5 בעיות מרכזיות שהוזנחו במשך שנים על ידי ממשלת ישראל: התחדשות עירונית, מיסוי, מסחר, עובדי בנייה ופיקוח על חומרי בניין – כל הקשיים והפתרונות // דעה
הממשלה החדשה שנכנסה לתפקידה שונה מהממשלות האחרונות שהוקמו בישראל בשנים האחרונות מתוקף היותה מורכבת ממפלגות בעלי אג'נדה שונה מהמוכר לנו עד כה. הממשלה החדשה מורכבת מקצוות שונים של מגוון המפלגות בישראל ונדמה שרק תוכניות אשר מוסכמות עתידות להיות מקודמות בקדנציה של ממשלה זו.
בתחום הנדל"ן ישנן בעיות שהוזנחו במשך שנים ואף אחד מהשרים האמונים על תחום זה בתקופה האחרונה לא לקח את המושכות וביצע רפורמות מרחיקות לכת. ההזנחה ניכרת בכל התחומים.
על מנת לבצע הבראה ולהעניק לתושבים דירות ברות השגה שבנייתם נעשית בכמות הדרושה ובמקביל לקצב הריבוי באוכלוסייה יש לבצע ולהתייחס למגוון תחומים:
התחדשות עירונית:
תמ"א 38 – חוק התמ"א בהליכי גסיסה אחרונים. באוקטובר 2022 עתיד החוק לפוג ללא תוכנית המשך משמעותית שתתן פתרון זהה לחיזוק מפני רעידות אדמה והוספת ממ"ד לבניינים ישנים. המחוקק בהיוועצות עם גורמי התכנון החליט לבטל את החוק בשל מספר בעיות במקום לתקן ולהוסיף עליו נדבכים שישדרגו אותו ויאפשרו את הפעלתו בערים הפריפריאליות.
כיום, עיריות רבות הפסיקו את מתן ההיתרים לחוק התמ"א 38 לאחר קבלת הרוח הגבית בביטולו, יזמים רבים חוששים לקדם פרויקטים בשל הלו"ז הצפוף ואנו נכנסים לתקופה של וואקום בין תקופת טרום ביטול החוק לאישור תוכנית חדשה וחלופית.צמצום הבנייה בישראל יגרום כפי שחוזים השמאים לעליית מחירים דרסטית בשנה הקרובה.
כיום, לאחר מבצע "שומר החומות" התחדד הצורך במיגון הדירות בכל רחבי ישראל, למאות אלפי דירות אין ממ"ד ולמרבית בעליהן אין אפשרות לממן בניית ממ"ד. קריאת התאחדות הקבלים לאחר המבצע להאריך את תוקף החוק עומד לפתחה של הממשלה החדשה.
ביטול החוק גורם נזקים עצומים ליזמים ובעלי המקצוע , לבעלי הדירות הדרושות חיזוק וממ"ד, למחלקות ההנדסה שעתידות להצטמצם, להגבלת עליית מחירי הדיור בכלל המדינה – דבר הנוגע לכלל התושבים.
הארכת תוקף החוק מתבקש בעת הזו וכל עוד אין תוכנית חלופית מאושרת. הרחבת החוק במתכונתו או במתכונת תוכנית חלופית כך שתיתן מענה לפריפריה ואף לבניינים שנבנו עד 1992 (בהם אין ממ"ד).
פינוי בינוי – בישראל תוכניות שכונתיות להתחדשות במסגרת חוק הפינוי בינוי . הריסת המבנים הישנים והקמת מבנים חדשים ומשודרגים.
ועדות התכנון המחוזיות האמונות על אישור וקידום תוכניות אלו עמוסות לעייפה והדיונים בכל פרויקט מתרחשים פעם בכמה חודשים בסחבת נוראית.
כמו כן, שיקול הדעת הנרחב ועצמאותם של הועדות הוביל לצמצום זכויות הבנייה בדירותיהם החדשות של תושבי השכונות. חוזים שנחתמו בין יזמים לתושבי השכונות בעמל רב ובהם התחייבויות לתוספת מ"ר מסוים התגלו כהבטחות שווא לאחר צמצום התמורות אותן מאפשרות הועדות המחוזיות לבנות בפועל.
הדבר גרם לפרויקטים רבים עיכובים משמעותיים מחד, ומאידך פרויקטים רבים עתידים להתבטל מצד התושבים לאחר הפרות התחייבות היזמים אשר מצדם הסתמכו על הנוהג ששרר בתחום.
קביעת תוספת מ"ר משמעותית שתגרום לבעלי הדירות/קרקע להירתם לפרויקט – דבר שיגרום להחשת תהליכים ומיעוט סרבנים.
הקמת ועדות ייעודיות לטיפול מהיר באישור התוכניות תוביל להגדלה משמעותית במיגון תושבים ולעלייה משמעותית בכמות הדירות הכללית – דבר שיגרום למיתון עליית המחירים.
מיסוי – לאחר תקופה ארוכה בה מס על המשקיעים היה 8% חלה ירידה משמעותית מהיצע דירות ההשכרה בישראל דבר שגרם לעליית מחירי השכירות בשנתיים האחרונות. אף כיום לאחר הורדת המס ל 5% יש עלייה משמעותית במחירי השכירות . יש לשקול לבצע שינוי במיסוי הדירות על מנת לבצע איזון בעליית מחירי השכירות המשפיע על האוכלוסיות החלשות והזוגות הצעירים.
מסחר – ענף המשרדים שנהנה מתנופה אדירה, תכנון ובנייה של מאות אלפי מ"ר נקלע בתקופת הקורונה לסחרור חושים כאשר שוכרים רבים בצעו חשיבה מחדש בנוגע לצורך שלהם בשכירת משרדים גדולים כאשר יש אפשרות לבצע ניהול "כסא חם" בו העובדים אינם נמצאים בכל ימות השבוע במשרד ועובדים מרחוק. חברות רבות ניצלו את התקופה לצאת מחוזי שכירות ולשכור משרדים קטנים יותר.
פגיעה בשוק המשרדים עתיד לפגוע בכיס של כולנו כאשר המוסדיים מחזיקים את השקעות הציבור בחברות אחזקות שעתידות להיפגע מהמהלך. יש לאפשר בחלק מהמקומות לבצע שינויי יעוד למגורים או השכרה לטווח ארוך על מנת לא להותיר חללים ריקים.
עובדי בנייה – על הממשלה לקבל החלטה על ייבוא עובדים במקביל לפתיחת החסמים שמובילים לירידה בבנייה. שינוע עובדים ומניעת מחסור בתחום תוביל להנעת קטר הבנייה בישראל.
פיקוח על חומרי בניין – יש לוודא כי יתקיימו מודלים לייבוא חומרי בניין זולים שיאפשרו בנייה זולה יותר ובך יורידו את מחירי הדיור. כיום , ישנם מונופולים שפועלים בישראל ללא פיקוח.
על המדינה להיכנס לעובי הקורה ולבדוק מהם החסמים בתחום ולמנוע עליית מחירים בחומרי הבניין.
כותב המאמר, עו"ד ומגשר גילעד ושדי – נבחר לאחד מ 70 המשפעים בתחום ההתחדשות העירונית בישראל. מלווה בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית (פינוי בינוי, תמ"א 38), עסקאות מכר ושכירות.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
