אילוסטרציה // Depositphotos
אילוסטרציה // Depositphotos

אין הפתעות: היזמים והבכירים במשק מברכים על השינויים בחוק פינוי בינוי

לא מפתיע שהיזמים והבכירים במשק מברכים על הורדת הרוב הדרוש לביצוע פרויקט והשינויים הצפויים בחוק אולם יש גם מי שמציין: "מדובר רק בצעד קטן לשחרור החסמים בתחום ההתחדשות העירונית", כך לדברי גד גרשון סמנכ"ל בחברת שפיר

מגדילים 27.10.2021

ועדת הפנים של הכנסת אישרה לקריאה שנייה ושלישית החלטות דרמטיות בתחום הנדל"ן שייכללו בחוק ההסדרים הקרוב, ביניהן פרק ההתחדשות העירונית, המוריד את הרוב הנדרש לאישור דיירים לפרויקט פינוי בינוי ל-66%, צמצום היטל ההשבחה מ-50% ל-25% וכן, כולל את ביטול הבקשות להקלות בהיתרי בנייה. התגובות בשוק הנדל"ן לא איחרו להגיע: 

ניסים אחיעזרא מנכל אחים דוניץ // יחצ
ניסים אחיעזרא מנכל אחים דוניץ // יחצ

נסים אחיעזרא, מנכ"ל חברת אחים דוניץ, אומר כי: "השינוי להורדת לרוב הדרוש להסכמה יקצר את הזמן הדרוש להוצאה לפועל של פרויקט פינוי-בינוי. עד היום השקענו שנים רבות על מנת להגיע ל-80% דיירים חתומים, ורק לאחר מכן יכולנו להתחיל לתכנן ולהגיש לרשויות. במקביל לתכנון נאלצנו להתחיל להכין תביעות נגד הסרבנים, כאשר הליך הגשת התביעות לבית המשפט וניהול משפט ארך לעיתים למעלה משנתיים. בפרויקט שלנו בדרך השלום בתל אביב התעכבנו כשנתיים עד לחתימת כ-5 דיירים להשלמת ה-80%. עם השלמת החתימות לפני מספר חודשים הפרויקט בהיקף של כ-490 יח"ד מתקדם בקצב מהיר, וכבר בינואר יש ישיבה עם ועדת תכנון פורום מהנדס העיר תל אביב, ובתקוה שתוך שנתיים נוכל לעלות על הקרקע ולהתחיל בבניה. חשוב לציין כי השינוי יצמצם גם את יכולות המו״מ של הדיירים מול היזמים. 

תופעה נוספת שתושפע מהמהלך קשורה ל׳מגייסי החתימות׳. כשם שזה יקל על היזמים – זה יקל באותה מידה גם עליהם, גם בהשלמת החתימות ל-66% וגם במסחור הפרויקט עם פחות מ-66%. המו״מ מול מגייסי החתימות יהיה קשה יותר והתמורה שהם ידרשו מהיזם תהיה גבוהה יותר".

רוני בריק, נשיא התאחדות בוני הארץ // כפיר סיון
רוני בריק, נשיא התאחדות בוני הארץ // כפיר סיון

רוני בריק, נשיא כבוד של התאחדות הקבלנים בוני הארץ ויו”ר ארגון הקבלנים והבונים במחוז השרון, "אני מברך על ההחלטה ועל השינוי שמורגש בממשלה החדשה. סוף סוף, לאחר שנים ארוכות, יש לנו ממשלה שיודעת לתקשר בינה לבין עצמה, עם שרים שיודעים לדבר אחד עם השני ורואים שהם עובדים קשה למען הציבור עם מהלכים חשובים ורפורמות משמעותיות. אני סבור שהמהלך יעשה טוב לשוק ההתחדשות העירונית, יביא להגדלה משמעותית של היצע הדירות, יגדיל גם את הכנסות המדינה והרשויות המקומיות כי יהיו יותר פרויקטים ויותר השבחה, וכמובן לרוכשי הדירות שייהנו מהיצע דירות רחב ומשכונות חדשות שיענו על צרכיהם".

רחל מלכה // מעוז דניאל
רחל מלכה // מעוז דניאל

רחל מלכה, מנכ"לית משותפת בחברת מעוז דניאל המתמחה בהתחדשות עירונית: "פרק הנדל"ן בחוק ההסדרים יביא איתו בשורה של ממש לתחום ההתחדשות העירונית, שהיא בגדר תוכנית מצילת חיים – צו השעה ממש, ולכן כל שחרור של חסם בירוקרטי שמעכב הוא מבורך. הבשורה תהיה לכל פרויקטי ההתחדשות שלא הצליחו להגיע לרוב הדרוש של 80% רק בגלל סרבנות לא סבירה של חלק מהדיירים, וכן לדיירי השיכונים אשר לפעמים נמצאים בסכנת חיים רק מעצם מגוריהם בבניינים הישנים האלה, וכמובן תועלת רבה למדינה שתוכל לקדם בנייה של עשרות ומאות אלפי יח"ד להגדלת היצע הדירות בשוק. חברתנו מובילה בתחום ההתחדשות ובזכות החקיקה הזו ייצאו לדרך עוד פרויקטים רבים ואלפי יחידות דיור חדשות".

דני מור // סיון פרג'
דני מור // סיון פרג'

דני מור, מנכ"ל בסט יזום מקבוצת בסט: "מדובר במהלך מתבקש ומבורך שימנע ממיעוט בעלי דירות לאחוז ולעכב את רוב בעלי הדירות המבקשים להיות חלק מתהליך ההתחדשות העירונית. מדובר בפרויקטים המייצרים מיגון וחיזוק דירותיהם ומשנים כליל את מציאות ואיכות החיים וסביבת המגורים. צעד משמעותי מאד שדובר בו שנים רבות ויושם כעת. לצעד הזה נדרש לצרף מנגנונים להסרת חסמים ויצירת תמריצים נוספים בכדי שהליכי אישור הפרויקטים לא יתמשכו שנים ארוכות".

גד גרשון // ראובן בן חיים
גד גרשון // ראובן בן חיים

גד גרשון סמנכ"ל יזום בשפיר מגורים: "אין ספק שההחלטה להפחית את שיעור ההסכמה בפרויקטים של פינוי בינוי היא טובה, אך מדובר רק בצעד קטן לשחרור החסמים בתחום ההתחדשות העירונית. הבעיה המשמעותית ביותר היא ההתנגדות העזה של מרבית ראשי הערים באזורי הביקוש לפרויקטים של פינוי בינוי. מדינת ישראל צריכה לייצר בדחיפות מסלול עוקף רשויות כדי להוציא מידיהם של ראשי הרשויות את כל הכוח להחליט אם יתקיימו פרויקטים של התחדשות בעירם או שלא. מקבלי ההחלטות צריכים להחזיק בהגה של התחום ולהניע אותו קדימה במהירות ולא לאפשר לראשי הערים לתקוע פרויקטים".  

עו"ד צבי שוב // רז רוגובסקי | Depositphotos
עו"ד צבי שוב // רז רוגובסקי | Depositphotos

עו"ד צבי שוב, מומחה לנדל"ן, תכנון ובנייה: "העדכון לנוסח החוק יביא לכך שלא יהיו יותר פטורים מהיטל השבחה. לדבריו, "נוסח החוק כיום המתייחס לפטור מתכניות פינוי בינוי, קובע כי לשר הבינוי והשיכון ושר הפנים יש סמכות לתת פטור מהיטל השבחה, ולכל היותר יחד עם העירייה במקרה של מגורים ניתן לחייב ברבע מההשבחה, אך הדגש כאן שהשרים פה בתמונה ולהם שיקול דעת. מנגד, נוסח החוק שאושר בימים אלו, מוציא את השרים מהתמונה, כך שאמנם נקבע כי היטל השבחה יעמוד ככלל על סך רבע מההשבחה, כלומר מחצית מההיטל הרגיל,  אך כל שיקול הדעת יהיה נתון לוועדה המקומית, כך שהיא יכולה לקבוע גם שהיטל ההשבחה יהיה בגובה מחצית מההשבחה או גם פטור מלא.

"ברור לכולנו שלוועדה המקומית אין אינטרס לתת פטור כאשר הכספים נכנסים לקופתה, והיטל ההשבחה הוא שמניע את פעולת הרשויות ועל פיו יישק דבר. ברור ששינוי כזה הוא מותו של הפטור, כאשר 'החתול שומר על השמנת'. בדיוק כמו שתמ"א 38 הינה כביכול תכנית ארצית מחייבת מעל ראשן של הועדות אבל בפועל ניתנה לוועדות המקומיות שיקול דעת אם לאשר פרויקטים, ובפועל, ועדות רבות לא רוצות בתחומן תמ"א 38, אז גם לא מאשרות ו'שיקול הדעת' שניתן להן מצוי בניגוד אינטרסים גמור. לכן לדעתנו, היה צורך להשאיר את שיקול הדעת במתן פטור מלא או חלקי לשרים ולאזן את שיקול הדעת של הרשויות".

צחי דידי // יחצ
צחי דידי // יחצ

צחי דידי, מנכ"ל קבוצת יוסי אברהמי: "זהו מהלך מבורך שיגדיל משמעותית את היקפי פרויקטי ההתחדשות העירונית. ראשית, הורדת אחוז ההסכמה לביצוע פרויקט פינוי בינוי ל-67% בלבד תפחית את כמות המקרים שבהם דיירים סרבנים נוהגים לעתים בסחטנות וכוחניות כלפי יזמים ומעכבים ומסרבלים את התהליכים. שנית, הפחתת היטל ההשבחה תגדיל את פוטנציאל הרווחיות אצל היזמים, וכך יהיה כלכלי יותר לבצע פרויקטים גם בפריפריה ובמקומות שאין בהם היתכנות כלכלית. גם החלת פטור ממס שבח תתרום לעלייה בכמות הפרויקטים, שכן דיירים המחזיקים ביותר מדירה אחת בבניין לא יחששו ללכת למהלך של תוכנית פינוי בינוי בטענה של חוסר כדאיות. ההחלטה לבטל את הכמות המינימלית של דירות לביצוע פרויקט במסגרת פינוי בינוי יטיב מאוד עם השוק ויאפשר לפרויקטים רבים, שעד כה יכולים היו להסתפק בתמ"א להיכנס למסלול של פינוי בינוי. פינוי בינוי כלכלי יותר ליזם בשל הטבות מיסוי והגדלת זכויות הבנייה והוא גם כלכלי יותר לרשות המקומית, שזוכה לשטחים ציבוריים, מטלות מצד היזם ואגרות והיטלים כספיים גבוהים יותר".

עו"ד קרן פרשקר // תמר מצפי
עו"ד קרן פרשקר // תמר מצפי

עורכת הדין קרן פרשקר ממשרד רז-כהן, פרשקר ושות': "תיקון החוק הוא צעד מבורך אשר צפוי לחסוך פרק זמן אשר נע בין מספר חודשים למספר שנים, אשר בהם נאבקו היזמים יחד עם נציגויות הבתים המשותפים על מנת להשיג את הרוב הנדרש לפרויקט. במקרים רבים התמיכה הראשונית בפרויקט היא גבוהה מ-66%, וכך יכול היזם להתחיל בהליכי התכנון והרישוי מיד עם היבחרו. עם זאת, ללא מספר מהלכים משלימים, עלול המהלך של הפחתת הרוב שלא לבוא לידי ביטוי גם בהיקפי הבניה בפועל. שכן, כעת צפוי גל של פרוייקטים לשטוף את מערכת התכנון על שלוחותיה השונות, וללא היערכות נכונה יווצר בה צוואר בקבוק, והפרויקטים הרבים עלולים להיגרר שנים ארוכות בוועדות. לכן על הממשלה לקדם כעת שורה של צעדים שתאפשר לקצר את משך ההליכים התכנוניים והליכי הרישוי, כמהלך משלים להבטחת יציאתם של יותר פרויקטים לפועל".

חיים קראדי // טל משולמי
חיים קראדי // טל משולמי

חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים: "אני מברך על החלטת הממשלה ועל קיצור התהליכים למימוש פרויקטי בינוי בינוי, אך סבור כי היה צריך גם להגדיר בחוק פרמטרים תכנוניים שייתנו מענה לצרכים של המשפחה המודרנית שתגור בפרויקטי הפינוי בינוי, לפי כמות יחידות הדיור שתהיה בכל פרויקט. הייתי שמח אם הממשלה הייתה לוקחת את הרפורמה צעד אחד קדימה ומסדירה את התכנון הסביבתי בפינוי בינוי – כך למשל אם מאושר פרויקט ובו 500 יחידות דיור אז הממשלה צריכה לתקצב את הרשות המקומית בסכום כסף שייקבע מראש לצורך בניית התשתיות הנלוות ומוסדות הציבור כמו גני ילדים, בתי ספר, כבישים חדשים וכו'. אם יאושר פרויקט של 1000 יח"ד, אז התקצוב יגדל לסכום אחר שגם הוא יוגדר מראש וכך הלאה. מהלך שכזה יבטיח תנאי מגורים ומחיה הולמים לדיירים וגם יוודא שלא יהיה עומס יתר על התשתיות הקיימות שלעתים מהווה חסם למימוש הפרויקט".

עו״ד דורון אריאל // צביקה גולדשטין
עו״ד דורון אריאל // צביקה גולדשטין

עו"ד דורון אריאל, מייסד משרד דורון אריאל ושות', מומחה למקרקעין: "עושה רושם שמדינת ישראל מתחילה להתעשת ומבינה סוף סוף את עומק משבר הדיור בישראל. לראשונה המדינה עושה צעדים משמעותיים לכיוון הגדלת היצע הדירות במדינה. במשך שנים רבות מדברים על כך שפרויקטי התחדשות עירונית הם הדרך היעילה ביותר להגדיל את מס' יחידות הדיור וההחלטה להפחתת אחוז ההסכמה בפרויקטים של פינוי בינוי בהחלט יכולה לסייע להוציא יותר ויותר פרויקטים לפועל. גם ההחלטה שבעלי דירות שעשו עבירות בנייה לא יכללו במניין הדיירים הנדרש לצורך רוב, היא דרמטית שכן שיעור ההסכמה יכול להגיע במצב כזה ל-50%. אין לי ספק שההחלטות האלה ישחררו מאות פרויקטים ברחבי הארץ שהיו תקועים שנים רק בגלל העובדה שלא הושג רוב של 80% בקרב הדיירים".

שניר נפתלי, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת ברקת ישראל: "אני מברך על החלטת הממשלה אשר הבינה שהתחדשות עירונית הינה מנוע להגדלת היצע יחידות הדיור בארץ, אני רק מקווה שיהיה גם גיבוי מהרשויות המקומיות להחלטה זו, מה שיוביל לקיצור תהליכים בתכנון פרויקטים והוצאתם לפועל".

"רפורמת הרישוי העצמי? אין לה שום סיכוי בישראל"

יגאל צ'ודנר, מנכ"ל ובעלים של חברת נתיבי הקמה, המתמחה בקידום הליכים סטטוטוריים: "אישור ועדת הפנים לסעיף ביטול הבקשות להקלות מתקן את אחד העיוותים הגדולים ביותר שהיו בשוק הדיור הישראלי, עיוות שאנחנו מדברים עליו מזה כמה שנים. עד כה במשולש של רשות מקומית-יזם-דייר, הרשות והיזמים נהנו על חשבון הדיירים: בעקבות ההקלות היזם קיבל זכויות בנייה גדולות יותר והעיכוב באישור התוכניות הביא לעליית מחירי המכירה של הדירות. הרשות מצידה קיבלה  תשלומי השבחה גבוהים יותר, ורק הדיירים נפגעו מכך – מהמחסור בדירות וממחירים מטורפים. כעת עם ביטול ההקלות המאזן יחזור להיות תקין ורוכשי הדירות יחזרו ליהנות מהפירות. נסביר, כי כשלא תהיה סמכות שתאשר הקלות, היזמים יהיו מחויבים לבנות מהר ולמכור על מנת להרוויח. כך היצע הדירות יגדל ויתקצרו משמעותית ההליכים – זו בשורה של ממש.

יגאל צודנר מנכל חברת נתיבי הקמה // צילום: אילן ספירא
יגאל צודנר מנכל חברת נתיבי הקמה // צילום: אילן ספירא

"לעניין הרישוי העצמי – אני סבור שאין כל סיכוי שהמהלך יעבוד בישראל. ראשית, ניתן להחיל רישוי עצמי רק על בקשות להיתר תואמות תב"ע בעוד שכיום 80% מהבקשות אינן תואמות תב"ע וכוללות הקלות ושימושים חורגים, ועליהן הרישוי העצמי בכלל לא חל; שנית, רשויות כמו ת"א מבקשות תוכניות עיצוב כתנאי לאישור היתר, או רשויות שמיישמות הנחיות מרחביות – ובמקרים כאלה רישוי עצמי כלל לא רלוונטי; שלישית, אף אדריכל לא יסכים לקחת על עצמו את האחריות לאשר היתר בנייה. זה שם אותם בניגוד עניינים מסוכן מול יזמים שמזמינים מהם את העבודה בפרויקטים אלה ובפרויקטים אחרים, אף אדריכל לא יסכן את הרישיון שלו כדי לאשר היתר – היה כאן ניסיון בעבר שלא צלח ולהערכתי אין לזה סיכוי גם בהמשך".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות