מה מעכב ביצוע של תוכניות פינוי בינוי?

לאחרונה פורסם דו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2024, שמציג נתונים מעודדים בכל הקשור להיקפי התכנון וההיתרים בפרויקטי פינוי בינוי. אך בתוך החגיגה הסטטיסטית, בולטת בעיה אחת שמאיימת למוטט את כל הקונסטרוקציה: זמן ההמתנה הבלתי סביר להיתרי בנייה.

מצד אחד, מספר שיא של תכניות שאושרו והיתרים שניתנו. מצד שני, חסמים תכנוניים וביורוקרטיים שממשיכים לשמש כצוואר בקבוק — עד כדי כך שגם פרויקטים שכבר אושרו עלולים להיתקע לשנים ארוכות.

שנת 2024 הסתיימה עם שיא של תכניות פינוי-בינוי מאושרות: 61 אלף דירות, פי שניים מהיעד הממשלתי. גם מספר ההיתרים עלה ל־31 אלף, יותר מכפול מהציפיות. אבל יש הבדל קריטי בין אישור תכנוני לבין התחלת בנייה בפועל. היתרי הבנייה נתקעים במערכת עייפה, מסורבלת ובעיקר מבוזרת מדי.

בין חזון למציאות: שנים של המתנה
בישראל של 2025, יזם או דייר שרוצה לחזק או להחליף בניין מסוכן צריך להצטייד בסבלנות יוצאת דופן. בגבעתיים, לדוגמה, הזמן הממוצע לקבלת היתר בנייה במסגרת תמ"א 38 עומד על 76 חודשים — למעלה משש שנים. לא מדובר במקרה בודד או ברשלנות נקודתית, אלא בתופעה מערכתית.  גם ראשון לציון (6.2 שנים), רמת גן (5.4), וחיפה (5.1) מדורגות גבוה מדי ברשימת ההמתנה — זמני טיפול שמתאימים יותר למדינות מתפתחות מאשר למדינה שחותרת להוביל שינוי אורבני כולל.

עיריות מונעות שינוי – ואנחנו משלמים את המחיר
הסיבה הרשמית לעיכובים? "רצון לקדם תכנון כולל". בפועל? סרבול, חשש מהשלכות פוליטיות וגרירת רגליים ביורוקרטית. בערים רבות נעצרו תכניות נקודתיות (תמ"א 1 ו-2) לטובת תכנון כוללני — מהלך שנשמע טוב על הנייר, אבל בפועל מתמשך שנים ולעיתים לא מתממש כלל. זו לא רק פגיעה במוטיבציה של יזמים, אלא פגיעה אמיתית באזרחים: כל עיכוב גורם לעלייה בעלויות הבנייה, מעלה את מחירי הדירות, מאריך את הסיכון לחיי אדם ומרחיק את פתרון מצוקת הדיור.

הפער במרחק נסיעה קצרה
הפערים בין הרשויות המקומיות פשוט מקוממים. בקריית מוצקין ובקריית אתא, למשל, הזמן הממוצע להיתר עומד על פחות משנתיים. כלומר, הבעיה איננה חוקתית או רגולטורית אלא ניהולית גרידא. כשהעירייה רואה בהתחדשות משימה לאומית ופועלת בהתאם, התוצאות מדברות בעד עצמן. כשהשיקולים הם פוליטיים, ביורוקרטיים או שמרניים, התוצאה היא קיפאון.

דרושה רפורמה – לא רק ברגולציה, גם בתפיסה
הרשות להתחדשות עירונית הציגה בגאווה את הנתונים וציינה שמדובר בשנה הטובה ביותר מאז הקמת הרשות. אבל כדי לשמר את המומנטום, צריך לשאול: מה שווה אישור ל־61 אלף דירות אם רובן יישארו על הנייר עוד חמש שנים? מה שווה פינוי בינוי אם הדיירים ממשיכים לגור בשיכונים מתפוררים, עם סיכון בטיחותי, בלי מעלית ובלי תקווה?

אם הממשלה באמת רוצה לקדם התחדשות עירונית, עליה להפעיל כלים של ממשל מרכזי. הבעיה המרכזית היא שרוב מנופי הלחץ הקיימים ממוקדים דווקא כלפי היזם – בין אם באמצעות קביעת לוחות זמנים, קנסות או סעיפי ביטול הסכם. אך בפועל, דווקא הרשות המקומית היא זו שמעכבת את קידום ההיתרים, ואין כיום מנגנון אפקטיבי המחייב אותה לעמוד בלוחות זמנים. יזמים לא יכולים לתבוע רשויות על סחבת, ודיירים חסרי כל יכולת להאיץ את הביורוקרטיה.

מה בכל זאת אפשר לעשות?
אם הממשלה באמת רוצה לקדם התחדשות עירונית, עליה להפעיל כלים של ממשל מרכזי:

1.חקיקה שתקבע לוחות זמנים מחייבים לרשויות המקומיות – כיום, אין כל חובה סטטוטורית שמחייבת עירייה לטפל בבקשת היתר בנייה תוך פרק זמן מסוים. התוצאה: הליכי אישור נמרחים על פני שנים, בלי יכולת ממשית של הציבור או היזמים להפעיל לחץ. לכן, יש להוביל חקיקה שתהפוך את ניהול הזמן לנורמה מחייבת — כפי שמקובל בגופים ציבוריים אחרים כמו רשות המיסים או הביטוח הלאומי. החוק יקבע לוחות זמנים מפורשים (למשל: 180 יום להחלטה על בקשה), עם מנגנון חריגים ברור.

2.תמריצים לרשויות מקומיות יעילות,  למשל: מענקי פיתוח מוגדלים לרשויות שמאשרות פרויקטים בזמן קצר, תוספת תקנים לוועדות מקומיות יעילות, ומימון ממשלתי לתשתיות משלימות בשכונות מתחדשות. התמריצים חייבים להיות מדידים, שקופים, ומעודדים רציפות תכנונית.

3.סנקציות נגד רשויות שמעכבות פרויקטים – רשות שמעכבת פרויקטים ללא סיבה מוצדקת צריכה לדעת שהיא תישא בהשלכות. בין אם בהפחתת תקציבים ייעודיים, הגבלת סמכויות תכנוניות, או אפילו העברת סמכויות לוועדות מרחביות/מחוזיות.

 מנגנוני שקיפות ובקרה ציבורית – יש להקים פלטפורמה דיגיטלית פתוחה לציבור שתציג נתוני עומק על כל רשות: כמה זמן לוקח לה להנפיק היתר, כמה פרויקטים תקועים, מה סטטוס הטיפול בכל אחד מהם, ועוד.  כך התושבים והיזמים יוכלו לדעת בדיוק היכן הדברים נתקעים  ולמי לפנות.

4. מדדי יעילות מחייבים – בדיוק כפי שיש תקני שירות בביטוח הלאומי, במשרד התחבורה או ברשויות המס, כך גם כאן: חייבים להגדיר יעדים מחייבים לזמני טיפול, לאשרם בחקיקה, ולעקוב אחריהם בקפדנות.

5.מנגנון בוררות מינהלית ציבורית – יזם או נציגות דיירים שנתקלו בקיר בירוקרטי — צריכים שתהיה להם כתובת.  מנגנון הבוררות יתפקד כגוף מתכלל ואובייקטיבי שיוכל לקבל פניות כאשר יש עיכוב חריג או בלתי מוסבר מצד הרשות המקומית.  הבורר יקבל סמכות לבדוק את פרטי התיק, לשמוע את כל הצדדים, ולתת המלצה מחייבת להמשך טיפול — עד כדי חובת קידום ההיתר במסלול מואץ.

6.מסלול מהיר לרשויות "ירוקות" – יש לעודד את הרשויות המקומיות להפוך לגופים מתקדמים ואפקטיביים באמצעות תגמול ברור. רשות שתעמוד בלוחות הזמנים הקבועים, תראה רציפות תכנונית ותציג מדדי שירות טובים, תיכנס ל"מסלול ירוק".  במסגרת המסלול הזה, היא תוכל ליהנות מהקלות רגולטוריות, עדיפות בתמריצים ממשלתיים, והקצאת תקנים ייעודיים. בכך, תיווצר תחרות חיובית בין רשויות, לא על כמות התנגדויות או משיכת זמן, אלא על איכות שירות, שקיפות ויעילות.

התחדשות עירונית היא לא מותרות היא הכרח. התחדשות עירונית היא לא פרויקט נדל"ני — זו מדיניות ביטחון לאומי. היא נועדה לחזק שכונות, למגן בתים מפני רעידות אדמה ואיומים ביטחונים ולספק מענה למשבר הדיור.  אם המדינה לא תתעורר — גם בעוד חמש שנים נדבר על 60 אלף דירות "מאושרות", ונמשיך לגור בבניינים מסוכנים בלי תקווה אמיתית לשינוי.

*הכותב, עו"ד אלנתן חיו, מייצג בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן