banner
עו"ד חן מסיקה // צילום: רז רוגובסקי
עו"ד חן מסיקה // צילום: רז רוגובסקי

איך גם שומרים על זכויות הדיירים וגם מבטיחים את רווחיות הפרויקט?

עו"ד חן מסיקה מדבר על האיזון העדין הנדרש במציאת פתרונות דיור זמניים מיטביים לבעלי הדירות בפרויקט פינוי בינוי במהלך תקופת הבנייה

רונן דמארי 30.01.2025

אחת הסוגיות המשמעותיות בכל פרויקט פינוי בינוי היא פתרון דיור לבעלי הדירות במתחם במהלך תקופת הבנייה. עו"ד חן מסיקה, שליווה עד היום בהצלחה כמאה פרויקטים ברחבי הארץ יודע עד כמה חשובים הפרטים הקטנים -גדולים להצלחתו של הפרויקט. בריאיון לאתר "מגדילים" הוא מתאר את העבודה שהוא מבצע הן מול בעלי הדירות והן מול היזמים ומתייחס גם למו"מ המורכב שמגשר על פערי הצדדים. 

משרד עורכי דין חן מסיקה מייצג הן בעלי דירות והן יזמים (בעסקאות שונות). עו"ד חן מסיקה ייצג בהצלחה קרוב ל-100 פרויקטים של התחדשות עירונית מכל הסוגים, כולל פינוי-בינוי, תמ"א 38 (חיזוק, הריסה ובנייה), תוך ליווי דיירים ויזמים כאחד.

עו"ד מסיקה ממקד את תשומת הלב בנושא חשוב שלא תמיד מקבל את תשומת הלב הראויה שלו בענף ההתחדשות העירונית ומתייחס לאתגרי עזיבת הדירה הישנה במהלך תקופה בניית הבניין החדש: "בדרך כלל בפרויקטים של התחדשות עירונית כאשר הורסים בניין והדיירים אמורים לצאת מהדירות ולחפש דירות 

חלופיות לתקופת הבנייה, ישנה סיטואציה בה בבת אחת יוצאים לשוק השכירות כמות גדולה של בעלי דירות שמחפשים דירות להשכרה".

איך מתנהל פינוי בעלי הדירות בתקופת הבנייה של הפרויקט הלכה למעשה?
"לאחר שהיזם מקבל היתר בנייה ואת כלל האישורים הנדרשים לצורך תחילת העבודות, הוא מעדכן את הדיירים שיש להם בין שלושה חודשים לחצי שנה (בהתאם להוראות ההסכם שנקבעו), לעזוב את הדירה שצפויה להיהרס ולחפש לעצמם דירה בה יתגוררו בשכירות לאורך כל תקופת הבניה. אנחנו רואים שבהסכמים עם דיירים במתחמי פינוי בינוי נכתב שהם יקבלו דמי שכירות בהתאם למקובל בשוק השכירות באזור המתחם. זאת אומרת שאם לדוגמא ערך הדירה שלהם בשוק השכירות הוא 5,000 ש"ח הם אמורים לקבל סכום זהה של דמי שכירות עבור הדירה אליה יעברו במהלך תקופת הבנייה".

היכן מתעוררת הבעיה?
"כשנכנס בבת אחת ביקוש משמעותי של 50,60 או מאה בעלי דירות באזור מסוים, מטבע הדברים לא יהיו עבורם מספיק דירות פנויות בסמיכות למתחם הפרויקט 

והם ייאלצו להתרחק ממנו כדי למצוא דירה שמתאימה להם וייתקלו במחירי שכירות גבוהים יותר. נכון להיום, בלא מעט פרויקטים הם יידרשו להשלים את הפער בדמי השכירות מכיסם ולא כל הדיירים יכולים לעמוד בהפרשים האלו. 

אם לא יהיו מספיק דירות פנויות בסביבה הקרובה, היזם ייאלץ לשלם סכומים גבוהים יותר על דמי השכירות, וזו עשויה להיות בעיה כלכלית עבורו. בנוסף, אם דיירים לא ימצאו דירות בשכונה או בעיר בה הם גרו, זה עשוי להוביל לפגיעה בכלכליות של הפרויקט עצמו".

איך פותרים את התסבוכת הזו?
"קודם כל צריך לחשוב ביצירתיות מה עושים. ייתכן ויש צורך בהתערבות ממשלתית כי מדובר באירוע שמתרחש בכל הארץ ולא רק באופן נקודתי בעיר כזו או אחרת. אני סבור שהממשלה צריכה לתת את הדעת לבעיה הזו ולמצוא פתרונות כמו למשל הקמת מבנים שישמשו לשכירות ייעודית עבור בעלי דירות במתחם פינוי בינוי. בנוסף ישנו צורך בהתערבות של הרשות המקומית ברמה של מתן היתרים 

כי במידה ויתקבלו הרבה היתרי בנייה בבת אחת באזור מסוים, מן הסתם תהיה כמות גדולה של בעלי דירות שיחפשו דירות בשכירות. אולי יש צורך שההיתרים יינתנו באופן מדורג באזורים שונים בעיר על מנת שלא ייווצר צוואר בקבוק בשוק השכירות המקומי שיוביל להעלאת מחירים שלא תיטיב עם כלל המעורבים".

עו"ד מסיקה מתייחס גם לאחריותם של השמאים במניעת כשלים פוטנציאליים בשוק השכירות באזור פרויקט התחדשות עירונית: "עוד נקודה חשובה שיש לתת את הדעת עליה – כאשר מכינים את דוח האפס לפרויקט ישנה חשיבות גבוהה לציון הנתונים האמיתיים של דמי השכירות הצפויים ולא לציין סכומים נמוכים מדי רק על מנת לקבל את אישור הבנק ולהתקדם עם הפרויקט. כי אתה אולי פותר בעיה נקודתית אבל בהמשך הדרך היזם עשוי להיכנס לגירעון תזרימי אם דמי השכירות 

יעלו לו סכום גבוה בהרבה מהמשוער. רק כך ניתן לדעת אם הפרויקט אכן יעמוד את מבחן המציאות וייצא לפועל".

איפה אתה נכנס לתמונה?
"בהסכמים שאני מכין עבור בעלי הדירות אני מקפיד להכניס סעיפים שנוגעים לדמי השכירות בתקופת הפינוי ולעגן את העובדה שהם יהיו בהתאם למחירי השכירות המקובלים בעיר ושלא יהיו מוגבלים רק לשכונה בה ממוקם המתחם. בכך אני מאפשר לבעלי הדירות להתגורר באזורים נוספים בעיר שעשויים להתאים להם במידה והם לא מוצאים דירה מתאימה בסביבת המתחם".

איך עובדת הדינמיקה שלך עם בעלי הדירות בגיל השלישי בתקופה מאוד מלחיצה מבחינתם?
"יש דיירים שמאוד חוששים שלא ימצאו דירה בתקופת העבודות, בעיקר בעלי דירות מבוגרים יותר, אז אני דואג להוסיף בהסכם סעיף שמבטיח עבורם שירותי תיווך על חשבון היזם על מנת שהם יהיו רגועים ויקבלו שקט נפשי שיש גורם מקצועי שאמון למצוא להם דירה לשכור. אני גם מוודא שהיזם ידאג לביטחונות הנדרשים בהסכמי השכירות מאחר 

ולא תמיד בעלי הדירות בפרויקטים יכולים לעמוד בהם. חשוב להדגיש שעל פי חוק, בעלי דירה בגיל השלישי זכאים לקבל את שוויה של הדירה החדשה במזומן מהיזם ובמקום לצאת לשוק השכירות הם יכולים לקנות דירה שמתאימה לצרכיהם".

אתה מתאר לא מעט דרישות מהיזמים, איך בכל זאת אתה מצליח למצוא את שביל הזהב ולפשר בינם ובין בעלי הדירות?
"כמובן שיש משא ומתן קשה ובסופו של דבר מנסים להגיע לעמק השווה. לא תמיד אני אקבל את כל מה שאני רוצה אבל אני יודע שהפרויקט צריך להיות כלכלי. ישנה מציאות מאוד מורכבת במסגרתה אני עושה ככל יכולתי על מנת לדאוג לזכויות בעלי הדירות שאני מייצג ומנגד משתדל שלא לגרום להוצאות מיותרות עבור היזם. כמובן שכמו בכל משא ומתן לא תמיד מקבלים את כל מה שרוצים, אבל לשמחתי התמורות הסופיות לבעלי הדירות הן הרבה יותר טובות מאשר המצב הקיים בשוק בכל הפרמטרים החשובים".

באיזה אופן אתה מצליח לגרום לבעלי דירות לוותר על דרישות לא ריאליות שעשויות לעכב משמעותית את מימוש הפרויקט?
"אני יודע לקחת את הדיירים ולהסביר להם למה כן חשוב לשים לב בפרויקט ועל מה שווה להילחם ולהתמקד בנקודות האלו. לא תמיד עוד מטר או שניים ייתנו להם שינוי מהותי, אבל הידיעה שהם יקבלו מענה ראוי לתהליך הביניים של עזיבת הדירה הישנה ויוכלו לצאת בראש שקט מהדירה הקיימת ולשמר את רמת החיים שלהם מבלי להיפגע בדרך מכל התהליך, זה חשוב מאוד ומעניק שקט נפשי".  

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות