שוק המשכנתאות כ"סמן ימני" של שוק הדיור

עמית דובקין // צילום: חן ליאופולד

מאת: עמית דובקין

שוק המשכנתאות היה מאז ומתמיד "סמן ימני" למצב שוק הדיור הן בארץ והן בעולם הרחב. לדוגמא, משבר הסאב פריים שהיה בארצות הברית ב-2007, בו התמוטט שוק הדיור לאחר שמיליוני אמריקאים קיבלו משכנתאות ענק בגובה עלות הנכסים שאותם רכשו, לעיתים אף יותר מכך, המחיש עד כמה מהוות המשכנתאות "תרמוסטט" לתרחישים עתידיים בשוק הדיור.

במהלך הרבעון האחרון עבר שוק המשכנתאות אצלנו תנודות חריפות במיוחד: ברבעון ינואר-

מרץ, ערב תחילת הסגר הקורונה, התנפל ציבור הרוכשים על הבנקים ונטל משכנתאות בהיקף ללא תקדים של כ-21 מיליארד שקלים, עלייה דרמטית של יותר מ-30 אחוזים לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התנפלות זו היתה מובנת, לאור התרחיש הצפוי של משבר הקורונה וההערכה, שהתאמתה, כי הבנקים ייקרו את הריבית על המשכנתאות, זאת על מנת לממן את הנזק הצפוי להם כתוצאה מנפילת ערך האג"חים.

באפריל, לעומת זאת, היתה ירידה דרמטית לא פחות בנטילת משכנתאות, כ-4.9 מיליארד שקלים בלבד, תוצאה ישירה של המשבר, של המוני המובטלים שיצאו לחל"ת או פוטרו ושל הערכת רוכשי הדירות הפוטנציאלים כי לא יוכלו לעמוד בהחזר המשכנתא. הבנקים, מבחינתם, החליטו להקפיא כרבע מהמשכנתאות בקירוב (24 אחוזים), יותר מ-92 מיליארד שקלים וחלקם הגדול העניק בהדרגה ללווים אפשרות לדחות את תשלומי המשכנתא, או לפזר אותם באופן מדורג.

פעולות אלה, לדידי, הינן אספירין, אבל לא אנטיביוטיקה, זאת משום שהן מטפלות בפצע באופן שטחי ואינן מטפלות כלל ועיקר במוגלה שהיא מצבו האמיתי של שוק הדיור שנשען במהלך השנים יותר ויותר על משכנתאות הולכות וגדלות, עד כדי ממוצע של כ-800 אלפי שקלים ואף יותר מכך בפרויקטים של מחיר למשתכן, ועלול, חלילה, להתפתח לכדי בועה שלא ציבור הרוכשים ולא המערכת הבנקאית יוכלו לעמוד בה לטווח הארוך.

תרחיש לא רצוי זה הינו תולדה ישירה על המבנה העקום של שוק הנדל"ן, רווי הביורוקרטיה ותהליכי האישורים האינסופיים לכל פרויקט ופרויקט, וכלה בעלויות הבלתי נסבלות של מחירי קרקע, השתתת מיסוי בלתי סביר על היזמים והקבלנים, משך ביצוע הפרויקטים שהולך ומתארך עד כדי ממוצע של שלוש שנים, כפליים יותר מאשר בארצות המערב המתוקנות, חוסר יכולת לשבור את תקרת הזכוכית של כ-50 אלף התחלות בנייה לשנה, מחיר למשתכן שנכשל כשלון חרוץ והתחדשות עירונית מקרטעת.

ולבסוף, באופן טבעי, הצרה הצרורה הזו מגיעה אל דלתות סניפי הבנקים למשכנתאות. כי, ככלות הכל, מה יעשה זוג צעיר ממוצע שיש בידיו חסכונות סבירים לכאורה של 400 אלף שקלים, אולם נזקק לעוד 800 אלף על מנת להגיע לדירה קומפקטית סבירה אי שם בפריפריה? הוא הולך לבנק ולוקח משכנתא, אבל באותה נקודת זמן אינו לוקח בחשבון, כפי שגם הבנק אינו לוקח בחשבון, שיתרחש עליו ועל כולנו משבר שלא היה כדוגמתו דוגמת מגיפת הקורונה.

ואז, באופן טבעי, הן הזוג הצעיר והן הבנק נכנסים ללחץ והתוצאה הרי היא לפניכם בנתוני 

מטוטלת ה"לונה גל" שמתרחשת במהלך החודשים האחרונים בשוק המשכנתאות. 

נשאלת השאלה, אם כן: האם מטוטלת זו מהווה אינדיקציה למה שיקרה בשוק הדיור בשנה הקרובה, ובכלל? ובכן, הכל תלוי במקבלי ההחלטות בממשלה החדשה, במשרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון, משרד הכלכלה ובראש וראשונה במדיניות המוניטרית של הבנקים. אם יתנהלו נכון, ובמשולב(!) המשבר עשוי להתמתן. אם לאו, אנחנו צפויים, חלילה, לתרחישים לא נעימים בעליל.

נאחל אם כן לכולנו חג שבועות שמח ורק בשורות טובות. מלוא הטנא!

*כותב המאמר עמית דובקין הינו אסטרטג נדל"ן, יועץ תקשורת ומומחה למיתוג ויחסי ציבור

 

בחן את עצמך: האם אתם בקיאים בתחום ההתחדשות העירונית

לקבלת עדכונים וחדשות בוואטספ >>> לחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן