כך תתמודדו נכון עם דייר סרבן

בכינוס דיירים בבניין שמתכנן לצאת לדרך עם פרויקט התחדשות עירונית התברר פתאום שדייר אחד מתנגד למהלך. הוא מסרב לחתום, מסרב להתקדם ומכניס את כל הבניין לסימן שאלה. בעולם ההתחדשות העירונית קוראים לו 'דייר סרבן'. אז מה עושים ברגע הזה? איך נציגות הדיירים אמורה להגיב ואיך מתמודדים נכון עם התנגדות שיכולה לעכב פרויקט שלם? עו"ד דן הלפרט, שנמצא בתחום ההתחדשות העירונית 24 שנים ומייצג בעיקר נציגי דיירים אך גם יזמים, עושה סדר ומסביר מה צריך לעשות ומה אסור לעשות.

מי נחשב 'דייר סרבן' בעיניים משפטיות?
"אני קורא לזה דייר שמתנגד. קודם כל חשוב להבין מה החוק קובע. החוק אומר שכאשר יש רוב של בעלי דירות שחתמו על הסכם מול יזם ומולם יש בעל דירה אחד או יותר שמתנגדים לפרויקט – אפשר להגיש נגדם תביעה ולברר את ההתנגדות שלהם בבית משפט. המטרה היא להגיע בסופו של דבר להחלטה של גורם אובייקטיבי ושיפוטי, האם הפרויקט צריך להתקיים או לא. כמו שכולם יודעים, כדי לקדם פרויקט כזה נדרשות בפועל 100% חתימות של בעלי הדירות. את ה-100% האלה אפשר להשיג בשתי דרכים: בהסכמה ובטוב – שזה תמיד הכי נכון והכי רצוי או בלית ברירה באמצעות הכרעה שיפוטית – כאשר לא מצליחים להגיע להסכמה מלאה. 

"בפרויקט פינוי-בינוי, כאשר מתקיים הרוב הדרוש לפי החוק של שני שלישים (2/3) דיירים שחתמו מכלל הדירות במתחם, ניתן להגיש תביעה נגד המתנגדים בבית המשפט המחוזי", הוסיף עו"ד הלפרט, "במסלול הזה אפשר לבקש שני סוגי סעדים: הראשון, תביעה כספית נגד המתנגדים, לעיתים בסכומים של מיליוני שקלים, בגין הנזק שהם גורמים לדיירים שכן רוצים את הפרויקט. הנזק בדרך כלל הוא אובדן ההשבחה. השני, אכיפת ההסכם. כלומר לחייב את המתנגד לחתום על ההסכם.

"בפרויקטים של התחדשות בניינית כמו תמ"א 38 נדרש שני שליש מבעלי הדירות בבניין שמחזיקים גם בשני שליש מהרכוש המשותף. במקרה הזה התביעה לא מוגשת למחוזי אלא למפקח על המקרקעין. הסעד שאפשר לתבוע הוא רק אכיפת ההסכם, כלומר לחייב את המתנגד להצטרף ולחתום".

מהן הסיבות הנפוצות ביותר שאתה רואה בשטח להתנגדות של דיירים?
"אני יכול לומר בצורה ברורה: יש התנגדויות שהן לגיטימיות לחלוטין. לדוגמה: מקרים שבהם דייר הופלה לרעה וקיבל תמורה פחותה משמעותית מאחרים במצב דומה. יש מקרים שבהם הדיירים חוששים בצדק שהיזם אינו בעל יציבות כלכלית מספקת והעסקה איתו מסוכנת. וגם יש מקרים שבהם יש צורך בהתאמות מיוחדות. למשל לדיירים עם מוגבלות שזקוקים לנגישות ולא נותנים להם את הפתרונות המתאימים. אלו סיבות שבית המשפט או המפקח על המקרקעין יכולים לקבוע שבגללן הפרויקט לא צריך להתקדם או שההסכם דורש תיקון. בתי המשפט והמפקחים על המקרקעין לא מאשרים תביעות באופן אוטומטי. הם בודקים לעומק את הטענות, בוחנים האם ההתנגדות מוצדקת ורק אחר כך מחליטים".

כמה מהסרבנים באמת "מחפשים לסחוט" וכמה פשוט נמצאים במצב של חרדה?
"מתוך זה שאני מייצג הרבה מאוד תיקים בבתי המשפט אני רואה הרבה מאוד אנשים שמתנגדים לפרויקט מסיבות אמיתיות – קושי כלכלי, חוסר אמון ביזם וקושי רגשי או פסיכולוגי. המטרה היא להבחין בין שני מצבים: אם מדובר בדייר שמנסה לסחוט – אנחנו נפעל נגדו בצורה נחרצת, כי הוא גורם נזק עצום לשכנים, ליזם ולכל הבניין. אבל אם מדובר בדייר שמתנגד מתוך קושי אמיתי, לפעמים כל מה שצריך זה פתרון נכון, התאמה, או מענה אישי שיאפשר לו להצטרף לפרויקט. ואנחנו עושים את זה עם המון רגישות".

אילו טעויות נציגי דיירים עשו כשפעלו כנגד דייר סרבן?
"במשרד אנחנו מייצגים היום בערך 690 פרויקטים באופן שוטף, בתוך הפרויקטים עצמם ומהכובע הזה אני יכול להגיד לך דבר מאוד ברור: אם אתה יודע לעבוד נכון כעורך דין שמייצג בעלי דירות, אתה יכול לפתור כמעט תמיד את רוב הבעיות הרבה לפני שהן מגיעות לבית משפט. הזמן פה הוא קריטי, כי ברגע שזה מגיע לתביעה משפטית – זה כבר יכול לעכב את הפרויקט בצורה משמעותית. ואת זה אף אחד לא רוצה. המטרה היא להגיע לרוב הדרוש ולפתור התנגדויות בשלבים המוקדמים ולא אחרי שהכול מתפוצץ".

אילו גורמים נוספים יכולים לנטרל התנגדויות?
"בפרויקטים של פינוי-בינוי שמאי הוא גורם מקצועי מרכזי. הוא חובה מבחינתנו. זה הבסיס להוגנות ולסדר בתמורות. יש גם יועץ חברתי או ליווי חברתי כזה או אחר שיכול לעזור לנו להתמודד עם התנגדויות שמגיעות ממקומות רגשיים או חברתיים. ויש גם את המארגן שיכול לסייע בפתרון של אתגרים מול דיירים מסוימים ביחד עם עורך הדין".

בשיתוף עם משרד הלפרט ושות'.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן