"ייצרנו, בשיתוף פעולה עם נציגי הבעלים והיזם, פתרונות מותאמים אישית למאפיינים השונים של יחידות הבעלים השונות" – עו"ד ענבל פוני ממשרד עוה"ד שבלת ושות', על הדרך בה התמודדה עם ניגוד האינטרסים בפרוייקט תמ"א 38/2 אותו מלווה המשרד
אחד מתוך הפרויקטים הרבים של משרד עורכי הדין שבלת ושות', אותו ליוותה עו"ד ענבל פוני מתחילת דרכו, הוא פרויקט בהתחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38/2 הריסה ובנייה מחדש ברמת השרון. בפרויקט שמשלב יחידות מסחר ויחידות מגורים, לרבות דירות גג, ייצג משרד עו"ד שבלת את בעלי הזכויות בפרויקט, שבו כל אחת מיחידות המגורים זכאית לעלייה של קומה אחת לפחות (למעט דירות גג שישמרו על מיקומם), מקום חניה אחד (דירות גג – שני מקומות חניה), מרפסת שמש ותוספת מ"ר, כך ששטחה הממוצע של דירת מגורים חדשה של הבעלים יהיה 120 מ"ר. "הפרויקט צפוי להביא לשינוי במספר הדיירים בבניין והרכבם, ובכלל זה מעבר של משפחות צעירות לבניין. עם זאת, מאחר והפרויקט החדש שיוקם לא יכלול מגדל מגורים רב קומות, הבעלים יוכלו להמשיך ולשמור על קשר אישי בין הדיירים, המאפיין את הבניין הקיים", אומרת עו"ד פוני, ומציינת כי אחד המאפיינים של הפרויקט הוא השונות המובהקת באינטרסים של בעלי הזכויות: "מצד אחד בעלי יחידות המסחר, שלכל אחד מהם יחידה שונה במאפייניה, שטחה, מטרת השימוש בה, מצד שני בעלי דירות אשר לדירותיהן מוצמדים גגות ומבקשים לקבל בפרויקט דירה חדשה לה יוצמד חלק מהגג ומצד שלישי בעלי דירות סטנדרטיות. בנוסף, חלק מבעלי הדירות הינם אנשים מבוגרים, המתגוררים בבניין מרבית חייהם וזוכרים, לרעה, את התנהלות הקבלן אשר הקים את הבניין ולא השלים את הפרויקט כנדרש, וכתוצאה מכך הם בעצמם נדרשו לבצע חלק מהעבודות בבניין החדש דאז, לרבות להשלים בעצמם את עבודות הפיתוח ולטפל ברישום הבית המשותף. בעקבות זאת, אותם בעלי דירות התקשו להאמין להצהרות והתחייבויות היזם בקשר עם ביצוע והשלמת הפרויקט, לרבות לוחות הזמנים לעניין זה".
איך התמודדת עם האתגרים הללו?
"חלק מרכזי מהעבודה שלנו היה לתת לכל אחד מבעלי הדירות את ההזדמנות להציף את חששותיו בקשר עם הפרויקט, אשר חלקם נבעו ממשקעי העבר וחלקם מהצרכים המיוחדים של כל אחד מהם ובמקביל, לייצר בשיתוף פעולה עם נציגי הבעלים והיזם, פתרונות מותאמים אישית למאפיינים השונים של יחידות הבעלים השונות כגון דירות הגג או יחידות המסחר – וזאת מבלי לפגוע בהיתכנות הפרויקט ומתוך הבנה והתאמה למגבלות התכנוניות. במסגרת שלב המשא ומתן על ההסכם, נתנו ביטוי לחששות ולצרכים האישיים שהועלו על ידי בעלי הדירות, ושילבנו בהסכם מנגנונים שמטרתם להגן על הבעלים מפני סיטואציות עמן הם התמודדו בעבר מול הקבלן שבנה את הבניין המקורי, לצד ההסכמות לגבי התמורות המיוחדות שינתנו למי מהבעלים".
לאחר שהקמתו של הפרויקט תושלם, צפוי לעלות ערכו של הנכס אולם, לצד זה מטבע הדברים יעלו גם הוצאות הניהול והאחזקה בבניין החדש, והבעלים יצטרכו לשאת בעליית שיעור ההוצאות. "בעניין זה פעלנו לשילוב מנגנון בהסכם שיש בו בכדי לסייע לבעלים להתמודד באופן הדרגתי עם השינוי", אומרת עו"ד פוני.
החקיקה בתחום יוצרת עדיפות ברורה למתחמי פינוי בינוי
על אף שפרויקטים במסגרת התחדשות עירונית הוא אינטרס לאומי, ונעשים מאמצים מכל הצדדים לקידומם, עדיין החקיקה בתחום יוצרת עדיפות ברורה למתחמי פינוי בינוי, וכתוצאה מכך, נותרים חסמים חקיקתיים בקידום פרויקטים במסגרת תמ"א 38/2 המעכבים ומונעים את קידומם של פרויקטים אלו. "אנו נתקלים לעיתים בבעל זכויות קשיש אשר חושש או אינו מעוניין בפרויקט מפאת גילו המבוגר והקשיים הייחודים הנובעים מכך", אומרת עו"ד פוני, "אולם, בשונה מפרויקטים של פינוי בינוי, בפרויקטים של תמ"א 38/2 היזם אינו מחויב על פי חוק לתת לקשישים חלופות פרטניות (כגון מעבר לדיור מוגן) נוסף על האפשרות לקבלת דירת התמורה. באותם מקרים בהם היזם בוחר שלא לאפשר מתן פתרון פרטני התואם לצרכיו של הקשיש, עלול אותו קשיש להוות אבן נגף בפרויקט. על כן, במהלך המשא ומתן והשיחות עם היזם, ישנה חשיבות בהעלאת הצרכים הייחודיים של הקשישים מבעוד מועד ולנסות להגיע ככל הניתן לפתרון הולם עבור שני הצדדים – ולשלבו מראש בהסכם, כך שיהיה ניתן לרתום את בעלי הזכויות הקשישים לפרויקט כבר בשלבים המוקדמים של הפרויקט".
משרד שבלת ושות' עו"ד, אשר נוסד ב-1973 והינו בין פירמות עורכי הדין המובילות בארץ, עם התמחות בולטת בתחום התאגידי-מסחרי בינלאומי, אשר מונה למעלה מ-270 עורכי דין ומספקת מכלול מקיף של שירותים ופתרונות משפטיים בהתאמה אישית למגזרי שוק מגוונים, ביניהם נדל"ן והתחדשות עירונית, תוך שמירה על קשר ויחס אישי.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
