע, ללא תיאום מוקדם מול יזם הפרויקט, יכול לגרום בנסיבות מסוימות למצב בו יקבעו עובדות ומאפיינים שונים בנוגע למרכיבי ההשבחה שתיגבה בעתיד מהיזם בגין הפרויקט, בשל העובדה שתחשיב ההשבחה הפרטני לדירתו, מצריך תחשיב השבחה של כלל הפרויקט וגזירת החלק היחסי. במקרה כזה, תיאום מוקדם מול היזם יכול להועיל הדדית בהליך ההשגה, בין היתר בשל כך כי במקרים מסוימים מאחר ותשלום היטל ע"י הדייר בשלב המכר יגרע בעתיד מהחיוב הכללי בהשבחה בגין הפרויקט בשלב היתר הבניה החל על יזם, הסכמי התקשרות שונים כוללים השתתפות של היזם בחיוב הנוכחי של הדייר, כל מקרה והסכם יש לבחון לגופו.
נקודה נוספת הטעונה הבהרה, היא שאין בהכרח קשר בין מחיר הדירה שסוכם בין המוכר לקונה בחוזה הרכישה, לבין שוויה היחסי של הדירה בפרויקט, ממנו נגזר סכום היטל ההשבחה. במילים אחרות, גובה ההיטל יכול להיות לא פרופורציונאלי לסכום המכירה, וחשוב להיות ערים לכך. בהתאם, מומלץ להתייעץ עם גורמי מקצוע טרם התקשרות בעסקת מכר בשלב מתקדם של פרויקט התחדשות עירונית.
*הכותב הינו עו"ד ושמאי מקרקעין אוהד מרציאנו, ממשרד ויינברגר ברטנטל, המייצג יזמים רבים בתחום היטלי ההשבחה ובהליכי השגות בפני שמאי מכריע.
*הכתוב לעיל מהווה תיאור והמחשה כללית בלבד ובלתי מחייבת, אין לראות באמור לעיל כיעוץ או תחליף ליעוץ מקצועי.
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
