"שיטת מצליח" של עיריית תל אביב: נדחתה דרישה רטרואקטיבית למס מטרו

בשנים האחרונות נכנס לתוקפו חוק רכבת תחתית (מטרו), תשפ"ב-2021, אשר קובע נדבך נוסף לעולם היטלי ההשבחה – "מס המטרו". מדובר למעשה בהיטל השבחה מוגדל, שנועד לאפשר למדינה להשתתף בהשבחה הנובעת מהקמת מערכת המטרו בגוש דן לצורך מימון הקמת המטרו. אלא שמתברר כי לפחות במקרה אחד שנדון לאחרונה בפני ועדת הערר במחוז תל אביב, בחרה הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב לנסות ולהחיל את מנגנון המס בדרך המעוררת שאלות כבדות משקל בדבר סמכות, תקינות מנהלית ותום לב.

הסיפור החל כמו כל תיק היטל השבחה מן השורה – הוועדה המקומית הוציאה שומת היטל השבחה בגין מכירת דירה בפרויקט פינוי בינוי בדרום תל אביב. הנישומים חלקו על השומה, ההליך התברר בפני שמאי מכריע, לאחר מכן בפני ועדת הערר, ובסופו של דבר אף גובש בין הצדדים הסכם פשרה הכפוף לאישור ועדת הפשרות בעירייה. 

אלא שבשלב שבו התיק כבר עמד להסתיים, חל מפנה מפתיע.

בעקבות פסק הדין שניתן בבית המשפט העליון בעניין מדמוני – פסק הדין אשר החיל את הפטור (באופן חלקי) מהיטל השבחה בשכונות שיקום גם במקרים של מימוש בדרך של מכר- התבקשה הוועדה המקומית למסור את עמדתה ביחס להשפעת פסק הדין על ההליך. 

במקום לבחון האם פסק הדין מחייב הפחתה נוספת של החיוב המוטל על הנישומים, העלתה הוועדה המקומית לראשונה טענה חדשה לחלוטין – חיוב נוסף במס השבחת מטרו בשיעור של 32% נוספים וזאת בחלוף חודשים רבים מהמועד החוקי שבו היה עליה לעלות זאת ככל שבכלל קיים בסיס לכך. 

במילים פשוטות: לאחר שהוצאה שומה, לאחר שהתנהל הליך בפני שמאי מכריע, לאחר שהוגשו כתבי טענות, לאחר שהתקיימו דיונים ולאחר שהצדדים כבר הגיעו להסכמות – ביקשה הוועדה המקומית להוסיף רכיב מס חדש שלא הופיע מעולם בשומה המקורית וזאת בחלוף זמן רב מהמועד החוקי ובניגוד לחוק.

הדבר מעורר קושי מיוחד נוכח הוראות חוק המטרו עצמו.

סעיף 20 לחוק קובע כי מקום שבו סבורה הוועדה המקומית שקיימת חבות במס השבחת מטרו, עליה למסור הודעה על כך יחד עם הודעת החיוב בהיטל ההשבחה. במילים אחרות, המחוקק לא הותיר את הנושא לשיקול דעת ואינו מאפשר "להיזכר" במס המטרו חודשים ארוכים לאחר מכן. החיוב אמור להיות חלק מהשומה המקורית ולהיות מובא לידיעת הנישום כבר בתחילת הדרך.

למרות זאת, במקרה שנדון, מס המטרו לא הופיע בשומת הוועדה המקומית, לא נכלל בהליך בפני השמאי המכריע, לא הועלה במסגרת כתבי הטענות ואף לא נדון באף אחד משלבי ההליך.

הוועדה המקומית עצמה הודתה כי מדובר בטעות שנבעה, לטענתה, מכך שמדובר במנגנון חדש המצוי עדיין ב"חבלי לידה". אלא שהסבר זה מעורר שאלה לא פשוטה: האם ניתן וראוי לגלגל את מחיר הטעות של הרשות על כתפי האזרחים?

השאלה מקבלת משנה תוקף ביתר שאת כאשר מדובר בפרויקט המצוי בשכונת שיקום.

הפטור שנדון בפסק הדין מדמוני נועד להגן בדיוק על אוכלוסיות מסוג זה – תושבים המתגוררים בשכונות שהמדינה הכירה בהן כשכונות שיקום ואשר במקרים רבים אינם נמנים עם בעלי האמצעים. עבור רבים מהם, עצם הצורך לנהל הליך מול הוועדה המקומית, לשכור עורך דין ושמאי ולהתמודד עם שומות מורכבות, כרוך בעלויות משמעותיות. העלאת דרישת תשלום חדשה בשלב כה מאוחר של ההליך עלולה להציב נישומים רבים בפני מצב שבו הם כלל אינם מודעים לזכויותיהם או לבעייתיות המשפטית שבדרישה.

הסוגיה הגיעה לפתח ועדת הערר, אשר קיימה דיון מקיף בטענות הצדדים.

בסופו של יום, ועדת הערר לא קיבלה (בלשון המעטה) את טענות הוועדה המקומית בנוגע למס המטרו. במהלך הדיון התעוררו שאלות מהותיות ביחס להתנהלות הדיונית של הוועדה המקומית וביחס להעלאת החיוב בשלב כה מאוחר של ההליך, לרבות שאלות הנוגעות לחובת תום הלב המוטלת על רשות מנהלית.

התוצאה הסופית הייתה כי מס המטרו לא הוטל, ויתרה מכך – לאחר החלת ההלכה שנקבעה בבית המשפט העליון בעניין מדמוני, הופחת החיוב אף מעבר למתווה הפשרה שגובש קודם לכן בין הצדדים.

אלא שהשאלה החשובה אינה מה קרה בתיק הספציפי, השאלה היא כמה דרישות דומות נשלחו לנישומים אחרים.

אם רשות מקומית סבורה כי חל מס מטרו, החוק מחייב אותה לכלול את הדרישה בשומה המקורית. אם הדרישה לא נכללה – לא מדובר בתקלה טכנית שולית אלא בפגם היורד לשורש ההליך. כאשר מדובר בחיוב כספי משמעותי, אין מקום ל"שיטת מצליח", לתיקון בדיעבד או לניסיון לפתוח מחדש הליכים שכבר התנהלו והסתיימו.

הציבור זכאי לדעת מראש מהו החיוב הנטען כלפיו וזהו העיקרון הפרוצדורלי שחוק המטרו ביקש להבטיח.

הכותב הינו עו"ד מייצג דיירים

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן