עו"ד איתמר פנץ: "לא ההצעה הגבוהה ביותר היא זו שבהכרח צריכה לזכות. בעלי דירות צריכים להיזהר ולהיות ראליים"
עו"ד איתמר פנץ, שותף מנהל במשרד סלומון ליפשיץ, מנהל מחלקת התחדשות עירונית, ויו"ר הוועדה להתחדשות עירונית בלשכת עורכי הדין, התארח באולפן הפתוח, הסביר למה במציאות הנוכחית חייבים להיות ראליים בקביעת לוחות הזמנים, ולהיזהר מהצעות מפתות ו"מופרכות" של יזמים.
בפתח דבריו, התייחס עו"ד פנץ להשלכות המלחמה על ההתחדשות העירונית, ואמר כי הוא צופה גניזה של תוכניות ממשלתיות לפיתוח הערים. "אני צופה שנראה קיצוצי רחב ותוכניות נכנסות למגירה במהלך שנת 2024, זה ישפיע עוד שנים קדימה. למשל, אם היה צריך לצאת מכרז למימון תכנון ערים, אני צופה שהמכרזים הללו יגנזו זמנית או יתמוססו. צריך למממן 100 מיליארד שקל מלחמה, המחשבה שימשיכו לממן תקצוב ממשלתי רגיל, היא מופרכת". עוד הוא הוסיף כי: "היו לנו גם פנטזיות על הפחתת מס רכישה ובכלל, כל מה שנוגע לקיצוצי מיסים, שהיו אמורים לעורר את ענף הנדל"ן, ועכשיו יש על כך הרבה סימני שאלה".
כנציג לשכת עורכי הדין בדיונים על התחדשות עירונית, יש עם מי לדבר?
"הלוואי שהיו דיונים שמתקיימים לעומק. כרגע המערכת לא מתעסקת בכל דבר שהוא לא בהול, תקנות שנוגעות למלחמה. כל מה שקשור ליום של אחרי המלחמה, עדיין לא נמצא על השולחן. כולם מחכים. בינתיים, לפעמים מטפלים בדברים פופוליסטיים, כמו חידוד הנחיות לעורכי דין שמייצגים דיירים, אבל שם לא יושבות הבעיות הגדולות, הן מתרחשות במקומות שבהם צריך את מינהל התכנון ומשרד האוצר".
איך הבחירות לרשויות המקומיות משפיעות?
"חלק מהרשויות גזרו על עצמן סטגנציה שלא לצורך מיולי 2023 בשל הנחיית בחירות, שאומרת לעצור את הדיונים למשך של 3 חודשים טרום הבחירות אבל הרשויות עצרו חצי שנה לפני הזמן כי יש רגישויות, מפחדים מהפגנות תושבים, לאבד את הכוח האלקטורלי (קולות הבוחרים). אני מאמין ומקווה שלא תהיה עוד דחייה בבחירות, ואז נראה ועדות מתכנסות. ועדות שכן התכנסו, כל דבר שהוא בר פלוגתא והוא רגיש ציבורית, לא עלה לדיונים".
איפה קשה לרשויות המקומית לקדם תוכניות?
"אנחנו פוגשים את זה עכשיו במסגרת תמ"א 70, מבחינת הרשות המקומית אני חושב שהרבה פעמים החלטות שהוצנחו מלמעלה גרמו להן היטיבו את התכנון, הן הבינו שצריך לדבר תכנון. תמ"א 70 טרפה את הקלפים בעניין זה. מצד שני, שמגיע מינהל תכנון או הוועדה ארצית, שחותכת עם סכין את המצב, אז אי אפשר לדבר על גמישות. בתמ"א 70, עד סוף פברואר שנה שעברה הרשויות המקומיות יכלו לערר למינהל התכנון, והגיעו הרבה מאוד התייחסויות אבל כמעט כולם קיבלו לא. אין גמישות".
האם יזמים ייכנסו לפרויקטים כאלו, שיבשילו עוד 20 שנה?
"הרבה מאוד יזמים נכנסים למשחק בלי להבין את אורך הרוח הנדרשים מהם. שנת 2024 הולכת להרחיק הרבה מאוד יזמים ממימושים, הרבה מאוד חברות יזמיות ייכנסו לקשיים ולהליכי מימוש או לשותפויות. גם 'הטופ טן' נמצאים בקשיים, בשל מינוף יתר".
האם מכרזי היזמים שעורכים הדיירים ישתנו בעקבות המלחמה?
"אני תמיד אומר לכל מי שעורך מכרז, התחרות היא חשובה אבל יותר חשוב לראות מי המציע, לא ההצעה הגבוהה ביותר היא זו שבהכרח צריכה לזכות. לפעמים יש הצעות מופרכות שזוכות, ואני תוהה איך זה קורה. בעלי דירות צריכים להיזהר, להיות חכמים".
מה העצה שלך לעריכת החוזים בהקשר לעמידה בזמנים?
"בגלל זמן הליכי תכנון, רישוי וביצוע, כדאי מאוד שלוחות הזמנים יהיו ראליים, צריך לתווך את המציאות המורכבת לבעלי הדירות ולנציגות. למשל, יכול להיות שבאותה שכונה שעוברת התחדשות עירונית יהיו דירות שכבר יימסרו, בזמן שבמתחמים מסוימים עוד לא התחילו לבנות. אם יש ארבעה מתחמים בתב"ע של 1200 דירות אז אי אפשר להוציא הכל באיבחה אחת, זה בלתי אפשרי.
"זה קורה בערים שהן מוטות התחדשות עירונית, כמו לוד, ששם יש 25 אלף דירות לשיווק, האם זה יכול לקרות בתקופה קצרה, האם יש לזה קונים? לכן אני אומר, דבר ראשון תבחרו את היזם שיש לו יתרון בשיווק ודבר שני, תקבעו לוחות זמנים ראליים.
"את המורכבות הזאת לא יודעים להעביר לדיירים לצערי. גם במינהלות להתחדשות עירונית כי הם נמדדים על היכולת להוציא תב"ע (תוכנית בניין עיר) אבל לא על הוצאת הפרויקט לפועל. יש קומץ קטן מאוד של ראשי המינהלות להתחדשות עירונית, כולל את צוות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שבאמת מסרו דירות בהתחדשות עירונית. אבל צריך לזכור שהרשות הממשלתית קמה לא מזמן במונחים של התחדשות עירונית ארצית, שמדברת על 20 שנה של מימוש".
איפה נהיה בעוד שנתיים?
"בעוד שנתיים נפגש עם פיצוץ הביקושים, והממשלה הבאה כבר תצטרך להתמודד עם זה. יש הרבה שאלות לתחזית כזו, מה יקרה ברצועות עזה, איזו ממשלה תהיה, נראה בעוד שנתיים.
כרגע חייבים להיות אופטימיים, חייבים להיות אוהבי אדם גם במקום שאיבדנו כל תקווה בתוך נסיבות קשות".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
