מה קורה כשחברה יזמית לא מצליחה להוציא היתר מהעירייה? הניסיון לבטל את ההסכם עם בעלי הדירות הגיע עד לבית המשפט העליון
חברה יזמית שהודיעה על ביטולו של הסכם לביצוע עבודות תמ"א 38/1 (חיזוק ועיבוי בניין) שנחתם מול בעלי זכויות בבניין מגורים ברעננה, תפצה אותם במעל 4 מיליון שקל. כך קבע בורר שמונה לפסוק בתביעות הדדיות שבין היזמית לדיירים, לאחר שפסק כי היזמית הפרה את ההסכם. בית המשפט המחוזי דחה בקשה של היזמית לביטול פסק הבורר, והשבוע דחה בית המשפט העליון ערעור של היזמית.
הפרשה החלה לאחר שבין החברה היזמית לבין בעלי הזכויות בבית המשותף שברחוב מכבי ברעננה נחתם הסכם לביצוע עבודות חיזוק ושיפוץ לפי תמ"א 38/1. בהסכם נכללו ארבעה תנאים מתלים, ונקבע כי אם הם לא יתקיימו, ניתן יהיה הודיע על ביטול ההסכם. אחד התנאים המתלים היה הוצאת היתר בנייה מצד העירייה. החברה היזמית טענה כי התנאי הזה לא התקיים, ושלחה לבעלי הדירות הודעה על ביטול ההסכם ודרישה לקבלת פיצויים. בעקבות זאת הגישו הדיירים תביעה נגד היזמית בה טענו בין היתר כי היא הפרה את ההסכם בכך שמנעה את קיום התנאי המתלה ושלחה הודעת ביטול בניגוד להסכם ולדין, ודרשו פיצויים בשל כך.
בעקבות זאת, מונה בורר שיפסוק בין הצדדים. בפסק ביניים קבע הבורר, כי החברה הפרה את ההסכם עם הדיירים בכך שמנעה את קיום התנאי המתלה, ובכך שלא ביצעה את הבניה בפועל ושלחה הודעת ביטול בניגוד להסכם.
הבורר קבע במסגרת ההסכם סיכמו הצדדים על תוספת של עד 12 יחידות דיור לחברה, על פני שתי קומות ובניית חצי קומה נוספת לבעלי דירת הגג, וכי החברה התחייבה לבצע את הבניה בהתאם להיתר בניה התואם להחלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה של עיריית רעננה, לבניה של 10 יחידות מתוכן 8 לחברה, בשתיים וחצי קומות, אך החברה בחרה שלא לעשות כן, מטעמים כלכליים, שכן ביקשה לקדם בניה על פני שלוש קומות וחצי.
בהמשך התקיים דיון בנזק שנגרם, והבורר פסק כי היזמית תפצה את הדיירים ב-4.2 מיליון שקל בגלל נזקים שנגרמו להם עקב ביטול החוזה. על רקע זה פנו הצדדים לבית המשפט המחוזי מרכז בלוד – הדיירים בבקשה לאשר את פסק הבורר, והחברה בבקשה לבטלו. החברה טענה כי "פסק הבורר הביא לתוצאה מופרכת המאיימת למוטט מושכלות יסוד בעולם ההתחדשות העירונית במדינת ישראל".
החברה טענה כי בהתאם לתוכניות עליהן חתמו הדיירים ואשר הוגשו לרשויות התכנון, היו אמורות להתווסף לבניין שלוש קומות וחצי ולא שתי קומות וחצי כפי שקבע הבורר וכוונותיה של החברה לקדם תכנית בת שלוש קומות וחצי היו גלויות וברורות. בנסיבות אלה, משלא התקבל היתר בניה התואם את התוכניות שהוגשו, כלל הצדדים סברו (הן החברה והן בא כוחם של הדיירים) כי התנאי המתלה הרביעי לא התקיים באופן שאינו מאפשר לחברה להמשיך בהתקשרות.
החברה טענה עוד כי הבורר התעלם מהודאה של בא כוח הדיירים, אשר מסר בשמם, כי התנאי המתלה לא התקיים. כמו כן נטען כי הבורר חרג מסמכות בכך שפסק בסעדים שלא נתבעו על ידי הדיירים. עוד טענה החברה, כי הבורר לא הכריע באפשרויות נוספות שעמדו למשיבים להקטין את נזקם, כגון תמ"א 38/2 אותו הציעה החברה עצמה.
השופטת יעל מושקוביץ דחתה את בקשת החברה וקיבלה את בקשת הדיירים לאשר את פסק הבורר. בין השאר, השופטת הביאה מדברי הבורר שדחה את טענת החברה לפיה הדיירים יכלו להקטין את הנזק שנגרם להם, אילו הלכו לתהליך של תמ"א 38/2, הריסה ובנייה.
הבורר כתב בפסיקתו: "איני מקבל גם את טענת הנתבעת שלפיה חובת הקטנת הנזק חייבה את הדיירים להסכים לביצוע פרויקט תמ"א 38/2. המדובר בהתקשרות חדשה ושונה בתכלית מההסכם תמ"א 38/1 שעניינו, עיבוי, חיזוק והרחבה, אל מול תמ"א 38/2 שעניינה הריסה ובניה מחדש, ולא ניתן לחייב את הדיירים להסכים, כחלק מחובת הקטנת הנזק, להיכנס למשא ומתן מסוג אחר ולהוציא לפועל עסקה שונה לחלוטין במהותה, על אף יתרונותיה האפשריים".
השופטת קבעה על בסיס דברים אלה: "הבורר נתן, אפוא, דעתו לאפשרות הקטנת נזקם של המשיבים וקבע, כי לא ניתן לחייבם להתקשר לצורך כך בהסכם שונה מהותית, הסכם מכוח תמ"א 38/2". השופטת דחתה את בקשת החברה, והטילה עליה הוצאות בסך 25,000 שקל.
החברה ערערה על פסק הדין בבית המשפט העליון. השופט דוד מינץ דחה את ערעור החברה, שטענה כי בקשתה לערער על פסק הדין מעוררת "שאלה משפטית חשובה ביותר… והיא – מהו היקף סמכויות בורר, מהן המגבלות החלות עליו, מה מסגרת סמכויותיו והאם יש לו סמכות שלא להכריע בטענות שהובאו לפתחו". השופט מינץ ציין בפסק דינו כי "סוגיות אלה בדבר סמכויות הבורר בהקשרים שונים נדונו והוכרעו על ידי בית משפט זה במגוון הזדמנויות, והמבקשת לא הצביעה על היבט ייחודי המתעורר בבקשתה".
השופט מינץ התייחס לטענות החברה כי פסקי הבוררות הם בעלי "השלכות רוחביות ומשפטיות כבדות… על דיני תמ"א 38" ושתוצאתו "מאיימת למוטט מושכלות יסוד בעולם ההתחדשות העירונית". השופט כתב על טענות אלה כי "מלבד אמירות כלליות בדבר השלכות רוחב, בקשתה מעלה בעיקרו של דבר טענות ערעוריות באופיין, הנטועות כולן בדל"ת אמותיה של המחלוקת הפרטנית שבין הצדדים ואשר אינן מצדיקות רשות ערעור. כמו כן, אף לא מצאתי כי בנסיבות העניין נדרשת התערבות לשם מניעת עיוות דין. בית המשפט המחוזי לא הותיר אבן על אבן והתייחס לטענותיה של המבקשת אחת לאחת, והסביר בפירוט רב מדוע אין בהן כדי להצדיק את ביטולם של פסקי הבוררות".
בקשת הערעור נדחתה.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
